給完首付說(shuō)不買 房子漲價(jià)又想要
近日，白云區(qū)法院審結(jié)了兩件因同一房屋買賣引發(fā)糾紛的案件。買家交了首付后反悔，起訴解約被法院駁回，之后又起訴堅(jiān)持要繼續(xù)履約?？此啤绊樌沓烧隆?，買家最終卻被判支付違約金22.8萬(wàn)元。法官表示，該類案件多因房?jī)r(jià)上漲引起，法院審理時(shí)會(huì)注重保護(hù)守約方利益。
交完首期款，買家想解約
據(jù)法院介紹，2016年3月13日，徐某（賣方）與蒙某（買方）簽訂《廣州市存量房買賣合同》，約定買方向賣方購(gòu)買位于白云區(qū)某處的房屋，總金額228萬(wàn)元，買家承擔(dān)全部稅費(fèi)等。
蒙某依約支付了首期房款后，又以賣方徐某及中介公司隱瞞涉案房屋非賣方名下唯一住房，導(dǎo)致其需額外支出購(gòu)房稅費(fèi)為由，向白云法院提起訴訟，主張撤銷因重大誤解簽訂了房屋買賣合同，并要求判決對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
白云法院經(jīng)審理認(rèn)為，蒙某未能提供證據(jù)證實(shí)賣方對(duì)涉案房屋作出是其唯一住房，這表示蒙某主張存有重大誤解，缺乏事實(shí)依據(jù)。法院于2017年2月20日作出判決，駁回蒙某的全部訴訟請(qǐng)求。
與此同時(shí)，在該案訴訟中，徐某以蒙某因稅費(fèi)問(wèn)題拒不登記過(guò)戶及支付剩余房款為由向法院提起反訴，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同并要求支付違約金，但其經(jīng)法院傳票傳喚后無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，法院于是裁定反訴按撤訴處理。
敗訴后，買家堅(jiān)持要履約
判決生效后，蒙某認(rèn)為，法院判決駁回其訴訟請(qǐng)求，就意味著涉案房屋買賣合同未被撤銷，因此合同繼續(xù)有效，于是要求賣方徐某繼續(xù)履行合同，并向白云區(qū)法院再度提起了訴訟。此時(shí)，賣方徐某則不答應(yīng)了，也向法院再度提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)解除雙方簽訂的合同，并要求蒙某支付違約金。
白云區(qū)法院審理認(rèn)為，此前，蒙某未按約定辦理過(guò)戶及支付剩余房款，反而起訴要求撤銷合同，該行為明確表明蒙某無(wú)意繼續(xù)履行合同。而在前案審理過(guò)程中，徐某曾向蒙某發(fā)函要求辦理過(guò)戶手續(xù)，但蒙某未予理會(huì)。同時(shí)，從雙方約定的辦理過(guò)戶時(shí)間到法院作出判決長(zhǎng)達(dá)8月有余，期間蒙某也沒(méi)有繼續(xù)履行的意思表示。這些均可以證實(shí)蒙某在約定以及合理的期間內(nèi)拒不履行合同主要義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。法院認(rèn)為，生效判決已經(jīng)駁回蒙某的訴訟請(qǐng)求，即蒙某先前不履行的行為自始缺乏正當(dāng)性；同時(shí)，該生效判決也不必然成為合同繼續(xù)履行的理由，因蒙某屬于違約方，合同能否繼續(xù)履行要視守約方的態(tài)度而定。
因此，法院認(rèn)定，蒙某應(yīng)向徐某支付違約金22.8萬(wàn)元（房屋成交價(jià)的10%）。由于此前徐某已收取房款69萬(wàn)，還應(yīng)退還蒙某房款46.2萬(wàn)。
法官說(shuō)案：
要保護(hù)守約方利益
法官表示，在兩案訴訟中，買方明顯違反了合同法誠(chéng)實(shí)信用的原則。關(guān)于房?jī)r(jià)及因房?jī)r(jià)引發(fā)的各種糾紛一直是備受關(guān)注且愈演愈烈的社會(huì)問(wèn)題，而房?jī)r(jià)漲跌更是房地產(chǎn)交易糾紛的風(fēng)向指標(biāo)，房?jī)r(jià)漲跌幅度越大，房屋買賣訴訟案件越多。
法官認(rèn)為，這起房屋買賣糾紛之所以引發(fā)連續(xù)訴訟，一個(gè)重要的因素可能就在于買賣雙方第一次提起訴訟后，在長(zhǎng)時(shí)間的訴訟過(guò)程中，恰逢當(dāng)時(shí)涉案房屋的市場(chǎng)成交價(jià)大幅上漲，若按原約定價(jià)格成交無(wú)疑會(huì)給買方帶來(lái)巨大的利益，因此買方才會(huì)完全反轉(zhuǎn)態(tài)度，要求繼續(xù)履行合同，并在賣方不同意繼續(xù)履行的情況下選擇第二次起訴，提出了與第一次訴訟完全相反的訴訟請(qǐng)求。法官在審理此類案件時(shí)，會(huì)注意結(jié)合房?jī)r(jià)漲跌因素的影響，保護(hù)合同守約方的利益。
