北京甲級寫字樓供應(yīng)創(chuàng)九年來新高 空置率為8.6%
需求的增長滯后于供應(yīng)，這導(dǎo)致北京甲級寫字樓市場的空置率進(jìn)一步提升，平均租金也面臨下行壓力。國際房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際26日發(fā)布《華北區(qū)房地產(chǎn)市場2017年上半年回顧及下半年展望》，就2017年上半年華北區(qū)寫字樓、商鋪、工業(yè)物業(yè)及投資市場四大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對2017年下半年做出展望。
高力國際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部租戶代表總監(jiān)李芳月介紹，2017年上半年，合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的五個新項目完工進(jìn)入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4.0%至約621萬平方米。堅實的經(jīng)濟(jì)基本面支撐2017年上半年寫字樓的租賃需求，重點新項目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來自金融與科技行業(yè)的需求，致使凈吸納量在上半年達(dá)到18萬平方米。
盡管如此，新增供應(yīng)推升全市的空置率至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個百分點。就租金而言，北京甲級寫字樓市場的平均租金半年環(huán)比上升0.6%至人民幣332.6元每月每平方米，主要受高于平均租金的新項目所致。然而若干子市場內(nèi)新項目與未來供應(yīng)加劇業(yè)主間的競爭，因此若干現(xiàn)有項目的業(yè)主提高代理傭金、租金折扣或其他補(bǔ)貼以挽留租戶。投資市場內(nèi)，機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)表現(xiàn)出對購買有增值潛力物業(yè)的興趣，交易均位于非核心區(qū)域。
對于2017年下半年，李芳月表示，寫字樓面積共計45萬平方米的六個新項目計劃完工入市。核心區(qū)域與新興區(qū)域均將有新增供應(yīng)。高力國際預(yù)測供應(yīng)增長將快于需求，若所有新供應(yīng)如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。
她表示，2017全年近70萬平方米的新增供應(yīng)，這將是北京2008年以來的最大體量。盡管北京經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，但寫字樓的需求增長仍滯后于供應(yīng)增長。
“為與未來供應(yīng)競爭，若干業(yè)主將在租金談判中變得更為靈活以期挽留租戶或吸引更多來自潛在租戶的問詢。對租戶而言，新增供應(yīng)將增加租戶辦公空間的選擇。我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)租戶將在與業(yè)主的談判中享有更好的談判優(yōu)勢，因此平均租金將面臨溫和下行壓力。我們預(yù)測截至2017年底平均租金將半年環(huán)比下降1.1%?！崩罘荚路Q。
與甲級寫字樓的空置壓力增大相比，北京物流物業(yè)市場的需求則保持強(qiáng)勁，供應(yīng)量有限。
高力國際華北區(qū)工業(yè)及產(chǎn)業(yè)服務(wù)部總監(jiān)孫超表示，來自電子商務(wù)零售商及第三方物流服務(wù)供應(yīng)商的需求維持強(qiáng)勁，致使北京絕大部分項目及新增供應(yīng)均處于滿租狀態(tài)。整體空置率繼續(xù)降低，半年環(huán)比下降4.8個百分點至1.4%，并推動平均租金半年環(huán)比上升0.8%至人民幣39.1元每月每平方米。
對于下半年走勢，孫超稱，建筑面積總計約12萬平方米的三個優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)計劃于2017年下半年入市。電子商務(wù)零售商與第三方物流服務(wù)供應(yīng)商將繼續(xù)為需求主要驅(qū)動力，預(yù)計新項目將迅速被市場吸納。有鑒于此，空置率或?qū)⑦M(jìn)一步降低。
“我們預(yù)計2017年下半年整體空置率將半年環(huán)比下降0.8個百分點至0.6%。這將支撐平均租金的持續(xù)增長，預(yù)計2017年下半年平均租金將半年環(huán)比增長0.3%。北京未來倉儲用地供應(yīng)將持續(xù)緊張，更多物流發(fā)展商將加速在廊坊、天津等地發(fā)展物流項目?！睂O超稱。
