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最近，身邊的朋友和同事都在談?wù)撡I房的事情，其中不少積極的人已經(jīng)在物色地段和樓盤(pán)，搞得我自己也有點(diǎn)蠢蠢欲動(dòng)，畢竟我也是有購(gòu)房資格的人，雖然在北京最新的限購(gòu)政策出臺(tái)之后已經(jīng)被剝奪了“首套”的權(quán)利。 其實(shí)我是非常理解這部分人的想法的，我相信大部分人也都是這么想的。 其一，中國(guó)的房?jī)r(jià)在過(guò)去十幾年實(shí)現(xiàn)了飛躍式增長(zhǎng)，其投資收益大于市面上絕大多數(shù)的其他投資產(chǎn)品；其二，雖然現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)很高，但是北上廣深等一線城市的需求依然沒(méi)有得到完全滿足，所以理論上還有上漲空間；其三，一部分剛需人群擔(dān)心如果現(xiàn)在不買，以后房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)了。 這樣的理由還可以列出來(lái)很多，我也一度無(wú)法反駁。因?yàn)檫^(guò)去十幾年，房?jī)r(jià)確實(shí)是一直在漲，而且是越調(diào)控漲得越厲害，以至于每一輪的調(diào)控措施都要比之前一輪嚴(yán)厲很多，每一次都是“史上最嚴(yán)調(diào)控”。但是，細(xì)細(xì)思考之后，我覺(jué)得目前這個(gè)時(shí)間段已經(jīng)不是最佳的買房時(shí)機(jī)。 下面我跟大家一起來(lái)思考一下幾個(gè)問(wèn)題，雖然我不一定能給出完全正確的答案，但是這樣的討論或許可以幫助大家進(jìn)行思考，至于是否買房，大家可以看完之后再做判斷。 一、現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平算不算高？ 關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，相信每個(gè)人都有自己的判斷，但是目前為止沒(méi)有人可以拍胸脯說(shuō)自己說(shuō)的一定是對(duì)的，因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題目前完全沒(méi)有辦法檢驗(yàn)。 在之前的文章里我曾提出過(guò)一個(gè)方法，那就是如果完全取消限購(gòu)和限貸等限制條件，允許市場(chǎng)自由流動(dòng)，我們?cè)倥袛嘁粋€(gè)地方的房?jī)r(jià)會(huì)是什么樣的水平，從而判斷現(xiàn)在的房?jī)r(jià)算不算高。以北京為例，假設(shè)從來(lái)沒(méi)有限購(gòu)和限貸，你認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)會(huì)是什么水平？跟現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比是高還是低？當(dāng)然，這個(gè)問(wèn)題也不太好回答，因?yàn)檫@個(gè)假設(shè)也是無(wú)法驗(yàn)證的。 于是很多人就提出了跟紐約、東京等大城市橫向比，因?yàn)橄鄬?duì)而言，他們更接近于我們假設(shè)的狀態(tài)。對(duì)比的結(jié)果是什么呢？有人說(shuō)北京房?jī)r(jià)比紐約還貴啦，還搬出了不少數(shù)據(jù)，但是據(jù)當(dāng)?shù)氐呐笥呀榻B，實(shí)際上紐約曼哈頓金融區(qū)的房子，普通中產(chǎn)也是買不起的，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)你就不要埋怨西城區(qū)的房?jī)r(jià)高了。但是亦莊的房子賣8萬(wàn)，門(mén)頭溝賣6萬(wàn)，燕郊賣4萬(wàn)你認(rèn)為高不高呢？人家紐約郊區(qū)的房子也到不了這個(gè)價(jià)格呢，何況人家住的還是HOUSE，而且人家的收入水平也比咱們高很多。 當(dāng)然，這么判斷也是不準(zhǔn)確的，我們國(guó)家人多啊，土豪更多，大家都想來(lái)北京買房，北京房?jī)r(jià)自然低不了。 所以，這一部分的結(jié)論即使我不下，也應(yīng)該很清楚了。北京這樣的全國(guó)性城市（甚至可以說(shuō)是國(guó)際性大都市），至少核心區(qū)域的房?jī)r(jià)，我認(rèn)為不高，但是其他地區(qū)，其他城市的房?jī)r(jià)水平，大家對(duì)號(hào)入座吧。 二、這一輪“史上最嚴(yán)調(diào)控”會(huì)有怎樣的效果？ 相信這也是大家近期最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。 由于經(jīng)歷了去年上半年的暴漲，從去年下半年開(kāi)始全國(guó)各地就陸續(xù)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，比如北京出臺(tái)的“930新政”。BUT，房?jī)r(jià)還在漲，而且漲幅還不低。根據(jù)買房的朋友和鏈家的數(shù)據(jù)判斷，去年930到今年2月底，北京二手房?jī)r(jià)又漲了10%左右（當(dāng)然官方數(shù)據(jù)是在下跌，你們懂的），其他大城市房?jī)r(jià)也沒(méi)有止?jié)q，于是才有了最近這一波的大范圍“史上最嚴(yán)調(diào)控”。 具體調(diào)控的內(nèi)容這里就不做討論了，相信大家早已在媒體上已經(jīng)看到了各種各樣的報(bào)道和解讀，總之，說(shuō)它是“史上最嚴(yán)調(diào)控”絕不為過(guò)。我相信大家最關(guān)心的還是這樣的嚴(yán)厲調(diào)控到底會(huì)不會(huì)取得效果？這個(gè)效果到底是怎樣的——降低房?jī)r(jià)的上漲速度、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、還是降房?jī)r(jià)？ 從調(diào)控的目的來(lái)說(shuō)，我相信相關(guān)部門(mén)的目的肯定是希望維穩(wěn)，即既不希望大漲也不希望大跌。大漲就相當(dāng)于調(diào)控?zé)o效，自己打自己的臉；大跌又會(huì)引發(fā)一系列的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，不利于市場(chǎng)和社會(huì)的穩(wěn)定。但是，從效果來(lái)看，這樣的目標(biāo)是最不容易實(shí)現(xiàn)的，比如說(shuō)去年下半年的調(diào)控政策就一點(diǎn)效果都沒(méi)有。原因是什么，不能說(shuō)930的調(diào)控不夠嚴(yán)厲，而是那樣的調(diào)控沒(méi)有改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，所以人們還是拼命買房，房?jī)r(jià)也就還是不斷上漲，于是才有了現(xiàn)在更為嚴(yán)厲的調(diào)控。所以這一波的“史上最嚴(yán)調(diào)控”，其實(shí)最大的作用不是從技術(shù)上阻止房?jī)r(jià)上漲，而是要改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而才能達(dá)到調(diào)控目的。但是，經(jīng)歷了這些輪的調(diào)控，人們的預(yù)期是很難改變的，因此要達(dá)到目標(biāo)效果，就必須采取力度更大的手段，也就是說(shuō)“矯枉必須過(guò)正”。 理解了調(diào)控和房?jī)r(jià)的之間的邏輯，相信大家也就好判斷調(diào)控的效果了。不出意外的話，這輪嚴(yán)厲調(diào)控后房?jī)r(jià)還將延續(xù)此前數(shù)輪調(diào)控的走勢(shì)，調(diào)控—穩(wěn)定觀望—下降（可能是小幅）—放松—反彈，然后可能又是下一輪調(diào)控。 三、房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)如何？ 這個(gè)問(wèn)題可能是最難回答的，我說(shuō)出來(lái)的結(jié)果也未必會(huì)讓您信服。很多人聽(tīng)了謝國(guó)忠的話，到現(xiàn)在都沒(méi)有買房，現(xiàn)在想把他砍死，不過(guò)聽(tīng)說(shuō)他自己卻買了好幾套房。任志強(qiáng)一直說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，結(jié)果也被人罵得狗血淋頭，連新浪微博都被禁言了。但是說(shuō)句公道話，預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確只有時(shí)間才能檢驗(yàn)，之前說(shuō)得不對(duì)不表示未來(lái)也一定是錯(cuò)的，之前都預(yù)測(cè)準(zhǔn)了不代表接下來(lái)也會(huì)一致正確。 所以我這里列舉幾條可能會(huì)影響房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的因素，這些在我一年前的文章里已經(jīng)都提到過(guò)，不過(guò)根據(jù)現(xiàn)在形勢(shì)做一些修正，大家可以自行判斷。 一看貨幣政策。以往的房?jī)r(jià)上漲，很大程度上都是受貨幣供應(yīng)量的影響。而今年官方設(shè)定的M2增速目標(biāo)是12%左右，貨幣政策依然維持在較為寬松的水平，而且未來(lái)要保證經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，貨幣政策很難大幅收緊，這也基本確定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。但是由于受到美國(guó)加息周期的影響，接下來(lái)貨幣政策的寬松程度也會(huì)打上一定的折扣。 二看經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)開(kāi)始放緩，但是在未來(lái)5年，以人民幣計(jì)價(jià)的GDP預(yù)計(jì)保持5%以上的增速基本沒(méi)有問(wèn)題。但是由于過(guò)往的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)分依賴投資（包括房地產(chǎn)），未來(lái)要調(diào)整結(jié)構(gòu)的話勢(shì)必會(huì)減少對(duì)投資的倚重，而更看重消費(fèi)等高質(zhì)量的增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)投資在未來(lái)的增長(zhǎng)速度可能會(huì)較以前有所放緩。 三看人口流動(dòng)。盡管國(guó)內(nèi)總?cè)丝诘目焖僭鲩L(zhǎng)勢(shì)頭已經(jīng)基本結(jié)束，但是一線城市的吸引力依然很強(qiáng)，如果沒(méi)有戶籍等政策限制，大城市的吸引力將會(huì)更加突出。這點(diǎn)從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)狀就可以看出來(lái)。但是，需要注意的是國(guó)家對(duì)大城市人口控制的力度超過(guò)了之前的預(yù)期，這可能會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。 四看土地供應(yīng)，土地政策對(duì)房?jī)r(jià)也有直接的影響。從目前的土地供應(yīng)來(lái)看，雖然全國(guó)整體上土地供應(yīng)還是很豐富，但是大城市，特別是其核心區(qū)域，土地資源是非常稀缺的，這就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的支撐。不過(guò)非核心區(qū)域，三四線城市的情況就不是這樣了。 基于以上這些常規(guī)指標(biāo)來(lái)判斷，跟一年前的分析相比，現(xiàn)在我認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的概率已經(jīng)大幅降低。 四、最后必須重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)匯率風(fēng)險(xiǎn)。 我們之前對(duì)房?jī)r(jià)的討論都是建立在人民幣計(jì)價(jià)的前提下，但是未來(lái)由于匯率貶值的壓力越來(lái)越大，我們?cè)谂袛喾慨a(chǎn)投資收益的時(shí)候需要考慮到匯率的損失。這樣的話，以美元計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)比人民幣計(jì)價(jià)漲幅低很多，甚至如果人民幣貶值幅度大于人民幣房?jī)r(jià)的漲幅，則投資房子的收益可能會(huì)是負(fù)的。 關(guān)于匯率未來(lái)的走勢(shì)，這篇文章就不詳述了。目前主流的判斷是，雖然中國(guó)央行依然在嚴(yán)格控制資本流出，但是人民幣的貶值風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大，未來(lái)央行控制匯率的難度會(huì)越來(lái)越大，成本也會(huì)越來(lái)越高。因此，未來(lái)我們?cè)谧鋈魏瓮顿Y的時(shí)候，一定不能忽略匯率的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在計(jì)算收益的時(shí)候，一定要考慮匯率貶值可能帶來(lái)的影響，不然就很有可能出現(xiàn)之前說(shuō)過(guò)的人民幣房?jī)r(jià)上漲但是以美元計(jì)價(jià)的收益為負(fù)的情況。 總結(jié)： 我們一起回顧一下以上的幾點(diǎn)討論。 首先，現(xiàn)在北京等大城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)水平不能算是絕對(duì)過(guò)高，但并不是所有區(qū)域的房?jī)r(jià)都沒(méi)有泡沫。其次，本輪“史上最嚴(yán)調(diào)控”為了達(dá)到目標(biāo)，必定會(huì)采取“矯枉過(guò)正”的手段，這很可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)的下跌。此外，房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)受很多因素影響，跟過(guò)去一年相比，基本面已經(jīng)發(fā)生了一些不容忽視的變化，這也給未來(lái)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)不小的壓力。最后，我們也不能忽視匯率的風(fēng)險(xiǎn)，在做房地產(chǎn)投資的時(shí)候不能只考慮人民幣計(jì)價(jià)的投資收益，也要考慮以美元計(jì)價(jià)的絕對(duì)收益。 基于以上的幾點(diǎn)討論結(jié)論，我相信大家就不難理解今天文章的標(biāo)題了。我認(rèn)為在未來(lái)的一年時(shí)間之內(nèi)，大家最好是忍住誘惑，不要輕易買房。 至于一年之后怎么辦，到時(shí)候再說(shuō)吧！或許我也會(huì)像2015年那樣，再次大聲疾呼讓你買房的。