甲級(jí)寫字樓2016Q3交易盤點(diǎn)
寫字樓市場(chǎng)租金增幅放緩：2010年之后，伴隨住宅的熱銷，各地大規(guī)模出讓的寫字樓，到了2014年前后終于陸續(xù)入市。由于供給龐大，中國(guó)絕大多數(shù)城市寫字樓市場(chǎng)租金增幅放緩，有些甚至租金下降。而且，和商場(chǎng)不同，寫字樓成敗的關(guān)鍵是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求關(guān)系和該寫字樓所處商圈在城市中的相對(duì)地位。一旦供求形勢(shì)不利，很難有寫字樓的租金表現(xiàn)可以靠管理脫穎而出。
新式寫字樓給傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)帶來沖擊：目前，過于側(cè)重效率而忽視舒適度的5A甲級(jí)寫字樓，已難以滿足商務(wù)人群對(duì)于辦公環(huán)境的更高要求。獨(dú)棟辦公寫字樓的出現(xiàn)能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身商業(yè)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)的需求。企業(yè)獨(dú)棟辦公樓，投資成本更低，相對(duì)于集約式辦公樓，獨(dú)棟辦公樓物業(yè)在費(fèi)用支出上也具有一定優(yōu)勢(shì)。一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔成本則可以根據(jù)公司自身需求進(jìn)行調(diào)整，從而減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。
三季度以來，各主要城市的辦公樓租賃需求繼續(xù)保持相對(duì)較弱的態(tài)勢(shì)。但縱觀各大行業(yè)，國(guó)內(nèi)的銀行、保險(xiǎn)、TMT（科技、媒體和通信）等行業(yè)的租賃需求相對(duì)較強(qiáng)。在四個(gè)一線城市中，北京與上海的空置率仍保持在個(gè)位數(shù)，廣州與深圳空置率略高于10%。二線城市由于整體新增供應(yīng)量不減，空置率依然保持在高位。
全國(guó)概覽
三季度以來，各主要城市的辦公樓租賃需求繼續(xù)保持相對(duì)較弱的態(tài)勢(shì)。但縱觀各大行業(yè)，國(guó)內(nèi)的銀行、保險(xiǎn)、TMT（科技、媒體和通信）等行業(yè)的租賃需求相對(duì)較強(qiáng)。在四個(gè)一線城市中，北京與上海的空置率仍保持在個(gè)位數(shù)，廣州與深圳空置率略高于10%。二線城市由于整體新增供應(yīng)量不減，空置率依然保持在高位。
受到整體需求減弱的影響，一線城市中，深圳與上海的租金小幅下滑，本季度分別環(huán)比下降了1.0%與0.4%。北京與廣州的租金基本保持平穩(wěn)，本季度漲幅分別為0.3%與0.1%。在二線城市，居高不下的空置率水平對(duì)租金表現(xiàn)持續(xù)施壓，業(yè)主議價(jià)能力繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，一些城市租金跌幅加速，尤其是天津、沈陽、成都等城市。我們還注意到，大部分租戶對(duì)租金成本的控制更趨嚴(yán)格，尤其是跨國(guó)企業(yè)。
值得注意的是，相比傳統(tǒng)CBD，一些新興商務(wù)區(qū)的租賃表現(xiàn)尤其活躍，諸如上海的前灘、杭州的錢江新城等板塊。這些新興區(qū)域的租金優(yōu)勢(shì)和周邊交通及商業(yè)配套的逐步完善，吸引了諸多制造、貿(mào)易、醫(yī)藥、IT等企業(yè)的進(jìn)駐。在二線城市整體租金跌幅加速的情況下，G20峰會(huì)的舉辦地杭州的錢江新城板塊的租金卻企穩(wěn)回升，租金環(huán)比上漲1.0%。
上海三季度交易情況概覽
非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量的增長(zhǎng)彌補(bǔ)了中央商務(wù)區(qū)凈吸納量的增速放緩：中央商務(wù)區(qū)三季度凈吸納量為31,945平方米，同比下降56%。一個(gè)積極的趨勢(shì)是由于企業(yè)繼續(xù)在非中央商務(wù)區(qū)尋求升級(jí)、整合以及節(jié)約成本的機(jī)會(huì)，非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的需求仍然保持強(qiáng)勁。三季度非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量為124,107平方米。
需求減弱以及新增供應(yīng)入市致使浦西中央商務(wù)區(qū)空置率上升：中央商務(wù)區(qū)三個(gè)項(xiàng)目竣工交付：香港興業(yè)中心一座（95,725平方米），長(zhǎng)寧來福士廣場(chǎng)2座（32,418平方米），外灘金融中心N1/2/3（29,010平方米）。非中央商務(wù)區(qū)歌斐中心（59,775平方米）及虹橋萬科中心二期（40,036平方米）竣工交付。
浦西中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上漲3.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到7.6%。除需求減弱以外，大量新增供應(yīng)入市也是導(dǎo)致空置率上升的原因。浦東中央商務(wù)區(qū)沒有新增供應(yīng)，空置率基本維持不變，為6.5%。雖然本季度非中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量較大，但是空置率并未受到影響，下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至15.8%。
浦東中央商務(wù)區(qū)租金保持平穩(wěn)，浦西中央商務(wù)區(qū)租金有所下降：隨著空置率上升，浦西中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下降1.0%。考慮到來自于非中央商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)一些樓齡較長(zhǎng)物業(yè)的業(yè)主更愿意提供優(yōu)惠條件以保留租戶。在浦東，本季度租金保持平穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)率僅為0.3%。
本季度投資市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的成交進(jìn)一步顯示出內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者，特別是國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金，對(duì)上海辦公樓市場(chǎng)的濃厚興趣。很多外國(guó)投資者由于投資回報(bào)率較低，限制了其對(duì)中央商務(wù)區(qū)辦公樓投資市場(chǎng)的需求。
發(fā)展趨勢(shì)
上海核心中央商務(wù)區(qū)并沒有喪失競(jìng)爭(zhēng)力：截至目前，陸家嘴和南京路沿線依舊是全市最核心、最受追捧的商務(wù)區(qū)。中國(guó)最大的金融機(jī)構(gòu)——銀行及保險(xiǎn)公司，如果他們的企業(yè)總部位于上海，即使沒有必要需求，仍期望在陸家嘴設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)。同樣地，需要面洽客戶且維持優(yōu)質(zhì)公司形象的企業(yè)也不會(huì)搬遷至中央商務(wù)區(qū)以外的辦公樓。優(yōu)越的核心區(qū)位與高品質(zhì)辦公樓將成為吸引與保留人才的重要因素。核心中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)將極為稀缺，穩(wěn)定的租賃需求將持續(xù)推動(dòng)租金的上漲。
未來行業(yè)集群的增強(qiáng)將成為重要的發(fā)展趨勢(shì)：位于新興商務(wù)區(qū)的辦公樓較傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)能提供更為優(yōu)惠的價(jià)格以及更為低廉的物業(yè)管理費(fèi)以吸引租戶的入駐。展望未來，隨著新興商務(wù)區(qū)及高科技園區(qū)的興建，相關(guān)商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)集群將大量涌現(xiàn)。例如，位于上海非中央商務(wù)區(qū)的耐克企業(yè)園將可能吸引關(guān)聯(lián)企業(yè)的聚集。而那些主營(yíng)業(yè)務(wù)無需與客戶面洽的行業(yè)，如交通運(yùn)輸、產(chǎn)品研發(fā)、IT與生物制藥等行業(yè)將遷出中央商務(wù)區(qū)，然而其銷售和市場(chǎng)營(yíng)銷部門仍將留在核心區(qū)域。對(duì)于承租能力較低的行業(yè)將無可避免地遷出租金昂貴的中央商務(wù)區(qū)，而那些向來承租能力較高的銀行及專業(yè)服務(wù)業(yè)將繼續(xù)留在中央商務(wù)區(qū)。
開啟物業(yè)管理新紀(jì)元：對(duì)于租戶而言，來自新興商業(yè)區(qū)辦公樓的競(jìng)爭(zhēng)將為市場(chǎng)提供更多選擇。為確保租戶不流失，業(yè)主需要提升物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)——包括完善基本的高品質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)管理以及采取一系列新措施使辦公樓變得更環(huán)保、健康、舒適。辦公樓提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在理念上將越來越向酒店管理靠攏，使租戶在更具競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)主中享受到更為卓越的辦公樓服務(wù)。
其它一線城市三季度交易情況概覽
北京：近期入市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)吸引租戶，助推季度凈吸納量
新入市和現(xiàn)有的高質(zhì)量項(xiàng)目依舊受租戶青睞，貢獻(xiàn)了本季度主要的凈吸納量。但CBD的吸納量連續(xù)三個(gè)季度為負(fù)值，品質(zhì)較低的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目出現(xiàn)面積空置。這些項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)較慢且未能及時(shí)降低租金造成這一結(jié)果。
內(nèi)資金融公司仍積極尋求辦公空間，但總體需求保持疲軟。另外，部分企業(yè)為降低運(yùn)營(yíng)成本，抓住當(dāng)前市場(chǎng)存在空置面積的機(jī)遇進(jìn)行辦公室的遷址。
深圳：多個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目集中投放市場(chǎng)，整體空置率上升
第三季度，深圳共有五個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工。其中福田中心區(qū)有三個(gè)項(xiàng)目落成，南山后?？偛炕赜幸粋€(gè)新竣工項(xiàng)目，前海片區(qū)首個(gè)項(xiàng)目也在9月末投放市場(chǎng)。全市新增面積近47萬平方米，使得全市總存量近470萬平方米的總存量。
甲級(jí)辦公樓租賃需求回穩(wěn)：相較于上個(gè)季度，季內(nèi)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求保持穩(wěn)定。凈吸納量環(huán)比上升5.2% 至約78,000 平方米，且主要集中在過去12 個(gè)月錄得九個(gè)新項(xiàng)目的南山區(qū)。截至季末，新增供應(yīng)推動(dòng)平均空置率環(huán)比上升1.2 個(gè)百分點(diǎn)至11.3%。除卻新增供應(yīng)之影響，平均空置率環(huán)比下降1.8 個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。金融、IT、電子及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)企業(yè)為需求的主要來源。
租金降幅輕微收窄：季內(nèi)，甲級(jí)寫字樓物業(yè)平均租金環(huán)比小幅下降0.2% 至人民幣213.8 元每月每平方米。主要因?yàn)樵絹碓蕉鄻I(yè)主由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，提供租戶更多優(yōu)惠，且提高代理方傭金。
廣州：新近竣工的甲級(jí)辦公樓租賃情況良好
本季度租賃成交量與上季度相比趨于平穩(wěn)。相對(duì)于仍然遲緩的跨國(guó)企業(yè)，本地的中小型銀行金融類企業(yè)和IT互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴(kuò)張需求仍顯活躍，近一年內(nèi)竣工的新項(xiàng)目是他們的首選。而專業(yè)服務(wù)行業(yè)中，國(guó)內(nèi)律師事務(wù)所的寫字樓需求穩(wěn)步上升值得留意。
本季度有四棟新竣工辦公樓投放市場(chǎng)，由于四個(gè)項(xiàng)目近一半的總面積被提前預(yù)租，全市整體凈吸納量獲得支持，錄得近32萬平方米。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析
寫字樓市場(chǎng)租金增幅放緩：2010年之后，伴隨住宅的熱銷，各地大規(guī)模出讓的寫字樓，到了2014年前后終于陸續(xù)入市。由于供給龐大，中國(guó)絕大多數(shù)城市寫字樓市場(chǎng)租金增幅放緩，有些甚至租金下降。而且，和商場(chǎng)不同，寫字樓成敗的關(guān)鍵是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求關(guān)系和該寫字樓所處商圈在城市中的相對(duì)地位。一旦供求形勢(shì)不利，很難有寫字樓的租金表現(xiàn)可以靠管理脫穎而出。
近期P2P企業(yè)退租致使需求減弱：由于租戶預(yù)算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，商業(yè)辦公市場(chǎng)總體需求同比與環(huán)比均有所減弱。尤其是金融行業(yè)對(duì)P2P理財(cái)公司的大規(guī)模整治使甲級(jí)寫字樓失去了不少“金牌”客戶。那些扛不住的P2P網(wǎng)貸企業(yè)，無奈地大面積退租，使寫字樓留下不少出租空白。
在上海，2015年P(guān)2P公司是“力挺”寫字樓市場(chǎng)的引擎之一，金融租戶中超過10%來自P2P公司，隨著P2P借貸行業(yè)的大規(guī)模倒閉，與之相關(guān)的金融類企業(yè)大量退租，截止到第三季度，原先占據(jù)租賃市場(chǎng)主力需求的金融類租戶占比由34%降至29%，而寫字樓供應(yīng)量則持續(xù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致本季度的上海市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的空置率上升至11%。
新式寫字樓給傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)帶來沖擊：目前，過于側(cè)重效率而忽視舒適度的5A甲級(jí)寫字樓，已難以滿足商務(wù)人群對(duì)于辦公環(huán)境的更高要求。獨(dú)棟辦公寫字樓的出現(xiàn)能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身商業(yè)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)的需求。企業(yè)獨(dú)棟辦公樓，投資成本更低，相對(duì)于集約式辦公樓，獨(dú)棟辦公樓物業(yè)在費(fèi)用支出上也具有一定優(yōu)勢(shì)。一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔成本則可以根據(jù)公司自身需求進(jìn)行調(diào)整，從而減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。
優(yōu)質(zhì)寫字樓仍是較好投資對(duì)象：寫字樓空置率高的局面不斷出現(xiàn)，但與住宅相比，寫字樓的租戶相對(duì)較為穩(wěn)定，租金能準(zhǔn)時(shí)繳納，我國(guó)一二線城市越來越多的企業(yè)和個(gè)人把購(gòu)買寫字樓作為一種較理想的投資方式。由于優(yōu)質(zhì)的可整售寫字樓項(xiàng)目較為緊缺，越來越多的中國(guó)投資者收購(gòu)其他類型的物業(yè)然后更新改造為寫字樓。
例如，萬科在今年二季度于北京購(gòu)置的面積為30000平方米的西單百貨，就計(jì)劃將之改造成寫字樓。在上海也可以見到諸如此類的事例，例如，原先打算用做高層商業(yè)中心的精品中心，在中城聯(lián)盟收購(gòu)后已全部作為寫字樓項(xiàng)目入市，并在入市的半年多見到較好的租賃及租金收益。上海的銀河賓館和錦滄文華酒店，均在被收購(gòu)后計(jì)劃改造成寫字樓。
"營(yíng)改增"政策刺激一線城市潛在投資熱潮回歸：今年增值稅改革允許購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)作為抵扣項(xiàng)目，通過降低公司的持有成本從而鼓勵(lì)購(gòu)買物業(yè)。其中，在次核心商圈或產(chǎn)業(yè)園區(qū)新落成的寫字樓將最有可能從中受益。伴隨著核心地區(qū)可交易的資產(chǎn)逐漸減少，以及被激烈競(jìng)爭(zhēng)不斷壓縮的投資回報(bào)率，投資者可在次核心和產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找升級(jí)改造和機(jī)會(huì)型投資產(chǎn)品來獲取更高的收益率。
乾立觀點(diǎn)
根據(jù)仲量聯(lián)行以及戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)一線城市的甲級(jí)寫字樓空置率一直保持個(gè)位數(shù)，但二線城市的寫字樓需求依然有限。我們認(rèn)為，未來一線城市寫字樓難有大幅的波動(dòng)，甚至可能在明年有小幅的回落。
上海：非中央商務(wù)區(qū)的寫字樓受歡迎度好于中央商務(wù)區(qū)，但隨著虹橋地塊、虹口地塊等新寫字樓的建成短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)空置率升高的問題。我們認(rèn)為，中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓仍然是最穩(wěn)定的投資標(biāo)的，而后續(xù)的物業(yè)改造以及運(yùn)營(yíng)則是其租金調(diào)整的有力保證。同時(shí)，租金的大幅提升更多的還是要結(jié)合該CBD的建設(shè)規(guī)劃，因此進(jìn)行甲級(jí)寫字樓交易建議結(jié)合標(biāo)的物區(qū)塊的未來建設(shè)規(guī)劃以及相關(guān)物業(yè)的管理規(guī)劃。
