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近期，房企半年報陸續(xù)發(fā)布。記者通過wind資訊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至9月5日，近150家房企已公布2017年半年報。 數(shù)據(jù)顯示，近60家房企利潤總額出現(xiàn)負增長，約占總數(shù)量的4成。其中，北京中關村科技發(fā)展股份有限公司降幅最大，為-4598.65%。 但與此同時，頭部房企銷售良好、捷報頻傳。萬科上半年實現(xiàn)銷售額2771.8億元，同比增長45.8%；實現(xiàn)凈利潤73億元，同比增長36.5%。 碧桂園則憑借規(guī)模效應一路狂飆，上半年銷售額2889.1億元，同比增長131%。在中期業(yè)績發(fā)布會上，總裁莫斌將全年業(yè)績目標由4000億元上調(diào)至5000億元。 一邊是頭部房企高歌猛進，一邊是中小房企西山日下。在房地產(chǎn)行業(yè)加緊調(diào)控、深度調(diào)整的背后，市場正在起變化。 一方面，房企規(guī)模優(yōu)勢逐漸凸顯，樓市調(diào)控收緊背景下逆勢而動；另一方面，調(diào)控周期性節(jié)點有待觀察，購房者撿漏心態(tài)依然存在。 樓市調(diào)控VS房企業(yè)績 進入2017年，樓市調(diào)控步伐并未放緩。以北京為“排頭兵”，環(huán)京地區(qū)、一線和熱點二、三線城市密集出臺“限購、限貸、限價、限售”等一系列措施。 從需求端來看，限購、限貸在一定程度上影響了購房者預期。 上半年，全國限購城市進一步擴容，四個一線城市全部執(zhí)行限購措施，二線城市中合肥、杭州、廈門進一步升級調(diào)控。 與此同時，金融去杠桿效果明顯。上半年，央行在同業(yè)、資管、表外以及影子銀行等多業(yè)務領域主動縮表，銀行信貸持續(xù)收緊，房貸利率不同程度提升。 從供給端來看，限價、限售正在給房企持續(xù)施壓。今年8月，廣州樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，要求新盤銷售不接受“政府指導價”，一律不予辦理網(wǎng)簽。 除了接受價格指導，新房入手后再次轉手也變得困難。上半年，長沙、無錫、嘉興、涿州等十余城市明確規(guī)定不動產(chǎn)滿2年或3年后方可交易。 受政策雙面作用影響，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年全國商品房銷售面積增速較去年同期下降超10個百分點，銷售額增速較去年同期下降超20個百分點。 某研究院最新數(shù)據(jù)顯示，三季度開始在50個樣本城市中，30家A股房企銷售面積總體處于下滑態(tài)勢，同比減少超3成。 某研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，熱點城市樓市政策收緊，對商品房銷售的影響較大。另外，部分房企放緩推盤節(jié)奏，也影響了熱點城市的銷售。 值得注意的是，在中期業(yè)績發(fā)布會上，大多上市房企對下半年并不悲觀。碧桂園、龍湖地產(chǎn)、旭輝集團、中海地產(chǎn)等紛紛上調(diào)2017年銷售目標。 從目前銷售數(shù)據(jù)來看，大部分房企調(diào)整后目標的完成率已超過70%，這與城市市場行情形成了鮮明反差。 嚴躍進認為，這也印證了房地產(chǎn)市場逐漸分化的行情。不難看出，未來房企集中度不斷提升、優(yōu)勝劣汰的行業(yè)格局下，規(guī)模房企的優(yōu)勢正在逐步凸顯。 房企業(yè)績VS買房入局 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，上半年部分房企“量跌”有了銷售業(yè)績的損失，下半年必然會“保量”。 因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅(qū)動下，下半年市場表現(xiàn)特征為“以價換量”沖業(yè)績。 如果說，上半年部分房企還在堅守心理預期的房價，但到了下半年，受回款目標壓力、資金兌付壓力等影響，部分房企或主動放棄“底線”。 張宏偉預計，三、四線城市熱銷行情最多持續(xù)到今年年底，屆時，全國大中城市樓市輪動上漲的行情周期結束。 這也就意味著樓市下半年將進入深度調(diào)整階段。對購房者而言，買賣雙方進入新一輪市場博弈。 但也有另外一種觀點認為，隨著全國租賃住房試點工作的逐漸開展，人們的購房預期減弱，需求端看空情緒會影響房價進一步松動。 持悲觀情緒的人則認為，房地產(chǎn)調(diào)控具有周期性，每一次大的調(diào)控結束后，房價都會經(jīng)歷一波反彈。 更多人期待，在房價觸底反彈前撈得一個低價撿漏的機會。 從經(jīng)濟學角度來看，投機炒房者通過買入和賣出之間的價差，賺取利潤。但對自住需求而言，房價漲跌如同股票停盤，浮盈和浮虧并沒有太大意義。 從抵押貸的角度來看，房價上漲能實現(xiàn)套現(xiàn)功能。但回歸房子的居住屬性，房價上漲最終會在置換需求時“回饋”給人們。 必須強調(diào)的是，投機炒房者將大量資金沉入房產(chǎn)，一個重要前提是，房價必須滾動向前，接盤者愿意以更高的價格接手。 從目前看，十九大召開在即，房價反彈的可能性不大。張宏偉甚至認為，2018年“兩會”之后的3-6個月，全國核心一二線城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)“風向標”意義松動。 樓市調(diào)控難以松動，反過來說，對中小房企而言，保證現(xiàn)金流安全是一大挑戰(zhàn)；對購房者而言，買房入局買漲不買跌情緒依然存在。