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近期，北京和深圳一些混合居住的小區(qū)，屢屢爆出商品房業(yè)主和保障房住戶爭(zhēng)花園、停車(chē)位等現(xiàn)象。其中，北京豐臺(tái)區(qū)西三環(huán)，以“限地價(jià)、競(jìng)配建(保障房)”建設(shè)的項(xiàng)目——西宸原著(保障房部分稱為玉璞家園)，近日發(fā)生的“隔離墻”事件引起極大關(guān)注。

目前，該項(xiàng)目商品房業(yè)主認(rèn)為，自己花5-8倍于保障房的高價(jià)購(gòu)買(mǎi)商品房，且承擔(dān)保障房建設(shè)成本、土地“招拍掛”成本，還繳納3倍于保障房的物管費(fèi)，理應(yīng)享有商品房小區(qū)更優(yōu)質(zhì)的公共資源，商品房與保障房應(yīng)“分區(qū)管理”，拆掉隔離墻，小區(qū)品質(zhì)和價(jià)格必打折扣。但保障房業(yè)主認(rèn)為，自己受到歧視，居住品質(zhì)無(wú)法保障。之所以，保障房容積率、綠化率、公共空間、基本配套等不達(dá)標(biāo)，就在于開(kāi)發(fā)商壓縮保障房空間，滿足商品房業(yè)主的需求。

對(duì)此，北京住建委要求，同一小區(qū)不得分割管理，現(xiàn)有隔離墻、鐵柵欄或綠化帶必須在8月31日前拆除。不過(guò)，最后期限已過(guò)，西宸原著“隔離墻”事件仍無(wú)解。未來(lái)，大城市商品房配建公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房等保障或政策性住房已是常態(tài)。另外，社區(qū)管理固然要強(qiáng)調(diào)“租售同權(quán)”，但物權(quán)保護(hù)也是“天道”。

上世紀(jì)末開(kāi)啟住房市場(chǎng)化、貨幣化改革后，由于房子是高度集聚財(cái)富的載體，于是出現(xiàn)因收入差距而導(dǎo)致的高檔小區(qū)與中低檔小區(qū)，甚至與回遷房小區(qū)、公租房小區(qū)等在經(jīng)濟(jì)價(jià)值、居住品質(zhì)上差距較明顯的居住分異現(xiàn)象。

從上世紀(jì)70年代開(kāi)始，美國(guó)住房發(fā)展部(HUD)改變過(guò)去集中建公共住房的做法，在全球率先推行混合居住(Mixed-Income-Housing)，建設(shè)包容性社區(qū)?；炀幽Ｊ较?，高收入階層在生活習(xí)慣、行為規(guī)范、社會(huì)準(zhǔn)則等方面，具有良好的遵從效應(yīng)。由此，混居拉近物理距離，促成社會(huì)交往、糾偏社會(huì)隔離。但歐美實(shí)踐證明，政府促成的混居只是一廂情愿，混居與社會(huì)融合缺乏必然聯(lián)系。時(shí)至今日，發(fā)達(dá)國(guó)家低收入人群、少數(shù)族裔、移民聚居及基于聚居的分割管理仍是普遍現(xiàn)象。

居住分異在發(fā)展中國(guó)家更明顯，比如巴西、印度的“貧民窟”，移民或外來(lái)人口“邊緣化租賃”更是在所有新興國(guó)家都存在。作為最大宗支出，住房消費(fèi)一旦由價(jià)格和支付能力篩選，居住分異、分割管理就是普遍現(xiàn)象。從邊際最優(yōu)的原理看，城市公共設(shè)施好、環(huán)境優(yōu)美、區(qū)位優(yōu)良的區(qū)域，應(yīng)建設(shè)高品質(zhì)住宅，房?jī)r(jià)也由這些因素決定。而且，商品房業(yè)主和保障房業(yè)主對(duì)公共服務(wù)和社區(qū)管理的訴求和支付能力也不同。

如果非要混合大量保障房，除非降低物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，否則不是低收入者支付較低對(duì)價(jià)，就是政府大量補(bǔ)貼。最優(yōu)選擇是，高收入者支付高地價(jià)及基于物業(yè)評(píng)估的高額稅收，地價(jià)和稅收反哺財(cái)政，用來(lái)建設(shè)保障房及配套。當(dāng)然，不管哪種保障房，保障的只是“基本需求”，即滿足中低收入者基本居住及圍繞居住的基本配套，設(shè)施要盡量簡(jiǎn)單，否則陷入“福利陷阱”。

在我國(guó)，房?jī)r(jià)和物管費(fèi)都是支付公共服務(wù)的對(duì)價(jià)，土地出讓金用來(lái)供給教育醫(yī)療、市政管網(wǎng)、交通等城市公共服務(wù)，物管費(fèi)用于社區(qū)生活服務(wù)。從各大城市混居社區(qū)存在的問(wèn)題看，首先是居住品質(zhì)和基本服務(wù)配置不到位。因此，要檢討建設(shè)和配套是否滿足標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)資金投入是否足額。

另一方面，不符合保障條件的人群獲得了資格，這部分理應(yīng)劃入中等收入的人群，其居住環(huán)境和配套訴求顯然要高于低收入人群，拆掉“隔離墻”的情緒必然很高。同時(shí)，“限地價(jià)、競(jìng)配建”(地價(jià)拍到高限后，競(jìng)配保障房面積)意味著地價(jià)和保障房面積雙雙“最大化”，成本和代價(jià)全部轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商。于是，一邊是保障房“高密度、低配套”，一邊是商品房“低密度、高配套”，商品房高價(jià)彌補(bǔ)成本，二者在居住環(huán)境和配套上出現(xiàn)鴻溝。

因此，保障房和商品房混居及衍生的爭(zhēng)論，很大程度與保障房錯(cuò)配、建設(shè)模式的缺陷有關(guān)。特別是，由開(kāi)發(fā)商“買(mǎi)單”的保障房建設(shè)模式，為分區(qū)管理埋下伏筆，并非真正的“混合居住”或“融合社區(qū)”。低收入和外來(lái)人群有權(quán)享有城市化紅利，按照“?；?、防范福利陷阱”的原則，政府應(yīng)留足用地和支出，然后才是市場(chǎng)化的商品房開(kāi)發(fā)。即便由開(kāi)發(fā)商配建，也要明確建設(shè)和配套標(biāo)準(zhǔn)及剛性投入。

另外，要避免社會(huì)問(wèn)題，可采取“大混居、小聚居”的保障房布局模式?！按蠡炀印⑿【劬印蹦Ｊ较?，商品房繁榮，區(qū)域交通、教育、社區(qū)管理、社會(huì)秩序也趨于完善，中低收入者既享受外溢紅利，也能承擔(dān)規(guī)模化消費(fèi)降低的邊際成本。中低收入“小聚居”，不會(huì)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，反而因量小而融入商品房社區(qū)。