一年漲幅超50% 這四個城市房價為何突然暴漲？
時間：2017/9/26
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2017年9月22日晚間到23日凌晨，就在“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控”政策出臺一周年到來之際，多地升級調(diào)控政策，這其中就包括重慶和長沙。
就在一年前，重慶、成都、長沙、西安這四個城市還在備受高庫存之累，然而，僅僅一年過去，這四個城市的房價走勢，卻步“四小龍”后塵，短期全部出現(xiàn)暴漲，以至于樓市調(diào)控政策開始向一二線熱門城市看齊。
這種局面是如何發(fā)生的？一二線城市的房價暴漲，背后有何規(guī)律？
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從重慶、成都、長沙、西安四大城市的兩年房價走勢圖不難發(fā)現(xiàn)，從2015年6月到2016年9月，這些城市房價仍在盤整，甚至出現(xiàn)微跌。而這時，深圳房價漲幅已經(jīng)翻倍，合肥南京廈門蘇州漲幅也高達(dá)50%以上。
然而，從2016年10月開始，形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，四大城市幾乎同時開始上漲，而且在短短的半年多時間里，拉多了一條幾乎45度的上升線。截至2017年9月，這四大城市的漲幅基本都達(dá)到50%。
與此對比，從2016年9月到2017年9月的這一年里，房價最早啟動的深圳、合肥等城市，基本處于高位盤整狀態(tài)。根據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計，這一年深圳房價漲幅14.38%，合肥漲幅10.55%，與前一年動輒50%以上的漲幅可謂大相徑庭。
不過，有意思的是，按照前兩天剛發(fā)布的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，過去一年，成都新建商品住宅不漲反跌，而二手房漲幅接近6個點。
且不說一個土地儲備還算充分的城市，一手房跟二手房走勢反差為何如此之大？為了謹(jǐn)慎起見，我們還特意對比了房天下、安居客、中國房價行情等平臺的數(shù)據(jù)，基本都與我們的統(tǒng)計接近。
那么在市場化房價平臺與國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)之間，哪個更符合市場情形，不妨自己來判斷。
現(xiàn)在我們關(guān)心的是，在熱門城市進(jìn)入高位盤整時，為什么中西部這四個城市房價突然一飛沖天？
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請注意這個時間節(jié)點：2016年10月。
這個月，史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺，包括深圳、上海、合肥、廈門在內(nèi)的十多個城市集中出臺了樓市調(diào)控政策，整個樓市的政策氛圍瞬間逆轉(zhuǎn)。
限購限貸限價限賣，雖然對于房價下跌毫無作用，但通過這些手段，強迫性地將部分潛在購房者擠出了市場，既然在這些熱門城市無法繼續(xù)參與，那么這些需求像其他二線城市和三四線城市外溢，就是十分合理的選擇。
同時，這些熱門城市經(jīng)過一輪暴漲之后，房價相對于過去一年已經(jīng)上漲了一半以上，再進(jìn)行參與已經(jīng)沒有多大獲利空間，反而風(fēng)險不斷累積，于是資金向其他樓市尚未啟動的城市轉(zhuǎn)移，這是房地產(chǎn)市場城市板塊輪動的自然結(jié)果。
由此，我們得出這四大城市房價突然啟動的第一個原因，那就是政策鉗制之下的需求外溢，以及普漲之下的板塊輪動。
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需求外溢和板塊輪動，只能解釋這些城市為何會上漲，仍無法解釋突如其來的暴漲。
一個城市房價突然出現(xiàn)大漲，一種可能原因是市場情緒旺盛，恐慌式搶房蔓延之下，房價被不斷推高，這種因素在重慶、成都、長沙、西安等地的樓市里也是存在的。當(dāng)其他一二線城市紛紛出現(xiàn)暴漲時，其他基本面尚可的城市的購房者都會產(chǎn)生一種上漲預(yù)期，從而在情緒刺激之下攪熱市場。
另一個原因是技術(shù)性的，但同樣是至關(guān)重要的，那就是這些城市的供地出現(xiàn)明顯收縮，這種收縮已經(jīng)反映到住宅供給里。
我們統(tǒng)計了這四個城市從2013年到2016年的住宅用地供應(yīng)情況（其中重慶為市轄區(qū)，其他為全市）：
不難看出，從2013年到2016年，基本這四個城市土地供應(yīng)都有所收縮。
收縮最嚴(yán)重的當(dāng)屬重慶和長沙，重慶2015年和2016年的宅地供應(yīng)相比于2013年縮減了60%以上，而長沙2015年相比于2013年更是縮減了70%以上。而成都和西安，相比于最高點，也收縮了兩成左右。
土地供應(yīng)的連續(xù)收緊，意味著市場的新房供應(yīng)相對收縮，在市場情緒的刺激之下，這些城市房價想不快速上漲都很困難。
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作為后發(fā)上漲城市，這四個城市的調(diào)控節(jié)奏并不一致。成都在今年3月和4月，就一步到位，限售限購限價限貸“四限”齊全。而重慶直到這兩天才開始真正意義上的調(diào)控。
長沙和西安則是多次升級調(diào)控，這背后正是房價的一路上漲，“維穩(wěn)”壓力陡增。
在力度上，這些城市甚至還超過了北上廣深，如西安對新購房設(shè)置了5年的限售期，成都和長沙對新房設(shè)置了3年的限售期，而廣州的限售期只有2年。
如同其他一二線城市，這些政策并未阻止房價進(jìn)一步上漲，更未消除市場的緊張情緒。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報道，就在9月份，長沙部分樓盤一上市就“秒光”，在有些盤，要想買房，得先花10萬買指標(biāo)，這種情形和2016年的合肥極其相似。
如今調(diào)控進(jìn)一步升級，房價“維穩(wěn)”的意圖更為明顯，但效果恐怕仍舊不樂觀。
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由此，我們不難看到，房價暴漲，是如何從一線城市向熱門二線城市，再向其他二線城市到三四線城市輪動的。這些城市不僅上漲路徑十分相似，上漲原因也較為接近，調(diào)控手段和調(diào)控結(jié)果也亦步亦趨，體現(xiàn)出典型的中國式房價上漲特色。
雖然如此，但不同城市的風(fēng)險并不相同?；久婧玫某鞘校?jīng)濟(jì)增速、人均收入、人口流入和產(chǎn)業(yè)影響力、區(qū)域輻射力相對較好的城市，其安全邊際也就更高。
而那些隨著普漲行情輪動的、過度依賴限制土地供應(yīng)的、經(jīng)濟(jì)和人口流入都不怎樣的城市，未來將會面臨比較高的風(fēng)險，這應(yīng)該引起警惕。
