大房企的政策擦邊球
日前不久，萬科A(000002.SZ)、碧桂園(02007.HK)、綠地等一線房企在不同城市因為情形各異的違規(guī)行為而收到罰單。雖然相對于這些公司的體量而言，輕微的處罰看似無傷大雅，但大公司們接連受罰這一事實，依然折射出經(jīng)常游走在政策紅線邊緣的房地產(chǎn)企業(yè)們，正面臨著前所未有的運營壓力。
壓力或許局部來源于銷售數(shù)據(jù)的微弱變化。據(jù)克而瑞研究的數(shù)據(jù)，今年5月銷售業(yè)績排行前10名房企中，有7家房企均出現(xiàn)環(huán)比下滑，前20名的房企中，有13家房企環(huán)比下滑。
5月原本是每年樓市的交易旺季，但旺季不旺的結(jié)果似乎預(yù)示著市場某種趨勢性的變化，銷售端更壞的情形尚未到來，而融資環(huán)境已然惡化，資金回籠極有可能成為房企在下半年共同面對的難題。因此，為加快回籠資金，為數(shù)不少的開發(fā)商冒險踩踏政策紅線。然而，市場仍處于嚴密防控的監(jiān)管下，違規(guī)房企和房地產(chǎn)中介的名單仍在增加中。
樓市整治進入深水區(qū)
與調(diào)控政策配套出爐的，房地產(chǎn)及中介行業(yè)的整治行動仍在持續(xù)。
發(fā)改委官網(wǎng)顯示，2017年5月，全國12358價格監(jiān)管平臺中房地產(chǎn)行業(yè)相比上月舉報受理量增長較多，總受理量為2602件，相比上月增長34.2%，單月增幅位居各行業(yè)之首。
從受理情況來看，2017年5月份全國房地產(chǎn)市場最受關(guān)注的價格違法行為主要有違規(guī)收取團購費、未按備案價格收費、違規(guī)收取中介費(會員費、信息咨詢費等)、開發(fā)商巧立名目亂收費、未在醒目位置明碼標(biāo)價等。
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)價格熱點呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性特征，一線、二線及三四線以下城市反映的熱點問題有較大不同。
一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)投訴舉報問題以二手房為主，二線及三線以下城市新房交易問題占據(jù)主導(dǎo)位置。從結(jié)構(gòu)來看，一線城市的投訴舉報問題主要集中在違規(guī)收取中介費，而二線城市、三線及以下城市反映最多的分別是違規(guī)收取團購費、開發(fā)商亂收費、開發(fā)商及經(jīng)紀公司散布不實信息惡意炒作哄抬房價，通過提高裝修價格抬高房價、強制捆綁車位、強制捆綁儲藏室等變相提高房價等。
目前已是此輪房地產(chǎn)市場集中整治的第八個月。
2016年10月，住建部公布45家違規(guī)失信房企和中介機構(gòu)名單，原因是這些房企和機構(gòu)發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以達到其抬高房價、牟取私利的目的。這份名單包括世茂、保利、華潤置地、我愛我家、美聯(lián)等。
此后，在2016年內(nèi)，住建部繼續(xù)數(shù)次集中通報違規(guī)房企和中介機構(gòu)的名單，房地產(chǎn)行業(yè)的信用體系不斷加快建設(shè)。政府希望，通過曝光違法失信企業(yè)名單和案例，在社會形成強大的輿論氛圍。
隨著調(diào)控的深入，主管部門對樓市整治的力度有增無減。
至2017年3月26日，住建部再次召開整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為的電視電話會議，通報了在各地查處的30家違法違規(guī)中介機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)。住建部除了要求各地重點整治房企和中介壟斷房源等三類違法違規(guī)行為外，還要配合金融主管部門查處“首付貸”和其他資金違規(guī)進入樓市的行為。
開發(fā)商心存“僥幸”踩踏紅線
具體到地方，對市場的整治也在加嚴。第一財經(jīng)從多個渠道，深圳多家涉足工改、商辦用地建設(shè)的開發(fā)商均被告知在對外宣傳時須真實介紹項目性質(zhì)，譬如商辦產(chǎn)品不可對外宣傳為商務(wù)公寓。但是，仍舊不能杜絕個別企業(yè)在巨大的銷售壓力之下鋌而走險。
以深圳南山區(qū)某知名房企的商辦項目為例，在4月底開盤前，該項目曾遵照相關(guān)規(guī)定特意對外發(fā)布一份溫馨提示，表明項目用地為商業(yè)用地，不含居住功能，且未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改為居住功能使用。但第一財經(jīng)記者近日卻發(fā)現(xiàn)，該項目駐場銷售已把宣傳口徑更改為“商務(wù)公寓、商住兩用”。即便如此，項目的銷售仍舊不順暢，截至發(fā)稿前，深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，該項目的1313套待售期房中，已簽預(yù)售合同/備案的只有21套。
據(jù)悉，目前的房地產(chǎn)銷售端，打政策擦邊球的現(xiàn)象頗為普遍。廣州一位近期頻繁看房的人士抱怨，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷手段頗為繁復(fù)，雙合同、拒絕按揭者購房等方式層出不窮。
但是“夜路走多了難免遇到鬼”，開發(fā)商因為違規(guī)而撞上槍口的事情也不少。據(jù)江蘇省委新聞網(wǎng)6月15日消息，因相關(guān)項目公司在銷售宣傳過程中，存在不正當(dāng)營銷宣傳、拒絕符合住房公積金貸款條件的購房人參與搖號選房、訂立購房合同、在未取得預(yù)售許可前，違規(guī)收取意向金、辦理理財、留扣客戶存款存單等違規(guī)行為，碧桂園被暫停在南通市區(qū)的所有商品房項目預(yù)售許可申請受理，政府責(zé)令其限期整改。
在南通被檢查出有違規(guī)行為的項目還包括開發(fā)區(qū)雅居樂、中海碧林灣、中南熙悅、崇川星光域、新城香溢紫郡等項目。
在廣東，6月7日，省住建廳官網(wǎng)發(fā)布2017年各地查處的第二批違法違規(guī)房企和中介機構(gòu)名單，共51家，它們的行為涉及“未辦理中介機構(gòu)備案”、“違規(guī)發(fā)布房源信息”、“對買方隱瞞真實情況，提供虛假材料”、“未公示統(tǒng)一的服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)”等，損害購房人合法權(quán)益，破壞房地產(chǎn)市場正常秩序。第一財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，這51家房企和中介多數(shù)位于東莞。
日前，遼寧大連也展開對房企和中介機構(gòu)違法違規(guī)經(jīng)營行為的專項整治活動。此次整治活動主要針對發(fā)布虛假房源信息和廣告宣傳，營造市場供不應(yīng)求的假象;捏造或者散布漲價、政策變化等謠言，惡意炒作、哄抬房價，擾亂市場秩序等13項違反法律法規(guī)的商品房銷售行為。
而威海市住建局也表示，將于6月到7月底，開展治理房地產(chǎn)市場違法違規(guī)專項行動，打擊捂盤惜售、變相囤積房源、惡意炒房等行為。
除了碧桂園在地方被點名，萬科也因城市公司的違規(guī)而受到了懲罰。4月24日，西安市房管局的一則通報顯示，因萬科城市之光、萬科東方傳奇項目涉嫌違法銷售，即日起，暫停萬科在西安所有開發(fā)項目(共12個)的網(wǎng)簽銷售。同時，涉及項目的三家代理機構(gòu)西安世聯(lián)投資咨詢有限公司、陜西合富輝煌地產(chǎn)顧問有限公司、西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)顧問股份有限公司在西安的代理銷售活動也被暫停。
西安市房管局對西安萬科的處罰并未維持很久，而西安后續(xù)推出了監(jiān)控管理辦法。5月底，西安宣布，以半年為一個記錄周期，對商品房銷售違法違規(guī)行為實行記分管理制度，計分超過5分將被暫停房屋網(wǎng)簽銷售。
去年銷售超過2000億元的綠地也被處罰。在北京密云區(qū)，綠地朗山產(chǎn)業(yè)園商業(yè)辦公項目被查處，因未取得預(yù)售證卻擅自預(yù)售商品房，北京市住建委對該項目開發(fā)商、綠地旗下的北京京緯置業(yè)有限公司處罰173萬元，其還面臨暫停網(wǎng)簽、暫停拿地資格，以及暫停銀行授信的處罰。
更早前的5月3日，北京珠江投資因項目違規(guī)“商改住”及“以租代售”，受到住建委處罰。這是北京執(zhí)行4月18日商辦項目調(diào)控升級政策以來，對開發(fā)商開出的第一張罰單。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，調(diào)控高壓下，開發(fā)商去化困難，為了加速去化盡快回籠資金個別開發(fā)商出現(xiàn)了鋌而走險的行為。嚴躍進認為，今年行業(yè)的主旋律依然是并購，“如果中小房企因為資金問題無法順利過冬，等待它們的將是被收購。”
