戴德梁行：2017年上半年廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望
近日，房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行今日對(duì)2017年上半年的廣州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)進(jìn)行了全方位、深層次的解讀，并對(duì)廣州市場接下來的走向進(jìn)行了預(yù)判和展望。廣州寫字樓市場表現(xiàn)如何呢？且看下文分析。
經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的2016年，降首付、降準(zhǔn)、營改增、土地限價(jià)等政策頻頻出臺(tái)；“去庫存“在年初被列為2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，對(duì)住宅市場的推動(dòng)和刺激成果顯著。此外，全球經(jīng)濟(jì)形勢的疲軟及諸多不確定性因素促使資本涌入資金流穩(wěn)定、能相對(duì)較好規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場，2016年成為了中國房地產(chǎn)史上的成交大年：數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月國內(nèi)商品房銷售金額10.3萬億，與2015年全年相比高出18%，銷售面積也創(chuàng)下新高。物業(yè)市場大宗交易同樣生猛：以上海為例，戴德梁行統(tǒng)計(jì)的大宗物業(yè)交易在12月跨入1300億元大關(guān)，同比翻番有余。整體來看，房地產(chǎn)市場可謂空前繁榮。
2017年一季度，廣州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4692.4億元，同比增長8.2%，增速高于全國及全省平均水平；第三產(chǎn)業(yè)增速領(lǐng)跑一線城市；固定資產(chǎn)投資總額錄得927.3億元，其中房地產(chǎn)投資443.7億元，同比增長10.6%，增速高于北上深；居民消費(fèi)穩(wěn)步提升，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)2249億元。在經(jīng)歷了2016年的空前繁榮之后，步入2017年，廣州房地產(chǎn)市場格局發(fā)生了進(jìn)一步分化。
寫字樓市場：招商引資持續(xù)發(fā)力，產(chǎn)業(yè)落位助力吸納
近年來，廣州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提量提質(zhì)，招商引資的持續(xù)發(fā)力。截止2016年末，全市新注冊(cè)企業(yè)13.7萬家，同比增長34.3%，注冊(cè)資本8271億元，同比攀升43.4%。全市新增投資項(xiàng)目數(shù)量保持快速增長，截至2016年末，288家世界500強(qiáng)企業(yè)投資廣州，投資項(xiàng)目797個(gè)，其中總部或地區(qū)總部120家。廣州產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展良好地支撐了寫字樓市場的成長。
2017年上半年，廣州核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓錄得新增供應(yīng)13.5萬平方米，同比下降37.0%。新增供應(yīng)的暫時(shí)回落為市場贏得了去化良機(jī)，上半年全市凈吸納量較2016年同期增長93.3%，推動(dòng)空置率半年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。活躍的成交活動(dòng)推動(dòng)了租金的增長，2017年年中，廣州核心商圈甲級(jí)寫字樓市場平均租金錄得每平方米每月171.7元，較2016年末上升1.7%。
第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展在寫字樓市場上得到了清晰的反映：2017年上半年，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)行業(yè)繼續(xù)成為廣州寫字樓市場的吸納主力，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上半年辦公面積擴(kuò)張的企業(yè)中，金融類占比36%，TMT占比31%，專業(yè)服務(wù)占比21%。內(nèi)資企業(yè)表現(xiàn)進(jìn)取，繼續(xù)成為辦公需求的主要來源，上半年租賃成交面積占到總面積的85%，外資企業(yè)表現(xiàn)則相對(duì)保守。
珠江新城繼續(xù)成為廣州寫字樓市場的核心板塊，該商務(wù)區(qū)2017年上半年的平均租金及吸納量引領(lǐng)全市。與此同時(shí)，琶洲商務(wù)區(qū)繼續(xù)保持迅速成長，隨著配套設(shè)施和商務(wù)環(huán)境的不斷完善，上半年琶洲商務(wù)區(qū)在加快市場吸納的同時(shí)，租金漲幅領(lǐng)先于其他主要商務(wù)區(qū)。
經(jīng)歷了2016年的供應(yīng)高峰，2017年的廣州甲級(jí)寫字樓市場新增供應(yīng)暫時(shí)回落，市場存量將得到進(jìn)一步消化。隨著珠江新城新增供應(yīng)逐步進(jìn)入尾聲，未來廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)將由琶洲、金融城接棒，“一江三帶”商務(wù)區(qū)格局將逐步形成。戴德梁行研究部經(jīng)理繆舒怡指出，2017年內(nèi)，受益于供應(yīng)暫時(shí)回落，廣州甲級(jí)寫字樓市場存量將得到進(jìn)一步消化，空置率降低，租金將獲得穩(wěn)健的上漲空間。
隨著粵港澳大灣區(qū)的落地及建設(shè)，以及廣州廣州市政府一系列產(chǎn)業(yè)升級(jí)規(guī)劃和招商引資政策的逐步推進(jìn)，廣州將在更大范圍內(nèi)參與區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)作，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，迎來新的發(fā)展契機(jī)。然而與此同時(shí)，廣州同樣面臨著與周邊城市競爭升級(jí)、新興商務(wù)區(qū)市場培育、短時(shí)間內(nèi)配套有待完善等問題。繆舒怡表示，盡管挑戰(zhàn)依然存在，但不斷增長的市場需求將支撐廣州寫字樓市場的增長，市場的前景依然樂觀。
零售市場： 市場的發(fā)展、變革和競爭為運(yùn)營提出高要求
2017 年1-5月，廣州實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3770.83億元，增長8.8%，增速較上年同期提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)歷了前期的高速發(fā)展，限額以上網(wǎng)上商店零售額增速由2015年的60%左右明顯放緩，2017年1-5月，廣州限額以上網(wǎng)上商店零售額增速錄得17.8%，實(shí)體零售逐步回暖。
2017年上半年，位于琶洲的萬勝廣場入市，至上半年末，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量約229.2萬平方米。體育中心商圈繼續(xù)成為廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量最集中的區(qū)域，商圈優(yōu)質(zhì)零售面積占全市總存量的34%。經(jīng)過前期業(yè)態(tài)升級(jí)調(diào)整，2017年上半年，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金、空置率表現(xiàn)平穩(wěn)，體育中心商圈租金水平繼續(xù)引領(lǐng)全市。
2017年上半年，個(gè)性餐飲、健康品牌、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)繼續(xù)在廣州優(yōu)質(zhì)零售市場保持?jǐn)U張，日益豐富的業(yè)態(tài)組合強(qiáng)化了購物中心與顧客的互動(dòng)，而隨著消費(fèi)觀念的升級(jí)和消費(fèi)模式的改變，購物中心被賦予了購物中心更為豐富立體的功能，由一個(gè)“買買買”的地方日漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱硕际兄幸粋€(gè)重要的生活場景和社交場景。
隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大及消費(fèi)需求的不斷發(fā)展，中心區(qū)域零售物業(yè)新增供應(yīng)較為有限，越來越多的開發(fā)商開始探索向外圍區(qū)域擴(kuò)張，區(qū)域性、社區(qū)型商業(yè)成長迅速，廣州零售市場多中心化趨勢日漸凸顯，新商圈的崛起勢必將進(jìn)一步豐富廣州的零售市場版圖。
2017年下半年，包括白云匯、安華匯等在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)預(yù)計(jì)將會(huì)交付使用，為廣州主要商圈優(yōu)質(zhì)零售市場帶來約43萬平方米的新增供應(yīng)?？娛驸硎?，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)和品牌調(diào)整的步伐，以應(yīng)對(duì)日趨激烈的市場競爭，而多種類型、不同定位的購物中心在共同推動(dòng)廣州零售市場版圖進(jìn)一步成長的同時(shí)，市場或?qū)⒚媾R暫時(shí)的租金成長乏力、空置率攀升等壓力，激烈的市場競爭對(duì)運(yùn)營提出了更高的要求。
土地市場：調(diào)控加碼難掩供需兩旺
廣州土地市場在經(jīng)歷了2016年的相對(duì)淡靜后，2017年迎來顯著升溫。隨著去房地產(chǎn)庫存工作收效明顯，2017年上半年，廣州適當(dāng)加大土地供應(yīng)規(guī)模，土地成交量價(jià)齊升，共成交84宗、488.6萬平方米土地，土地成交面積同比上漲72.4%，占到去年全年土地成交面積的80.7%；成交金額同比攀升160.3%達(dá)522.1億元。2017年上半年，產(chǎn)業(yè)落位政策持續(xù)深化，工業(yè)用地占整體土地成交面積的72.9%，占比較去年同期攀升28.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅用地推出面積同比上漲20.2%，但由于流拍及中止出讓等原因，成交面積與去年同期基本持平，所占比重由2016年上半年的35.2%降至19.8%。
為了穩(wěn)定土地市場、抑制高價(jià)地塊產(chǎn)生，上半年，包括金融監(jiān)管、競地價(jià)、配建、自持及搖號(hào)等措施在內(nèi)的土拍新規(guī)連續(xù)推出。受市場新政影響，2017年上半年住宅用地平均溢價(jià)率同比下降23.2個(gè)百分點(diǎn)至28%，商辦用地平均溢價(jià)率同比下降8.6個(gè)百分點(diǎn)至0.5%。
2017年上半年，外圍區(qū)域成交面積占全市的95.9%，比去年同期提高6個(gè)百分點(diǎn)；成交金額占全市的67.9%，同樣比去年上半年高出6個(gè)百分點(diǎn)。增城區(qū)土拍延續(xù)了前期的大熱狀態(tài)，成交面積同比上升232.1%至240.5萬平方米，占全市的49.2%。
展望下半年，戴德梁行指出，根據(jù)廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)發(fā)布的《2017廣州經(jīng)營性用地供地藍(lán)皮書》，2017年下半年的廣州土拍市場仍將熱度不減。住宅用地供應(yīng)將適度加大，宅地布局將中心城區(qū)與外圍區(qū)域有機(jī)結(jié)合，但仍以外圍區(qū)域?yàn)橹?，荔灣區(qū)西灣路宅地或?qū)⒎Q為市場熱點(diǎn)；商服用地方面，天河區(qū)的廣州國際金融城及海珠區(qū)的琶洲西區(qū)成為中心城區(qū)的主推商服地塊，廣州“一江兩岸三帶”大CBD的重點(diǎn)戰(zhàn)略布局日漸凸顯。位于珠江新城的絕版商服用地將備受矚目。
商品房銷售市場：最嚴(yán)限購令推動(dòng)樓市顯著降溫
經(jīng)歷了2016年的火熱后， 2017年的廣州樓市政策頻出：3.17、3.30限購令密集出臺(tái)，旨在降低房地產(chǎn)的金融屬性，從供需兩端全面抑制投資性需求，一系列政策組合拳有效地抑制了住宅市場的過熱發(fā)展：2017年上半年，廣州一手商品住宅供應(yīng)面積372.5萬平方米，創(chuàng)近年新低，同比下降15.8%，較2016年末減少32.6%；成交面積錄得576.5萬平方米，同比減少14.5%，與2016年末相比下跌26.5%。銷售均價(jià)16572元，較去年同期小幅上浮3.8%，較2016年末則降低3.7%。最嚴(yán)限購令下，住宅市場供需急跌，價(jià)格升幅受到抑制。但供應(yīng)缺口仍處于高位，市場繼續(xù)維持供不應(yīng)求狀態(tài)。
展望下半年，繆舒怡表示，政策方面，目前廣州住宅市場調(diào)控力度較大，2017年下半年政策加碼空間不大，但同樣暫未見松綁趨勢，市場或?qū)⒕S持目前的調(diào)控水平；與此同時(shí)目前全市庫存已處于低位，市場未有去化壓力。盡管如此，受到市場調(diào)控延續(xù)的影響，2017年下半年一手商品住宅新增供應(yīng)在短期內(nèi)大幅增加的可能性不大。下半年市場或?qū)⒗^續(xù)保持觀望情緒，成交量繼續(xù)維持低位將是大概率事件。價(jià)格方面，若下半年成交量持續(xù)收縮，部分開發(fā)商或?qū)⑹艿劫Y金回籠的壓力而在價(jià)格方面出現(xiàn)松動(dòng)，局部區(qū)域價(jià)格或有小幅下調(diào)空間。短期來看，廣州住宅市場盡管出現(xiàn)降溫，但供不應(yīng)求趨勢仍將持續(xù)。
