只租不售 上海租賃住房“唱大戲”
近日，上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地，在上海市土地交易市場(chǎng)成交。這則短短的消息，在長期從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波看來，釋放出一個(gè)極其重要的信號(hào)——將來想要在一線城市立足的房企，再走原來的老路不行了，只有參與租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)，才有可能在一線城市做生意。
這兩塊土地，一塊位于外來精英人口聚集的上海郊區(qū)嘉定新城，一塊則位于目前已發(fā)展成熟的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)張江。嘉定新城的商品房每平方米單價(jià)已經(jīng)直逼5萬元，張江園區(qū)的商品房單價(jià)早已進(jìn)入6萬元時(shí)代。
這兩塊“寶地”，因?yàn)椤爸蛔獠皇邸?，底價(jià)成交。每平方米樓板價(jià)格只有5569元和5950元，大約只有周邊房價(jià)的十分之一。拿地者一個(gè)是上海嘉定新城發(fā)展有限公司，另一個(gè)是深耕張江數(shù)十年的本土國企——上海張江（集團(tuán)）有限公司。項(xiàng)目建成后，將提供至少1897套租賃住房房源。
中國青年報(bào)·中青在線記者聯(lián)系兩家企業(yè)采訪時(shí)，兩家企業(yè)都以“剛剛拿地，還沒想好”為由拒絕了有關(guān)為何拿地、未來是否有可能盈虧平衡的提問。
不過，有房地產(chǎn)專業(yè)自 媒體給這兩家企業(yè)算了一筆賬，即便按照目前極低的拿地成本核算，根據(jù)政府“精裝交付”“租金上報(bào)”的嚴(yán)格規(guī)定，兩家企業(yè)投下的這筆錢，大約每年只能有4%左右的收益率，預(yù)計(jì)要超過30年才能收回成本。
這與目前房地產(chǎn)企業(yè)的操作模式大相徑庭?，F(xiàn)在的模式是，房地產(chǎn)企業(yè)通過向銀行貸款、抬高杠桿來拿地，迅速起樓，再以比周邊二手房價(jià)高得多的價(jià)格出售房屋，迅速收回成本。
“看上去好像這兩家國企是賠本賺吆喝，實(shí)際上，我認(rèn)為是在探索一條新路。把錢投入租賃市場(chǎng)，再尋找其他渠道掙錢?！绷植ㄅ袛啵诙愂盏确矫?，這兩家企業(yè)會(huì)得到較大幅度的優(yōu)惠，同時(shí)，政府還很有可能以優(yōu)先、優(yōu)惠的方式把以上兩個(gè)地塊周邊的商業(yè)、配套交給這兩家國企來做。未來，不做租賃市場(chǎng)的房企，有可能很難從一線城市政府手里拿到地，“有錢都拿不到?！绷植ń榻B，他的一些房地產(chǎn)開發(fā)商朋友，早就對(duì)這兩個(gè)“只租不售”地塊產(chǎn)生興趣。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌告訴中國青年報(bào)·中青在線記者，兩家國企肯定不會(huì)虧本，“我判斷，政府先讓國企進(jìn)入，核算出一個(gè)盈虧平衡點(diǎn)，再全面向民營開發(fā)商放開?！?
通過國企試點(diǎn)，政府可以找到合適的鼓勵(lì)政策、制定合理的推廣方案，最終保證上海在5年內(nèi)完成住房“十三五”規(guī)劃中的70萬套租賃房建設(shè)目標(biāo)。上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)副教授、房地產(chǎn)投資與融資專家汪波算了一筆賬，網(wǎng)上有關(guān)4%投資回報(bào)率、30年收回成本的說法并不科學(xué)，“這只是用了一種靜態(tài)的算法，它并沒有把房租未來的上漲預(yù)期，以及每年房租資金的收益算進(jìn)去?！?
汪波用動(dòng)態(tài)成本核算的方法發(fā)現(xiàn)，即便加上開發(fā)商后期裝修、物業(yè)等成本，這批租賃房每年的投資回報(bào)率至少也可以達(dá)到6%以上。
在經(jīng)常與開發(fā)商打交道的林波看來，這6%彌足珍貴?！艾F(xiàn)在拿地，國家規(guī)定必須使用自有資金，不能加杠桿、不能貸款。開發(fā)商一大筆錢砸下去，未來能不能收回成本還真不知道?！绷植ǚ治?，同樣是一筆自有資金花下去，對(duì)開發(fā)商來說，與其去購買拿地成本就高達(dá)六七萬元的郊區(qū)土地，倒不如只用十分之一的錢、購買一個(gè)位于城市副中心、青年人才集聚區(qū)域的“只租不售”地塊，至少這個(gè)地塊每年的租金收益極有保障。
由于租金收益屬于“長期穩(wěn)定現(xiàn)金流”，這筆收益很容易就可以進(jìn)行“資產(chǎn)債券化”，繼續(xù)用來再融資，“明白人一看就懂了，比如萬科，它已經(jīng)開始在廣州爭搶租賃用地項(xiàng)目了，開發(fā)商可不笨?！?
中國青年報(bào)·中青在線記者注意到，近期，為了抑制房價(jià)過快上漲，各地政府奇招頻出。其中，以廣東的“租售同權(quán)”和上海的“只租不售”關(guān)注度最高，兩者均希望通過政府調(diào)控的手段，扶持租賃市場(chǎng)。
根據(jù)最新發(fā)布的上海住房“十三五”規(guī)劃，未來5年，上海住房用地供應(yīng)總量將明顯增加，預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃，較“十二五”期間增加20%。上海城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量預(yù)計(jì)新增約170萬套，其中，商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。
此次上海掛出的1897套租賃房，只是一個(gè)開始。根據(jù)上海的規(guī)劃，“十三五”期間，上海每年新增租賃房平均約達(dá)到14萬套。
“民營企業(yè)很快會(huì)加入競(jìng)爭。這其實(shí)是一筆不錯(cuò)的買賣?！绷植ㄕf，民營開發(fā)商的積極性毋庸置疑，“或許有人會(huì)說，有五六千一平方米的錢，不會(huì)去三四線城市買地賣房嗎？實(shí)際上，三四線城市的苦頭，幾乎所有房企都吃過，能留在一線城市，都會(huì)盡量留在一線城市?！?
