深圳后海區(qū)豪宅與寫(xiě)字樓冰火兩重天
時(shí)間：2017/8/22
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在土豪們搶購(gòu)上千萬(wàn)的華潤(rùn)悅府一房豪宅時(shí)，同處后海區(qū)域的部分寫(xiě)字樓二房東們，卻在承擔(dān)虧本放租的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，這里已成為深圳商住價(jià)差最大的區(qū)域，大量二手寫(xiě)字樓成交價(jià)還不到住宅的一半。
近年來(lái)，后?？偛繉?xiě)字樓陸續(xù)建成。當(dāng)年的土地出讓協(xié)議中規(guī)定，這些總部寫(xiě)字樓的自用率應(yīng)達(dá)到60-80%，但實(shí)際卻遠(yuǎn)低于此。大量辦公面積流入租賃市場(chǎng)，推高了后海區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量，使部分后海寫(xiě)字樓的租金在近三年內(nèi)下跌了15-30%，與福田中心區(qū)的租金價(jià)差越來(lái)越大。
一些主要賺取租金價(jià)差的包租客們，遭受了最大的沖擊，不得不以低于成本的價(jià)格簽下短期租約，并寄望于未來(lái)租金上漲所帶來(lái)的長(zhǎng)線收益。
然而，未來(lái)幾年內(nèi)，后海與鄰近的前海、科技園區(qū)域，仍將是深圳寫(xiě)字樓新增供應(yīng)的主要區(qū)域。
1、總部寫(xiě)字樓放量壓價(jià)，豪宅價(jià)格竟是商辦3倍
2005年前后，在深圳發(fā)展了20年的平安與招商銀行總部，險(xiǎn)些被上海搶走。
城市的兩根“頂梁柱”差點(diǎn)搬了家，不得不讓深圳官方開(kāi)始想盡辦法挽留發(fā)跡于此的總部企業(yè)，以免它們被其他城市開(kāi)出的優(yōu)厚條件“拐走”。恰逢后海中心區(qū)開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)，一批成本較低而區(qū)位優(yōu)越的后?？偛坑玫?，陸續(xù)“定向”出讓給了深圳總部企業(yè)。
從2008年到今年初，華潤(rùn)、聯(lián)想、海信、安邦、中鐵、中海油、中建鋼構(gòu)、五礦金融、天虹、喜之郎等22家企業(yè)先后在后海拿下類(lèi)似土地，總出讓面積達(dá)213.48萬(wàn)平米，其中約8成為辦公面積。
這些土地多數(shù)具有四個(gè)特點(diǎn)：
競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻高、可售比例低、以底價(jià)成交、拿地者皆為總部企業(yè)。
2009年，后海一宗商業(yè)用地要求競(jìng)買(mǎi)人在全國(guó)擁有跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的直營(yíng)門(mén)店2000家以上，后被百麗集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得；2011年，另一宗地要求競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人或其控股公司從事醫(yī)藥零售10年以上，是全國(guó)連鎖藥店前10名，在全國(guó)擁有跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的直營(yíng)門(mén)店1000家以上，海王星辰底價(jià)拿地。面對(duì)如此鎖定行業(yè)、限制規(guī)模的出讓條件，能夠符合的企業(yè)屈指可數(shù)，若聚焦深圳，則幾乎獨(dú)一無(wú)二了。
除了對(duì)競(jìng)買(mǎi)人提出嚴(yán)格要求，出讓規(guī)則中對(duì)其后的銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)也作了嚴(yán)格的限制，多數(shù)土地被要求自用率在最低為60-80%之間，甚至要求全部自用。
然而，這里的“自用”是一個(gè)模糊的概念，多數(shù)業(yè)主用實(shí)際行動(dòng)將其解釋為“只要不賣(mài)就是自用”。
據(jù)知情人士介紹，有的總部寫(xiě)字樓中真正用于業(yè)主總部辦公的面積不過(guò)“一兩層而已”。這就帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題：大量為了留住總部企業(yè)而建設(shè)的寫(xiě)字樓，事實(shí)上都流入了租賃市場(chǎng)，大大增加了后海區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量。
后海22個(gè)總部項(xiàng)目多數(shù)為甲級(jí)寫(xiě)字樓，其中有約160萬(wàn)平米辦公面積，是近年來(lái)深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)最大的區(qū)域之一。據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，截至今年第二季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量為484萬(wàn)平方米。若后海已出讓總部寫(xiě)字樓全部建成并入市，僅此一個(gè)區(qū)域的存量，就相當(dāng)于目前全市總存量的三分之一。
2017年第一季度，全市共有四個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)落成，其中三個(gè)位于后海，分別是航天科技廣場(chǎng)B座、中建鋼構(gòu)總部大廈和海信南方大廈。
然而，這些普遍品質(zhì)較高的新寫(xiě)字樓，租金水平卻不及福田中心區(qū)的老項(xiàng)目。
據(jù)了解，目前在租的后?？偛繉?xiě)字樓，如海王星辰大廈、海信南方大廈、中建鋼構(gòu)大廈等，租金多在200元/平米/月左右。而福田中心區(qū)內(nèi)品質(zhì)與建成時(shí)間類(lèi)似的項(xiàng)目，租金則已達(dá)到300元/平米/月左右。今年一季度剛剛?cè)胧械钠桨步鹑谥行?，更是?chuàng)出了深圳寫(xiě)字樓最高租金，每平米達(dá)600元/月左右。
事實(shí)上，近幾年來(lái)，后海與福田中心區(qū)的寫(xiě)字樓租金差距越來(lái)越大。
據(jù)后海區(qū)域?qū)懽謽侵薪榻榻B，海岸城寫(xiě)字樓在2014-2015年時(shí)，租金曾達(dá)到210-230元/平米/月，而現(xiàn)在市場(chǎng)成交價(jià)僅160-180元，旁邊較新的中洲控股中心，租金也多在190元上下。近三年來(lái)，其租金水平不僅未漲，反而還下跌了15-30%。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，后海總部寫(xiě)字樓的大量入市，是周邊區(qū)域租金下跌的原因之一。
這批總部企業(yè)拿地價(jià)較低，22個(gè)項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)僅1.06萬(wàn)元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的土地市場(chǎng)價(jià)。新入市的海信、中建鋼構(gòu)、中鐵南方和海王星辰大廈，樓面價(jià)均低于1萬(wàn)元/平米，總成本約在2萬(wàn)元/平米左右。若以月租金200元/平米計(jì)算，其租金回報(bào)率高達(dá)12%。而附近寫(xiě)字樓售價(jià)多在5萬(wàn)元/平米以上，租金相同的情況下，回報(bào)率為5%，符合正常的市場(chǎng)行情。
與此同時(shí)，后海卻逐漸成為深圳最貴的豪宅片區(qū)。均價(jià)達(dá)20萬(wàn)的深圳灣一號(hào)，自開(kāi)盤(pán)以來(lái)一直是深圳價(jià)格最高的高層居住類(lèi)物業(yè)，而昨天再次熱銷(xiāo)的華潤(rùn)悅府，又再次將深圳豪宅客的目光聚焦于此。然而，后海區(qū)域內(nèi)以天利名城等為代表的二手寫(xiě)字樓，售價(jià)卻只有附近住宅的30%-50%。
除本區(qū)域的寫(xiě)字樓供應(yīng)外，后海寫(xiě)字樓面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也十分殘酷。附近的前海寫(xiě)字樓也將開(kāi)始集中入市，科技園中又有大量租金更低的存量物業(yè)，也是后海租金難以上漲的另一個(gè)原因。
相對(duì)較低的租金價(jià)格，吸引了一批企業(yè)從福田等地搬遷而來(lái)，其中包括深圳中原地產(chǎn)。作為中介，他們顯然更能找到性?xún)r(jià)比最高的寫(xiě)字樓。大量企業(yè)遷入的同時(shí)，附近基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未結(jié)束，周邊交通問(wèn)題也隨之日益突出。
2、包租客虧本放租，“剪刀差”不好賺
以低成本為前提的高回報(bào)率，使總部寫(xiě)字樓業(yè)主可以承受比市場(chǎng)價(jià)低得多的租金收入。因此，大量新增供應(yīng)帶來(lái)的沖擊，只是讓他們的租金回報(bào)稍低了一點(diǎn)，本質(zhì)上影響不大。而其他小業(yè)主和二房東，尤其是區(qū)域內(nèi)普遍存在的包租客，則一直在遭受租金下跌的打擊。
據(jù)了解，目前在后海及周邊區(qū)域普遍存在著三類(lèi)寫(xiě)字樓租賃模式。
第一種是業(yè)主直租，以阿里中心、百度大廈、中國(guó)儲(chǔ)能大廈等項(xiàng)目為代表。
據(jù)Q房網(wǎng)相關(guān)人士介紹，近期百度大廈剛剛通過(guò)其成交一套1400多平米的寫(xiě)字樓，租金達(dá)248元/平米，阿里中心租金較之還要高15-20%，而位于科技園的中國(guó)儲(chǔ)能大廈，則創(chuàng)出了348元/平米的區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸺o(jì)錄。
據(jù)分析，這些業(yè)主直租的總部寫(xiě)字樓，對(duì)空置成本的承受能力強(qiáng)，因而不會(huì)為了快速出租而壓低價(jià)格，其品質(zhì)也較高，通常價(jià)格較高。
第二種是小業(yè)主放租自己持有的寫(xiě)字樓，在有散售物業(yè)的寫(xiě)字樓中普遍存在。這批小業(yè)主普遍舍不得投入大量資金裝修，品質(zhì)相對(duì)較差，又需要現(xiàn)金供樓，因而難以承受空置成本，在一段時(shí)間內(nèi)租不出去就寧愿壓低租金招攬租客。
這批小業(yè)主持有的物業(yè)數(shù)量較大，受新增供應(yīng)量沖擊的影響，也不得不集體降價(jià)。
第三種是大量承租總部寫(xiě)字樓的包租客。后海22家總部企業(yè)中，僅有華潤(rùn)旗下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與拿地，其他業(yè)主基本都是地產(chǎn)領(lǐng)域的“外行”?！巴庑小睒I(yè)主們并不善于或不愿意親自為寫(xiě)字樓一家家尋找租客，于是傾向于交給愿意全盤(pán)接手的包租客。包括中鐵南方大廈、航天科技廣場(chǎng)等新入市的寫(xiě)字樓，均被業(yè)主大量租給了“二房東”。
以航天科技廣場(chǎng)為例，其寫(xiě)字樓曾公開(kāi)招標(biāo)“首席租賃代理”。據(jù)知情人士說(shuō)，其平均承租價(jià)為146元/平米/月。相對(duì)于200元/平米左右的市場(chǎng)價(jià)來(lái)說(shuō)，這個(gè)包租價(jià)格并不高。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，中海油大廈的兩棟寫(xiě)字樓，除自用一棟外，另一棟也找到了包租公司，承租價(jià)僅110元/平米，放租價(jià)或?yàn)?80元左右。事實(shí)上，其他項(xiàng)目的包租價(jià)格多在180元/平米左右。
相對(duì)于小業(yè)主，他們的物業(yè)普遍裝修較好，給中介提供的傭金較高，推廣力度也更大，但難免也會(huì)面臨空置問(wèn)題。同樣受到供應(yīng)量增加的影響，包租客之間也打響了堪稱(chēng)慘烈的價(jià)格戰(zhàn)。
據(jù)了解，在科技園區(qū)域的泰邦科技、陽(yáng)光科創(chuàng)等寫(xiě)字樓，有包租客以110-120元/平米租到的物業(yè)，不得不80-90元/平米就租了出去。但類(lèi)似虧本的租約，通常租期只有一年左右，只在空置成本實(shí)在太高時(shí)才會(huì)出現(xiàn)。
一般情況下，寫(xiě)字樓的包租協(xié)議租期都在8-15年之間，最短也不會(huì)低過(guò)6年。包租客寄希望于獲得較高的長(zhǎng)線收益，以抵掉初期的虧損。
然而，后海22個(gè)總部項(xiàng)目中，仍有12個(gè)尚未建成入市，其中包括華潤(rùn)、聯(lián)想海外等區(qū)域內(nèi)最大的綜合體項(xiàng)目，總部寫(xiě)字樓大量外租的局面短期內(nèi)不會(huì)改變。
