北京甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)621萬(wàn)平方 空置率升至8.6%
2017年上半年，合計(jì)租賃建筑面積為23.7萬(wàn)平方米的五個(gè)新項(xiàng)目完工進(jìn)入北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4.0%至約621萬(wàn)平方米。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面支撐2017年上半年寫(xiě)字樓的租賃需求，重點(diǎn)新項(xiàng)目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來(lái)自金融與科技行業(yè)的需求，致使凈吸納量在上半年達(dá)到18萬(wàn)平方米。
盡管如此，新增供應(yīng)推升全市的空置率至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。就租金而言，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金半年環(huán)比上升0.6%至人民幣332.6元每月每平方米，主要受高于平均租金的新項(xiàng)目所致。然而若干子市場(chǎng)內(nèi)新項(xiàng)目與未來(lái)供應(yīng)加劇業(yè)主間的競(jìng)爭(zhēng)，因此若干現(xiàn)有項(xiàng)目的業(yè)主提高代理傭金、租金折扣或其他補(bǔ)貼以挽留租戶。投資市場(chǎng)內(nèi)，機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)表現(xiàn)出對(duì)購(gòu)買(mǎi)有增值潛力物業(yè)的興趣，交易均位于非核心區(qū)域。
展望未來(lái)，2017年下半年，寫(xiě)字樓面積共計(jì)45萬(wàn)平方米的六個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃完工入市。核心區(qū)域與新興區(qū)域均將錄得新增供應(yīng)。高力國(guó)際預(yù)測(cè)供應(yīng)增長(zhǎng)將快于需求，若所有新供應(yīng)如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。為與未來(lái)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，若干業(yè)主將在租金談判中變得更為靈活以期挽留租戶或吸引更多來(lái)自潛在租戶的問(wèn)詢。對(duì)租戶而言，新增供應(yīng)將增加租戶辦公空間的選擇。我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)租戶將在與業(yè)主的談判中享有更好的談判優(yōu)勢(shì)，因此平均租金將面臨溫和下行壓力。我們預(yù)測(cè)截至2017年底平均租金將半年環(huán)比下降1.1%。
商鋪物業(yè)市場(chǎng)調(diào)整及升級(jí)持續(xù)活躍
2017年上半年，北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)總存量維持在約530萬(wàn)平方米。市場(chǎng)需求主要受現(xiàn)有項(xiàng)目活躍調(diào)整及升級(jí)所推動(dòng)，空置率維持在較低水平，為4.6%。在有限供應(yīng)及活躍需求推動(dòng)下，2017年上半年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)首層平均固定租金半年環(huán)比上漲0.7%至人民幣812元每月每平方米，核心及非核心區(qū)域租金皆穩(wěn)步上漲。投資市場(chǎng)共錄得兩宗整售交易，交易項(xiàng)目分別位于王府井及望京。
展望未來(lái)，建筑面積總計(jì)約50萬(wàn)平方米的四個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)有望于2017年下半年入市。鑒于餐飲、生活及時(shí)尚業(yè)態(tài)持續(xù)在北京市場(chǎng)尋求擴(kuò)張機(jī)會(huì)，新增供應(yīng)有望推動(dòng)這些業(yè)態(tài)的需求。預(yù)計(jì)空置率將在2017年維持在5%左右的較低水平，但租金增長(zhǎng)受新項(xiàng)目影響或?qū)h(huán)比小幅下降0.5%。在堅(jiān)實(shí)市場(chǎng)基本面支撐下，北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)仍將利好業(yè)主方，但分化仍在繼續(xù)。品牌組合陳舊且營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)欠缺新意的項(xiàng)目或?qū)⒃谖伦鈶舴矫婷媾R更大挑戰(zhàn)，而廣受歡迎的成熟項(xiàng)目將通過(guò)開(kāi)設(shè)獨(dú)家或旗艦店鋪優(yōu)化品牌及租戶組合，并且開(kāi)展各類(lèi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)以增加人流量。
物流物業(yè)市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁，供應(yīng)量有限
2017年上半年，一個(gè)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)完工入市，市場(chǎng)總存量半年環(huán)比擴(kuò)大2.7%至約192萬(wàn)平方米。來(lái)自電子商務(wù)零售商及第三方物流服務(wù)供應(yīng)商的需求維持強(qiáng)勁，致使絕大部分項(xiàng)目及新增供應(yīng)均處于滿租狀態(tài)。整體空置率繼續(xù)降低，半年環(huán)比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至1.4%，并推動(dòng)平均租金半年環(huán)比上升0.8%至人民幣39.1元每月每平方米。投資市場(chǎng)內(nèi)，由于業(yè)主傾向自持，上半年未錄得整售交易，國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者均對(duì)北京物流物業(yè)保持高度興趣。
建筑面積總計(jì)約12萬(wàn)平方米的三個(gè)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)計(jì)劃于2017年下半年入市。電子商務(wù)零售商與第三方物流服務(wù)供應(yīng)商將繼續(xù)為需求主要驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目將迅速被市場(chǎng)吸納。有鑒于此，空置率或?qū)⑦M(jìn)一步降低，我們預(yù)計(jì)2017年下半年整體空置率將半年環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至0.6%。這將支撐平均租金的持續(xù)增長(zhǎng)，我們預(yù)計(jì)2017年下半年平均租金將半年環(huán)比增長(zhǎng)0.3%。北京未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)將持續(xù)緊張，更多物流發(fā)展商將加速在廊坊、天津等地發(fā)展物流項(xiàng)目。
投資市場(chǎng)錄得七筆整售交易
2017年上半年，北京投資市場(chǎng)共錄得7筆整售交易，涵蓋寫(xiě)字樓、商鋪、酒店及公寓物業(yè)，其中寫(xiě)字樓仍是最受歡迎物業(yè)類(lèi)型。由于核心區(qū)可交易資產(chǎn)有限，交易項(xiàng)目主要位于非核心區(qū)域，且內(nèi)資投資者較為活躍。
展望未來(lái)，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者將繼續(xù)對(duì)北京市場(chǎng)保持濃厚興趣，鑒于其堅(jiān)實(shí)市場(chǎng)基本面和積極市場(chǎng)前景。盡管核心區(qū)域可供交易資產(chǎn)仍較為稀缺，現(xiàn)有老舊項(xiàng)目翻新改造將提供增值型投資機(jī)遇。此外非核心區(qū)域增長(zhǎng)潛力大，其市場(chǎng)關(guān)注度亦日漸提升。寫(xiě)字樓仍將是最受歡迎物業(yè)類(lèi)型，商改辦、酒店改辦將持續(xù)活躍；產(chǎn)業(yè)園研發(fā)樓、公寓以及未開(kāi)發(fā)地塊也是投資者關(guān)注熱點(diǎn)。
