41億再售深圳總部地塊 康佳決意賣(mài)地?fù)]別與華僑城尷尬過(guò)往
時(shí)間：2017/9/3
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深圳南山舊改地塊出售議案被中小股東否決不到兩個(gè)月，深康佳又再次“卷土重來(lái)”，發(fā)布公告稱(chēng)出售地塊所有者——康僑佳城公司股權(quán)。
8月24日，深康佳公告宣布，擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓康僑佳城公司70%股權(quán)，掛牌底價(jià)約為41.45億元。
與此前被否的議案不同，本次出售議案中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例由此前的49%提升至70%；另外，作為持有康僑佳城公司30%股權(quán)的另一股東華僑城在上一提案中保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而此次則選擇棄權(quán)。
根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，康僑佳城公司所持有的深圳南山舊改地塊即康佳總部廠(chǎng)區(qū)更新改造項(xiàng)目，具體位于南山華僑城片區(qū)，占地面積約3.73萬(wàn)平方米，為商業(yè)性辦公用地及一類(lèi)工業(yè)用地。
在寸土寸金的深圳，這一塊地的價(jià)值顯而易見(jiàn)，也正因此，在此前深康佳打算以底價(jià)29.02億元出售康僑佳城公司49%股權(quán)時(shí)，就遭到中小股東否決，他們認(rèn)為這一出售價(jià)明顯偏低，對(duì)于華僑城保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)其等更認(rèn)為深康佳輸送利益予其控股股東華僑城。
但在提案被否決不到兩個(gè)月，深康佳再重啟這一股權(quán)轉(zhuǎn)讓提案，仍然決意揮手告別這塊曾與華僑城有過(guò)尷尬回憶的南山舊改地。
深康佳決意賣(mài)地
根據(jù)8月24日深康佳公告，其擬將持有的康僑佳城公司70%的股權(quán)以底價(jià)約41.45億公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)圪u(mài)的康僑佳城公司剩余30%股權(quán)為華僑城集團(tuán)公司所有，但深康佳指，華僑城于此次股權(quán)出售中放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
康僑佳城公司主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)深圳市南山區(qū)華僑城片區(qū)的康佳總部廠(chǎng)區(qū)更新改造項(xiàng)目。具體而言，該項(xiàng)目地塊用地性質(zhì)為商業(yè)性辦公用地及一類(lèi)工業(yè)用地，占地面約3.73萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積26萬(wàn)平方米；另有不計(jì)容建筑面積約6.25萬(wàn)平方米，其中包括8000平方米的地下綜合商業(yè)和約5.45萬(wàn)平方米的地下停車(chē)庫(kù)。
值得注意的是，在一個(gè)多月前，深康佳就已提出要轉(zhuǎn)售康僑佳城公司股權(quán)。彼時(shí)，其轉(zhuǎn)售議案指，擬以底價(jià)約29.02億轉(zhuǎn)讓康僑佳城公司49%股權(quán)，另一股東華僑城保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但這一議案在7月17日的臨時(shí)股東大會(huì)中遭到中小股東否決。
在中小股東看來(lái)，位于深圳南山區(qū)的舊改地塊極具價(jià)值，29.02億的底價(jià)“明顯偏低”，再加上華僑城保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，更被其等認(rèn)為深康佳輸送利益予華僑城。
有投資者就直接于深交所互動(dòng)易中提出關(guān)于康佳總部廠(chǎng)區(qū)更新改造項(xiàng)目出售價(jià)格過(guò)低的疑問(wèn)，深康佳彼時(shí)作出回應(yīng)稱(chēng)：“考慮到康佳總部廠(chǎng)區(qū)更新改造項(xiàng)目未來(lái)潛在的升值潛力，康佳集團(tuán)擬先掛牌轉(zhuǎn)讓康僑佳城49%的股權(quán)，保留21%的股權(quán)”。
但在議案否決不到兩個(gè)月，深康佳再發(fā)公告宣布出售事項(xiàng)，這一次竟毫無(wú)保留地出售所持康僑佳城所有股份。
為何深康佳如此決意賣(mài)地？深康佳于其公告強(qiáng)調(diào)：“掛牌轉(zhuǎn)讓康僑佳城公司股權(quán)可優(yōu)化本公司資產(chǎn)配置，回收資金，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，提高本公司整體效益，并契合本公司大力發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略”。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為彩電等的深康佳已連續(xù)六年錄得凈利潤(rùn)（扣除非經(jīng)常性損益）為負(fù)值，2017年上半年深康佳歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益凈利潤(rùn)為-4445.62萬(wàn)，同比降低54.70%。
深康佳于半年報(bào)中指，彩電行業(yè)已進(jìn)入市場(chǎng)的成熟期，市場(chǎng)規(guī)模增速緩慢，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，公司彩電、白電等主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率有所下降，需通過(guò)調(diào)整硬件產(chǎn)品結(jié)構(gòu)增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。這就意味著深康佳需要資金以支撐其主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
而康僑佳城公司2016年?duì)I業(yè)收入為0，凈利潤(rùn)虧損786.84萬(wàn)元；2017年上半年康僑佳城公司仍暫無(wú)營(yíng)業(yè)收入，繼續(xù)虧損459.73萬(wàn)元。
深康佳在出售公告中披露，待康僑佳城公司成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)漕A(yù)計(jì)將獲利至少34.55億元，而深康佳2016年全年凈利潤(rùn)僅0.96億，34.55億已近乎相當(dāng)于其全年凈利潤(rùn)的36倍，更何況，在公開(kāi)市場(chǎng)掛牌出售后，該標(biāo)的價(jià)格可能遠(yuǎn)不止35億。
與華僑城的尷尬過(guò)往
深康佳將股權(quán)全數(shù)賣(mài)盡易于理解，但華僑城愿意放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則令人有些疑慮。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就棄權(quán)原因詢(xún)問(wèn)華僑城方面，截止發(fā)稿前，其暫未予以回復(fù)。
有業(yè)內(nèi)人士則指出，華僑城放棄康僑佳城公司股權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，該出售議案應(yīng)該易于得到深康佳中小股東的通過(guò)。因?yàn)樵诠_(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)拍后，該股權(quán)出售價(jià)格應(yīng)該會(huì)被推高，這符合中小股東的利益。
那么，這便意味著深康佳將得以套現(xiàn)退出康佳總部廠(chǎng)區(qū)更新改造項(xiàng)目，與此同時(shí)也將埋藏起與華僑城關(guān)于這一項(xiàng)目的尷尬回憶。
根據(jù)深康佳早前披露的信息顯示，康佳總部廠(chǎng)區(qū)更新改造項(xiàng)目由康佳集團(tuán)于1998年取產(chǎn)權(quán)證；2011年，康佳總部廠(chǎng)區(qū)深圳列為城市更新單元規(guī)劃范圍，確定項(xiàng)目的定位及改造目標(biāo)為集研發(fā)、辦公、商業(yè)等多元功能為一體的城市綜合體，深康佳便申請(qǐng)作為該項(xiàng)目的唯一開(kāi)發(fā)主體。
但對(duì)于深康佳的這一申請(qǐng)其控股股東華僑城有所不滿(mǎn)。2013年8月，華僑城發(fā)布意見(jiàn)函予深康佳，指反對(duì)深康佳作為項(xiàng)目唯一實(shí)施主體。
華僑城的理由是，康佳集團(tuán)取得的房產(chǎn)證，使用年限從1985年1月11日至2015年1月10日，說(shuō)明該房產(chǎn)證不含地價(jià)和土地使用權(quán)，僅為證載的8個(gè)地上建筑物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。
同時(shí)，2003年華僑城集團(tuán)公司與深圳市政府有關(guān)部門(mén)簽訂了用地協(xié)議，華僑城片區(qū)工業(yè)用地部分計(jì)價(jià)的土地面積合共21.04萬(wàn)平米，其中就包括康佳總部廠(chǎng)區(qū)更新改造項(xiàng)目用地，即華僑城在2003年繳納該用地協(xié)議的地價(jià)款時(shí)，已為該項(xiàng)目用地交納了地價(jià)款，所以項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)應(yīng)歸屬華僑城。
彼時(shí)，已有證券公司預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目若建成寫(xiě)字樓出租，有望帶來(lái)每年1.35億元的凈利潤(rùn)，若建成后一次性出售，保守估算也有26億元的利潤(rùn)。
這令深康佳、華僑城雙方更不愿放棄。2014年4月9日，深康佳就該項(xiàng)目與華僑城的開(kāi)發(fā)主體爭(zhēng)議，提交深圳市國(guó)際仲裁院進(jìn)行仲裁。
不過(guò)，仲裁庭數(shù)次開(kāi)庭審理仍未能解決問(wèn)題，直至2014年7月31日，深康佳發(fā)布公告稱(chēng)，收到深圳國(guó)際仲裁院的裁決書(shū)，此前關(guān)于確認(rèn)康佳集團(tuán)有權(quán)作為“深圳市南山區(qū)康佳集團(tuán)總部廠(chǎng)區(qū)城市更新項(xiàng)目”的唯一開(kāi)發(fā)主體的仲裁請(qǐng)求被駁回。深康佳彼時(shí)表示，將根據(jù)簽署的《仲裁協(xié)議》，與控股股東華僑城協(xié)商形成合作開(kāi)發(fā)方案。
于2015年1月13日，深康佳與華僑城合資成立康僑佳城公司，以負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)康佳總部廠(chǎng)區(qū)更新改造項(xiàng)目。康僑佳城公司注冊(cè)資本為10億，其中深康佳出資7億，占比70%，華僑城出資3億，占比30%。
