剛剛 廣東樓市連發(fā)四箭！沒有買房的人沸騰了
時間：2017/8/27
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狂歡吧，剛需客們！廣東樓市出大招了。
8月22日，廣東省住建局和發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2016-2020年）》的通知。
文件中有四句和樓市相關(guān)的核心話語，就想四支利箭，每一支都射中樓市要害，對于沒有買房的剛需客們，是一個值得慶賀的消息。它們價值千金。
01
第一箭
文件中提到：
拓寬住房發(fā)展資金渠道。全面建立住房公積金和住房補貼雙軌制。研究擴大公積金繳存覆蓋面的措施，推進住房公積金使用政策調(diào)整。
建立住宅政策性金融機構(gòu)，為群眾提供低息、長期穩(wěn)定住房貸款。探索住房抵押貸款證券化。按照 10%左右面積標(biāo)準(zhǔn)，在住房保障小區(qū)配建經(jīng)營性設(shè)施。
其中紅色部分的“建立住宅政策性金融機構(gòu)，為群眾提供低息、長期穩(wěn)定住房貸款”是關(guān)鍵。
我們知道，目前購房貸款有兩種渠道，一是公積金貸款，另外一種是商業(yè)銀行貸款。
但這兩種貸款方式都有很大的弊端。
先說公積金貸款。盡管公積金貸款比商業(yè)銀行利率要低，但條件頗多。例如需要借款人及其家屬親屬繳存的公積金總額至少達到新購建住房支出達到一定比例；貸款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還本息的能力等。
另外，公積金貸款額度較小，根據(jù)個人還款能力來計算，一般是在40萬~70萬。
潮哥查到的數(shù)據(jù)顯示，在深圳，一人申請住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬元，兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬元。北京上海最高位可達120萬。
這個額度對與中小城市房價不高的地方還算可觀，但在一二線高房價城市中，就杯水車薪了。
諸多弊端決定了公積金制度其實服務(wù)的只是能買得起房的人群。對于一二線大部分買不起房的人來說，根本用不到公積金，每年所繳納的錢等于是白交了。換言之，這種制度是用買不起房的人群的資金來幫助能買的起房的人群。
另外，對于已經(jīng)購房的人群來說，制度規(guī)定仍需繳納公積金直到規(guī)定年限為止，這是資金的浪費。
所以，公積金制度一方面沒有幫助到需要幫助的大部分人群，另一方面導(dǎo)致資金囤積浪費。
再說商業(yè)貸款。它的貸款條件更苛刻。且在如今的樓市調(diào)控期間不但不優(yōu)惠，許多城市連首套房購買利率都提高了，買房成本增加了不少。這種方法的確有助于打壓炒房者，但也傷害到了剛需人群。
在這種情況下不利于人才的引進和人口流入，所以急需一種全新的購房貸款機制，來鼓勵剛需客購房，留住人才和人口。
廣東省作為中國經(jīng)濟和常住人口第一大省，此次拿出了一副老大該有的樣子，率先提出建立住宅政策性金融機構(gòu)，為群眾提供低息、長期穩(wěn)定住房貸款。
這種機構(gòu)很有可能就是之前提到過的住房保障銀行。這個概念最早是在2013年11月15日發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》被提出。
在發(fā)達國家，這種銀行機構(gòu)已經(jīng)很普遍了，美國就有“房地美”和“房利美”為低收入人群服務(wù)的兩大公司。
住房保障銀行和公積金制度有兩個最大的差別是：
1、它更人性化。住房保障銀行制度是一種鼓勵個人自愿儲蓄的非強制性政策性融資制度，而政府的作用也從單一的強制儲蓄逐漸向多元化的公共支撐制度過渡，政策性融資渠道的輔助性特征更為突出。
2、它是真正服務(wù)大眾的機構(gòu)。為了保障中低收入家庭的住房需求，利用住房銀行貸款買房，能夠享受到更大的貸款折扣和額度。
因為，這個機構(gòu)本來就不是以盈利為目的。不盈利，這種機構(gòu)不是虧本了嗎，怎么活？其實不會，住房保障銀行屬于政策性銀行，它可以以低利率方式從央行直接拿錢，獲得充足的資金。
正因為拿錢便宜，所以住房保障銀行才能以低利率給低收入人群提供貸款。不盈利沒關(guān)系，只要保證不虧本就行了。
你肯定在想這會不會更有助于炒房客。放心，防止炒房客這種技術(shù)性問題，解決起來不是什么難事。
另外，這種機構(gòu)會不會誘發(fā)像2008年美國那樣的次貸危機？當(dāng)年美國的金融危機就是因為將貸款貸給了一大批沒有能力償還的人群。
既然有前車之鑒，我想我們肯定不會重蹈覆轍，這些難題都可以通過一系列技術(shù)手段來防范和解決。
02
第二箭
文件中提到：
將探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，根據(jù)定價標(biāo)準(zhǔn)及個人出資數(shù)額，確定個人和政府或者個人和有關(guān)單位持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)。
盡管“共有產(chǎn)權(quán)”已經(jīng)不是什么新鮮詞匯，北京半個月前已經(jīng)出臺。早在2014年住建部也已宣布，把北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6個城市列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。
但作為我國經(jīng)濟、常住人口均排在第一位的廣東省，在這么重要的文件中正式提出將“探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度”，意義非常大。
它標(biāo)志著，中國的“共有產(chǎn)權(quán)住房制度”從頂層設(shè)計到開始普及，邁出了關(guān)鍵一步。
“共有產(chǎn)權(quán)住房制度”和在十二個試點城市推進的“租賃機制”將從根本上長期有效控制中心城市房價。
03
第三箭
文件中提到：
探索將經(jīng)過整治的城中村住宅納入住房保障體系。
這一條對于其他城市而言或許沒多大威力，但對廣東，無疑將會產(chǎn)生巨大反響。因為廣東的核心城市廣州、深圳，以及重要城市東莞、佛山等地都有大量的城中村。
以深圳為例，數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳市住房存量有5.2億平米，其中商品房11941萬平米，政策性住房2793萬平米，單位和個人自建住房4721萬平米，城中存26006萬平米，工業(yè)區(qū)配套宿舍和其他6549平米。
城中村占比高達50%，是商品房占比的兩倍多。盡管文件中提到的，是將經(jīng)過整治的城中村住宅納入住房保障體系，但這個量相比于住房結(jié)構(gòu)來說，不會是小數(shù)目。
該政策的落地，將極大地增加深圳、廣州、東莞等城市保障房供應(yīng)量，對各地商品房價格將產(chǎn)生巨大的平抑效能。
04
第四箭
文件中提到：
全面放開放寬重點群體落戶限制，省內(nèi)大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。
意思就是廣東省將放寬落戶制度，這一招也非常猛。
深圳、廣州盡管實行外地人購房社保年限為5年，但和北京、上海不同的是，廣深落戶并不難，尤其是深圳。
今天的這份文件要求放寬落戶限制，將讓廣東省落戶變得更容易。這其實也是對今年一批二線城市開啟人才搶奪戰(zhàn)的回應(yīng)。
武漢、長沙、成都、鄭州等中心城市正在通過送錢、送戶口等方式搶奪人才。
最后來個總結(jié)：
無論是第一部分提出的“全面建立住房公積金和住房補貼雙軌制，建立住宅政策性金融機構(gòu)，為群眾提供低息、長期穩(wěn)定住房貸款。”，還是第二部分提出的“探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度”，還是第四部分的“放寬落戶限制”，總結(jié)起來就是一句話：剛需客購房門檻將更低。
這是廣東剛需客們的福音。
這份文件更大的意義，還在于它起到了一個帶頭作用，后續(xù)江蘇、浙江、山東、河北等其它省市，估計也會紛紛效仿。屆時，受益的就不只是廣東的剛需客，而是全國所有人。
