世邦魏理仕：寫字樓仍是最受歡迎的投資標(biāo)的
全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕發(fā)布《邁向2020：后千億時(shí)代投資策略展望》報(bào)告稱，未來4年是中國(guó)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資本進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的建倉(cāng)時(shí)期，“預(yù)計(jì)將有1萬億元資金排隊(duì)入市”。
中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在盤桓千億水平多年后，終于在2016年實(shí)現(xiàn)了里程碑式的飛躍。
世邦魏理仕在報(bào)告中稱，2016年中國(guó)大宗物業(yè)投資交易額達(dá)到1800億元人民幣，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)房地產(chǎn)投資交易總額有望達(dá)到2600億元，較2016年增長(zhǎng)45%，投資市場(chǎng)潛力巨大。
數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)3.4萬億美元，排名全球第二，但交易活躍度仍然偏低，正處于從低流動(dòng)性向中等流動(dòng)性市場(chǎng)進(jìn)化的轉(zhuǎn)折期。從城市層面分析，北京、上海兩地在交易規(guī)模和活躍度方面均明顯領(lǐng)先于中國(guó)國(guó)內(nèi)其他城市，已接近甚至趕超亞太地區(qū)主要市場(chǎng)。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管紀(jì)剛表示，在北京市區(qū)內(nèi)，石景山商圈、麗澤商圈、南四環(huán)總部基地商圈是投資人一直比較感興趣的，尤其是麗澤商圈已經(jīng)初具規(guī)模，商圈內(nèi)最高的標(biāo)志性樓宇已經(jīng)開始招租了，依然已經(jīng)成為了麗澤商圈的標(biāo)桿。更關(guān)鍵的是，麗澤商圈的地塊近期陸續(xù)開始成交，未來供應(yīng)量也會(huì)比較充足。
另外，紀(jì)剛表示，定位為北京副中心的通州區(qū)域也逐漸形成了北京新的商業(yè)投資熱點(diǎn)。一方面他的起點(diǎn)比較高，規(guī)劃也很有先進(jìn)性和前瞻性，尤其是作為之前的“睡城”，通州有著居住人口的基礎(chǔ)，這在現(xiàn)在也成為了它的優(yōu)勢(shì)。
2014年以來，以保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)基金為代表的中國(guó)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資本，在內(nèi)資投資總額中所占份額已由2008年至2010年間的17%攀升至35%。但截至2016年底，中國(guó)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者在國(guó)內(nèi)17個(gè)主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量中所占面積份額僅接近1%。世邦魏理仕認(rèn)為，保險(xiǎn)公司、人民幣基金、開發(fā)商和境外投資者這四類商業(yè)地產(chǎn)的主要投資者呈現(xiàn)出四個(gè)特點(diǎn)，分別是保險(xiǎn)業(yè)未來潛力巨大、房地產(chǎn)私募基金加速發(fā)展、開發(fā)商增持投資性物業(yè)以及境外投資者穩(wěn)中有進(jìn)。
“寫字樓在目前仍然是商業(yè)地產(chǎn)投資中最受歡迎的投資標(biāo)的?！奔o(jì)剛表示，目前的變化是，我們已經(jīng)進(jìn)入了存量市場(chǎng)，從北京來看，很多商業(yè)物業(yè)是2000年前后建成的，到現(xiàn)在大概都有15-20年的時(shí)間，所以大部分物業(yè)都面臨改造升級(jí)的問題，而這些樓改造的出路還是寫字樓。而從用戶角度來講，大家對(duì)辦公樓的定義也不再是傳統(tǒng)的概念，尤其是創(chuàng)業(yè)空間等物業(yè)形式的出現(xiàn)，更匹配這些老舊辦公樓改造升級(jí)的需求，這從目前租金的提高上就能看出來。
對(duì)于開發(fā)商而言，商辦物業(yè)也是未來發(fā)展的方向之一。今年3月，萬科公告了傳聞已久的商業(yè)整合事宜。萬科旗下商業(yè)將與印力集團(tuán)進(jìn)行整合，萬科在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上的目標(biāo)與野心也凸顯。
萬科在公告中表示，萬科新的十年發(fā)展戰(zhàn)略明確了城市配套服務(wù)商的定位，商業(yè)地產(chǎn)是重點(diǎn)發(fā)展方向之一。值得關(guān)注的是，萬科表示，公司擬聯(lián)合其他合作方共同組建兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，用以收購(gòu)公司所擁有的42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，再由投資基金委托印力集團(tuán)或其下屬公司運(yùn)營(yíng)管理。
“這兩年REITs的 發(fā)展跟之前我們想象的不太相同，”紀(jì)剛表示，這兩年大多都是債權(quán)的形式，用資產(chǎn)作為抵押物，租金償還固定利率的產(chǎn)品，他的優(yōu)勢(shì)是他要變現(xiàn)的話可以融資，杠桿率也會(huì)相對(duì)較低。這種產(chǎn)品是很有市場(chǎng)的，無論寫字樓還是商場(chǎng)過去兩年都有REITs的嘗試。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量投資大幕已經(jīng)開啟。在中國(guó)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資本建倉(cāng)、開發(fā)商增持投資性物業(yè)的大背景下，大宗物業(yè)交易將持續(xù)活躍，“中國(guó)作為目前全球?yàn)閿?shù)不多的保持穩(wěn)定和增長(zhǎng)的市場(chǎng)，仍是全球資本配置的優(yōu)選之一”。
謝晨指出，展望2020年，基礎(chǔ)建設(shè)、城鎮(zhèn)化、“一帶一路”建設(shè)、中國(guó)制造2025、人口結(jié)構(gòu)改變及跨區(qū)域流動(dòng)、消費(fèi)升級(jí)將成為影響商業(yè)地產(chǎn)投資策略的六大基本面驅(qū)動(dòng)力。未來10到15年，中國(guó)更多城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將跨入成熟期，需求提質(zhì)增量疊加交易活躍度提升，將有效支撐中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值。
