戴德梁行：西安寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)歷史峰值 商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇
西安，2017年8月3日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商戴德梁行，發(fā)布2017年第二季度市場(chǎng)報(bào)告，回顧和探究西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在第二季度寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況。
寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)到歷史峰值，租金水平仍保持穩(wěn)定；
2017年上半年，全市凈吸納量累計(jì)值為128，703平方米。其中高新區(qū)凈吸納量最高，為90，749平方米。2017年第二季度，隨著長(zhǎng)安國(guó)際E座，永利國(guó)際金融中心等寫字樓入市，全市甲級(jí)寫字樓總存量接近176萬平方米。強(qiáng)勁的寫字樓需求緩和了大體量新增供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)帶來的影響，本季度西安甲級(jí)寫字樓空置率為27.9%，比上季度略升1.75個(gè)百分點(diǎn)。
圖一 西安市優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量，凈吸納量和空置率
2017年二季度，全市甲級(jí)寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣87.7元。分商圈來看，中心城區(qū)的有效租金繼續(xù)上漲，至每月每平方米112.8元；高新區(qū)寫字樓市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，平均租金為每月每平方米83.9元，空置率為26.1%。城北商圈由于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政策影響，吸引了更多企業(yè)入駐，賽高企業(yè)總部大廈等熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目持續(xù)升溫。
金融和貿(mào)易行業(yè)是城南寫字樓市場(chǎng)的需求主力；
本季度市場(chǎng)中，西安中心城區(qū)商圈成交較活躍。如陽明財(cái)富租賃長(zhǎng)安國(guó)際中心C座450平方米的面積，萬達(dá)飛凡租賃高新區(qū)中晶科技廣場(chǎng)300平方米的面積。本季度隨著長(zhǎng)安國(guó)際E座等優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大，聯(lián)合辦公等創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)逐步發(fā)展。
展望下季度， 2017年，西安寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)量達(dá)到歷史峰值，寫字樓市場(chǎng)庫存壓力將會(huì)加大。高新區(qū)作為新增供應(yīng)最多的商圈，未來的空置率將迅速攀升。供應(yīng)量的增加將對(duì)西安地區(qū)寫字樓市場(chǎng)造成較大沖擊。為贏得租戶青睞，業(yè)主需要努力改善硬件設(shè)備、提升物業(yè)管理水平。
零售物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域分散化，區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加??；
2017年第二季度，城東西安益田假日世界和城西萬象城項(xiàng)目入市。西安全市購物中心題量達(dá)到324萬平方米。西安大量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)正逐步由原來的趨于相對(duì)集中化轉(zhuǎn)向分散化。同時(shí)，為適應(yīng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，業(yè)主也在致力于提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平，調(diào)整租戶組合和提升消費(fèi)體驗(yàn)。
圖三 西安優(yōu)質(zhì)商業(yè)歷年存量及預(yù)測(cè)
零售物業(yè)租金小幅上漲，商業(yè)亟待更迭創(chuàng)新
第二季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)平均租金報(bào)價(jià)總體穩(wěn)定在每月每平方米280.0元，環(huán)比上升1.8%，鐘樓商圈和小寨商圈仍是目前租金最高的兩個(gè)商圈。在萬象城的開業(yè)引領(lǐng)下，西咸新區(qū)三橋的區(qū)域商業(yè)逐步升溫。面對(duì)新消費(fèi)模式的不斷升級(jí)，部分無法適應(yīng)的老牌商業(yè)將離開市場(chǎng)，能提供更豐富多元消費(fèi)體驗(yàn)的新型購物中心不斷涌現(xiàn)，將吸引更大的客流量。
圖四 西安市商業(yè)市場(chǎng)未來供應(yīng)（2017-2019）
展望下季度，由于西安商業(yè)市場(chǎng)大量的新增項(xiàng)目，以及電子商務(wù)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊，原計(jì)劃入市的部分零售物業(yè)項(xiàng)目紛紛推遲了入市時(shí)間。未來入市的商業(yè)項(xiàng)目需要更加注重業(yè)態(tài)豐富、購物環(huán)境舒適以及購物體驗(yàn)，商業(yè)綜合體也會(huì)向“個(gè)性化、主題化、體驗(yàn)式”方向發(fā)展。商業(yè)項(xiàng)目將更加生活化，顧客也期待有更多生活文化類零售品牌入駐來增加更多消費(fèi)體驗(yàn)，如文化藝術(shù)、人文歷史、親子活動(dòng)。
戴德梁行西北區(qū)董事總經(jīng)理巫保民表示：“隨著2017年大量的寫字樓入市，這對(duì)寫字樓市場(chǎng)沖擊巨大，也意味著這是寫字樓市場(chǎng)更迭換代的階段，未來寫字樓將會(huì)在硬件設(shè)備、物業(yè)管理法發(fā)力上以贏得市場(chǎng)青睞?！?
