14億國(guó)人坐擁300萬(wàn)億房產(chǎn) 到底是不是泡沫？
在一次跟幾個(gè)朋友的閑聊中，有人拋出了一個(gè)話題：
某學(xué)校高二年級(jí)有十個(gè)班，在高二期末考試中，有一個(gè)班的學(xué)生在全年級(jí)總分排名中前十名占了四個(gè)。
這也就意味著一年后，這四個(gè)學(xué)生都有可能邁入清華北大，但這個(gè)班的班級(jí)平均分在全年級(jí)排名卻倒數(shù)第三。
那么問(wèn)題來(lái)了。
請(qǐng)問(wèn)，如果你是校長(zhǎng)，你怎么評(píng)價(jià)這個(gè)班？是好班還是差班？這個(gè)班的班主任到底還讓不讓他帶畢業(yè)班了？
有個(gè)朋友講，如果這個(gè)班的前四名總分這么高，但整個(gè)班級(jí)平均分在全年級(jí)倒數(shù)，那么說(shuō)明這個(gè)班的中等生跟別的班的中下游在一個(gè)水平線上了，雖然前四名成績(jī)好，但是這個(gè)班大部分學(xué)生太差，建議換掉班主任。
另一個(gè)朋友撇了撇嘴說(shuō)：如果一個(gè)班能夠培養(yǎng)出四個(gè)清華北大的苗子，班主任該有多么大的功勞，別的班怎么培養(yǎng)不出這么多尖子生？還有一年的時(shí)間，帶帶差生不就行了！這個(gè)班主任是要被學(xué)校重重獎(jiǎng)勵(lì)，這毫無(wú)疑問(wèn)是個(gè)好班啊。
其他朋友也都各抒己見(jiàn)，筆者擺了擺手接著問(wèn)：那既然這樣，如果你是學(xué)生家長(zhǎng)，你是否愿意把孩子送到這個(gè)班里？
眾人互相對(duì)望，竟一時(shí)語(yǔ)塞。
其實(shí)，筆者想說(shuō)，這個(gè)班，頗像中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
1、我們坐擁市值300萬(wàn)億的房子
還來(lái)說(shuō)說(shuō)我們的房地產(chǎn)。這個(gè)班到底能進(jìn)不能進(jìn)？
2016年一二線城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，已經(jīng)讓整個(gè)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到了一個(gè)階段性臨界點(diǎn)。
從去年國(guó)慶二十城限購(gòu)之后的這半年多，各地陸陸續(xù)續(xù)的調(diào)控政策使得市場(chǎng)慢慢回歸穩(wěn)定。
但不管是中央政府還是央行，都意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)如果管制不當(dāng)，房屋信貸政策處理不好不僅僅會(huì)觸發(fā)金融性風(fēng)險(xiǎn)事件，還牽扯到一些社會(huì)問(wèn)題。
但不管怎么說(shuō)，房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)起來(lái)了。現(xiàn)在大家糾結(jié)的是：這一波房?jī)r(jià)起來(lái)之后，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒(méi)有泡沫？
我們過(guò)去從很多角度分析過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)，今天我們換一個(gè)角度來(lái)看待一下這個(gè)問(wèn)題。
筆者曾在5月初發(fā)表過(guò)一篇《保房貸還是保實(shí)體經(jīng)濟(jì)？要錢(qián)沒(méi)有！央媽這次要來(lái)真的！》（附下）的文章，曾詳細(xì)做過(guò)一個(gè)粗算，中國(guó)的房地產(chǎn)（住宅）總市值大約在300萬(wàn)億元人民幣（43萬(wàn)億美元）左右。
隨后筆者又搜集了一些其他發(fā)達(dá)國(guó)家（日本、美國(guó)、英國(guó)、加拿大與澳大利亞）的房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)體量指標(biāo)，做了一個(gè)橫向?qū)Ρ?，如下圖：
表中一目了然，中國(guó)的房地產(chǎn)總市值相當(dāng)于6個(gè)英國(guó)，也差不多快接近美國(guó)與日本房地產(chǎn)市值的總和。
從這一個(gè)維度上講，中國(guó)的房地產(chǎn)（住宅）總市值已經(jīng)全球第一了，而這一點(diǎn)也是很多財(cái)經(jīng)媒體經(jīng)常拿來(lái)抨擊中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫的一個(gè)重要切入點(diǎn)。
但是我們換一個(gè)角度：如果房地產(chǎn)作為中國(guó)存量財(cái)富的重要載體，我們回顧一下改革開(kāi)放四十年來(lái)，GDP從1978年的3678億到2016年的74.4萬(wàn)億，增長(zhǎng)了202倍！中國(guó)積累了這么多的財(cái)富，請(qǐng)您告訴我，中國(guó)和其他國(guó)家比，到底值不值這個(gè)價(jià)？
顯然，這個(gè)問(wèn)題的思考維度過(guò)于多頭的主觀情緒化。
2、維度偏差，估值孰高孰低？
客觀分析，我們?cè)賮?lái)看第一個(gè)表的數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)上述提問(wèn)忽略了兩個(gè)重要的實(shí)際前提：
第一，中國(guó)有13億人口的龐大基數(shù)；
第二，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量和增速在過(guò)去十幾年，包括現(xiàn)在和未來(lái)依然是全球重要引擎。
怎么理解呢？
我們?cè)賮?lái)做一個(gè)數(shù)據(jù)分析：
1. 把每個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)總市值除以本國(guó)總?cè)丝?，看看人均占有房地產(chǎn)總市值有多少？2. 把每個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)總市值除以本國(guó)GDP，看看房產(chǎn)總市值是本國(guó)GDP的幾倍？3. 人均GDP也列入觀測(cè)對(duì)比。
透過(guò)比對(duì)，我們看到了中國(guó)房地產(chǎn)與其他發(fā)達(dá)國(guó)家橫向?qū)Ρ鹊囊粋€(gè)反差：
反差一：人均占有資產(chǎn)低的邏輯線
中國(guó)的人均擁有房屋資產(chǎn)值很低，僅僅是發(fā)達(dá)國(guó)家的20%-36%，同時(shí)，中國(guó)人均GDP也只有發(fā)達(dá)國(guó)家的15%。
但是發(fā)達(dá)國(guó)家的人均GDP基本已經(jīng)不增長(zhǎng)或者增長(zhǎng)極慢，而中國(guó)的人均GDP一直保持一個(gè)高速增長(zhǎng)，換句話說(shuō)，歐美的增量財(cái)富在停滯，而中國(guó)的增量財(cái)富在快速追趕，這就形成以房地產(chǎn)為載體的看漲預(yù)期溢價(jià)！
所以，從這個(gè)角度來(lái)講，隨著國(guó)內(nèi)人均GDP的增長(zhǎng)，房屋的高估值在不斷被填充，打?qū)崳?
反差二：總體量估值高的邏輯線
但從另一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)總市值是本國(guó)GDP的4倍，這個(gè)放在全世界來(lái)看又被嚴(yán)重高估。
過(guò)去，國(guó)際上對(duì)于一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫有一個(gè)通用的指標(biāo)：即本國(guó)房地產(chǎn)總市值與本國(guó)GDP的比值，如果房地產(chǎn)的總市值遠(yuǎn)超GDP，那么這個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)就有了泡沫。
2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)，這個(gè)比值一度上升至172%，隨后觸發(fā)了席卷全球的金融危機(jī)。而日本當(dāng)年樓市大崩盤(pán)的時(shí)候，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市值曾是GDP的2倍！
但隨著全球社會(huì)不斷發(fā)展，土地價(jià)值和地面房產(chǎn)估值被重塑，發(fā)達(dá)國(guó)家的這一比值目前都在200%以上。
但國(guó)內(nèi)房產(chǎn)為什么被賦予這么高的估值，這里面的核心點(diǎn)其實(shí)就是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)發(fā)展能否有好的預(yù)期增長(zhǎng)來(lái)支持房?jī)r(jià)的溢價(jià)體現(xiàn)。
而這又回到矛盾一的核心點(diǎn)上，其實(shí)就是你是否看好中國(guó)的經(jīng)濟(jì)向好預(yù)期。而這個(gè)預(yù)期，并不是一年兩年，而是未來(lái)更長(zhǎng)久的一個(gè)遙望。
3一線城市的滿級(jí)與二線城市的追趕
但是，上面這個(gè)分析法又忽略了一個(gè)事實(shí)，國(guó)內(nèi)目前形成了一個(gè)三級(jí)層，幾億農(nóng)民和絕大多數(shù)的內(nèi)地縣城百姓被平均了。
那中國(guó)的不同城市你怎么來(lái)給估值？
我們把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三個(gè)層級(jí)。
中國(guó)300萬(wàn)億的住宅估值中，北上廣深大約占了110萬(wàn)億，二線和強(qiáng)三線城市大約占了100萬(wàn)億，其他三四五六線和兩千多個(gè)縣城占了90萬(wàn)億。
需要說(shuō)明一下：
1、人均占有房產(chǎn)不等于人均擁有，只是個(gè)體占用的房產(chǎn)資源的市值估算。
2、美元兌換人民幣匯率以6.9計(jì)算，特比說(shuō)明。
如果把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣分成三個(gè)層級(jí)來(lái)看待的話，中國(guó)一線城市的總市值占了全國(guó)的三成半，特別是人均占有22.75萬(wàn)美元的房產(chǎn)市值橫向?qū)Ρ绕渌l(fā)達(dá)國(guó)家的確處于高準(zhǔn)位。數(shù)據(jù)就在這擺著，不用別人旁敲側(cè)擊，大家自己看。
但是，房地產(chǎn)的具體分析遠(yuǎn)比這復(fù)雜。
中國(guó)一線城市就好比班里這四個(gè)清華北大的苗子生，被全班眾星捧月一般，而這四個(gè)尖子生為了鞏固自己的地位，會(huì)不斷保持高強(qiáng)度的努力，盡力把自己與其他學(xué)生甩開(kāi)距離，而學(xué)校和班主任也一定會(huì)把最好的資源給到這四個(gè)尖子生，并重點(diǎn)呵護(hù)。
我們?cè)侔寻咐自诜康禺a(chǎn)里面就是：
國(guó)內(nèi)最好的教育、醫(yī)療、科技、金融等等資源被灌輸在這幾個(gè)一線城市里，供這幾個(gè)尖子來(lái)使用和調(diào)配，而全球資本進(jìn)入中國(guó)后，資金抬高國(guó)內(nèi)一線城市的估值，本質(zhì)就是對(duì)中國(guó)未來(lái)預(yù)期的看好直接溢價(jià)到這幾個(gè)尖子生的城市的身上！
所以，大家說(shuō)一線城市估值高？沒(méi)錯(cuò)！是估值高！但有人認(rèn)啊！中國(guó)13億多人口，960萬(wàn)平方公里，出幾個(gè)尖子生，后面蜂擁無(wú)數(shù)的擁護(hù)者，并且國(guó)際資本進(jìn)來(lái)的第一站就是一線城市，沒(méi)辦法，事實(shí)就是這樣！
所以二線城市只能拼命追趕，去復(fù)制一線城市的成功，夯實(shí)自己的估值。而剩下層級(jí)更低的城市，便難以逆襲，源源不斷的提供大量年輕人口和資源來(lái)不斷支撐一二線城市的估值。
這在別的國(guó)家是難以復(fù)制的。
當(dāng)你了解了這個(gè)邏輯之后，你就會(huì)明白，分析中國(guó)房地產(chǎn)是否有泡沫的意義根本不大。
當(dāng)中國(guó)大周期的預(yù)期向好，一線城市有無(wú)數(shù)的守護(hù)者，二線城市通過(guò)向周邊虹吸人口與資源去趕超一線城市，估值不斷被夯實(shí)的過(guò)程中，你糾結(jié)是否有泡沫又有什么意義呢？
