樓市真的會(huì)跌嗎？國(guó)家“房改課題組長(zhǎng)”的這幾句話 句句見(jiàn)血！
中國(guó)國(guó)家“房改課題組”組長(zhǎng)是誰(shuí)？
他叫孟曉蘇！
從上世紀(jì)80年代身處中南海，擔(dān)任萬(wàn)里的秘書(shū)長(zhǎng)達(dá)8年。1992年，他到中房集團(tuán)任職總經(jīng)理；1998年擔(dān)任中國(guó)房改課題組組長(zhǎng)，參與中國(guó)住房制度改革，協(xié)助朱镕基總理開(kāi)啟了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的大門(mén)。
隨后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了黃金20年。
作為那個(gè)風(fēng)云年代一系列重大改革開(kāi)放政策的制定與實(shí)施過(guò)程的見(jiàn)證人，其被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)之父”。
其前不久接受《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》專訪，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)下的幾個(gè)核心問(wèn)題的看法，可謂是句句見(jiàn)血。
孟組長(zhǎng)觀點(diǎn)一：房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年T教授點(diǎn)評(píng)：這是一句很多人不愿意聽(tīng)的大實(shí)話。
說(shuō)其在未來(lái)若干年內(nèi)是仍是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要是基于兩個(gè)經(jīng)濟(jì)常識(shí)。
一是我國(guó)的城鎮(zhèn)化仍在繼續(xù)，城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率按照每年1-2個(gè)百分點(diǎn)算，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家75%的平均水平，還需10-15年左右。
這也就是白銀十年的來(lái)歷，也是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)定看多樓市的原因；二是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)占比大，如在2016年，房地產(chǎn)業(yè)占全年GDP比重為6.5%，但是若把上游的鋼鐵、水泥，下游的建材、家居、家電的算上，占比高達(dá)20%多，是正兒八經(jīng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)引擎。
在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型尚未完成之際，任誰(shuí)也不敢輕易關(guān)掉房地產(chǎn) —— 這個(gè)超級(jí)馬力發(fā)動(dòng)機(jī)。
所以，市場(chǎng)上那些對(duì)樓市盲目悲觀的人，可以歇菜了。
當(dāng)然，那些盲目樂(lè)觀繼續(xù)下注的炒房客，也不會(huì)有什么好下場(chǎng)。
在政府眼里，未來(lái)，房地產(chǎn)既不會(huì)“左”，也不會(huì)“右”，而是走中間道路 —— “穩(wěn)”字當(dāng)頭。（當(dāng)下的政府調(diào)控思路就充分說(shuō)明了這一點(diǎn)）說(shuō)白了，就是它仍然會(huì)很重要，但也別再指望從它身上像前幾年那樣賺大錢(qián)，當(dāng)然更別幻想它會(huì)崩掉。
孟組長(zhǎng)觀點(diǎn)二：地方政府債，可通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)積極化解T教授點(diǎn)評(píng)：這是雖是一劑開(kāi)給“地方債”的良藥，但同時(shí)也能有效治療地方政府的“土地財(cái)政”癮，抑制地方政府買(mǎi)高價(jià)地的沖動(dòng)，進(jìn)而間接制約房?jī)r(jià)的上漲。
為什么會(huì)得出這種推論呢？
這要從我們的現(xiàn)有的中央與地方的分稅制說(shuō)起。在現(xiàn)有稅收制度安排下，中央與地方的在財(cái)政收入分配上是五五開(kāi)，但在支出上卻是2:8。
也就是說(shuō)地方政府是收入少支出大，是典型的入不敷出。
為了能有錢(qián)花，地方政府就只能發(fā)債，也就是地方債。
截止到2106年底，中國(guó)地方政府債高達(dá)15.32萬(wàn)億，這是一個(gè)很不低的水平。
而地方政府為了能夠發(fā)得起債（以土地做抵押）和還得起債，唯一也是必須要做的就是高價(jià)賣地。
為什么調(diào)控政策頻出，地價(jià)卻還在一個(gè)勁兒的往上飆，開(kāi)發(fā)商就那么樂(lè)意撒錢(qián)呀？
根子在這兒呢。
所以，地方政府才是推高地價(jià)的主要力量。
如2016年，全國(guó)賣地收入3.7萬(wàn)億，而同期地方政府財(cái)政收入8.7萬(wàn)億，占比高達(dá)43%。
而如果地方政府的債務(wù)壓力，可以通過(guò)資產(chǎn)證券化緩解，那么，就能大大減緩地方政府對(duì)土地財(cái)政的癮；地方土地財(cái)政的癮給戒了，那么，高地價(jià)的原動(dòng)力也就沒(méi)了；當(dāng)?shù)貎r(jià)高不起的時(shí)候，房?jī)r(jià)也就沒(méi)那么難調(diào)控了。
孟組長(zhǎng)觀點(diǎn)三：房產(chǎn)稅要征，但要從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始
T教授點(diǎn)評(píng)：房產(chǎn)稅注定要征，一是政府有動(dòng)力，可以增加財(cái)政收入；二是能抑制房?jī)r(jià)，其邏輯在于房產(chǎn)稅將加大人們房屋的持有成本，加大了炒房客的拋售壓力，屆時(shí)，市場(chǎng)房屋供給增多，價(jià)格也就有了松動(dòng)空間。
但房產(chǎn)稅又征的那么“名不正則言不順”，因?yàn)椋覈?guó)的土地屬于國(guó)家。
對(duì)房屋持有者來(lái)說(shuō)，土地不是我的，我買(mǎi)房的時(shí)候也已經(jīng)交了70年的租金（地價(jià)），憑什么還要收我房產(chǎn)稅？
這就是房產(chǎn)稅一直爭(zhēng)議很大、遲遲無(wú)法落地的原因 —— 不公平。
另一方面呢，中國(guó)有大量的小產(chǎn)權(quán)房，合計(jì)約70億平，而中國(guó)房屋存量為233億平，占比30%。
也就是說(shuō)中國(guó)已建成的房屋中，有30%是不合法的。
像深圳這種大城市，這個(gè)比值更是達(dá)到恐怖的50%多。
而小產(chǎn)權(quán)房持有者在中國(guó)的房地產(chǎn)紅利中，無(wú)疑是撿了個(gè)大漏（無(wú)需為地價(jià)買(mǎi)單）。而政府現(xiàn)有既不承認(rèn)又不摧毀的“拖”字訣，顯然也不是長(zhǎng)久之計(jì)。
若房產(chǎn)稅先從小產(chǎn)權(quán)房征起，就可以讓其合法化，增加市場(chǎng)房屋的供給量和流動(dòng)性。進(jìn)而起到平抑房?jī)r(jià)的作用，同時(shí)政府也能獲得大量財(cái)政收入。
孟組長(zhǎng)的這個(gè)觀點(diǎn)，可謂是雙贏之舉。
孟組長(zhǎng)觀點(diǎn)四：REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）會(huì)在中國(guó)大行其道T教授點(diǎn)評(píng)：這是個(gè)能徹底改變中國(guó)房地產(chǎn)銷售模式的大招，能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的深遠(yuǎn)的影響。
為什么這么講呢？
我們都知道在股市投資中，有羊群效應(yīng)一說(shuō)，其實(shí)，房地產(chǎn)也一樣。
每一輪房?jī)r(jià)暴漲，除了些大的金融政策等影響外，最直接的就是置業(yè)顧問(wèn)、銷售中介等合力煽風(fēng)點(diǎn)火，使得購(gòu)房者被恐慌性情緒左右，匆忙上車，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)非理性大幅上漲。
而REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）將徹底改變這一狀況。
不久的未來(lái)，購(gòu)房者們將不會(huì)再直接買(mǎi)房，而是在證券交易所，像買(mǎi)股票一樣，購(gòu)買(mǎi)REITs。
REITs的管理者拿著資金整層、整棟、整個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，這樣房屋的買(mǎi)賣就變成了大宗商品交易。
房?jī)r(jià)就不會(huì)那么容易受到銷售和中介操縱。
而且這種大宗交易能降低成本，反而還能推動(dòng)房?jī)r(jià)下降。
以下是《中國(guó)房產(chǎn)報(bào)》的專訪文章，作者為李紅梅，原文標(biāo)題《房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇：房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)》
“真正的房地產(chǎn)教父應(yīng)該是肖桐（副）部長(zhǎng)。”回憶25年前轉(zhuǎn)崗的經(jīng)歷時(shí)，孟曉蘇毫不猶豫把這個(gè)贊譽(yù)送給了原建設(shè)部副部長(zhǎng)肖桐。
早已過(guò)了“知天命”年紀(jì)的孟曉蘇，沒(méi)有英雄孤獨(dú)的困惑，又一頭扎進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)證券化的研究?！拔矣X(jué)得還需要繼續(xù)當(dāng)學(xué)生，不光要學(xué)國(guó)外，而且還要研究國(guó)內(nèi)的情況，讓其和中國(guó)的實(shí)際相結(jié)合?！?
他堅(jiān)持認(rèn)為：房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年。
1992年是激動(dòng)人心的年份
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)之父”，還記得1992年時(shí)您在做什么嗎？
孟曉蘇：1992年我從國(guó)家商檢局副局長(zhǎng)轉(zhuǎn)崗到中房集團(tuán)做總經(jīng)理，1992年5月份上任，正好房地產(chǎn)報(bào)也是1992年從一份原來(lái)的地區(qū)性的企業(yè)報(bào)轉(zhuǎn)成全國(guó)性報(bào)紙，并且正式完成了更名，叫中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)。那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)大潮剛剛開(kāi)始興起，中央剛剛確定我們的目標(biāo)是走向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。1992年確實(shí)是一個(gè)激動(dòng)人心的年份，這個(gè)年份當(dāng)時(shí)吸引了很多黨政機(jī)關(guān)的干部走向了經(jīng)濟(jì)工作的第一線，比如說(shuō)我，就是從部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)崗位走到了中房集團(tuán)。為什么說(shuō)走到了中房集團(tuán)，當(dāng)時(shí)一位建設(shè)部的老領(lǐng)導(dǎo)找我。說(shuō)中房集團(tuán)這邊缺一位總經(jīng)理，我也不知道房地產(chǎn)是干什么的，我糊里糊涂就來(lái)了，到了以后才知道中房集團(tuán)已經(jīng)是一個(gè)成立10年，有資格的企業(yè)了。
說(shuō)到房地產(chǎn)教父，真正的房地產(chǎn)教父應(yīng)該是肖桐（副）部長(zhǎng)，他是中房集團(tuán)的第一屆董事長(zhǎng)，又是中國(guó)房協(xié)的創(chuàng)立者和第一任會(huì)長(zhǎng)，他已經(jīng)作古了，但是老人家當(dāng)年開(kāi)創(chuàng)的事業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)在全國(guó)各地開(kāi)花。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：回頭看，您怎么評(píng)價(jià)我們19年的房改歷史？
孟曉蘇：房改的歷史應(yīng)該說(shuō)中國(guó)人在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，逐漸認(rèn)識(shí)到了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之所在，經(jīng)歷了“老三大件”，“新三大件”這幾輪消費(fèi)之后，已經(jīng)看到了下一輪消費(fèi)是住房、汽車。通過(guò)我們課題組傳導(dǎo)到領(lǐng)導(dǎo)層，從而被全社會(huì)接受，就是這么個(gè)過(guò)程。
而它反過(guò)來(lái)要作用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成了歷史上若干年中國(guó)經(jīng)濟(jì)波瀾壯闊的發(fā)展，也造成了老百姓的住房資產(chǎn)的迅速增加，從房改之前人均17平方米，到現(xiàn)在33平方米，增長(zhǎng)了一倍，那個(gè)住房品質(zhì)的增長(zhǎng)就更加明顯了。應(yīng)該說(shuō)這種排浪式的消費(fèi)，當(dāng)時(shí)也被我們提前認(rèn)識(shí)到了。
我們根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為中國(guó)要走向住房、汽車為主要消費(fèi)熱點(diǎn)，并且拉動(dòng)主要經(jīng)濟(jì)，是依據(jù)了國(guó)外同期的發(fā)展理論的比照。在發(fā)展到同樣的階段之后，中國(guó)人也會(huì)出現(xiàn)叫作中國(guó)人的夢(mèng)，也會(huì)追求住房，追求汽車。
房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不要諱莫如深
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您當(dāng)下最關(guān)心的事是什么？
孟曉蘇：我現(xiàn)在最關(guān)注大量地方政府借債形成的資產(chǎn)。我現(xiàn)在擔(dān)任董事長(zhǎng)的匯力基金就是在努力推動(dòng)政府資產(chǎn)證券化。由我們參加，在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心設(shè)立了政府公共資產(chǎn)證券化課題組，由我和劉世錦副主任擔(dān)任組長(zhǎng)，請(qǐng)了全國(guó)政協(xié)副主席陳元同志作為總顧問(wèn)。我們希望能夠通過(guò)我們的課題研究，推動(dòng)地方政府把已經(jīng)形成的100多萬(wàn)億元的資產(chǎn)拿出一部分來(lái)做證券化，積極化解地方債。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：那您怎么看未來(lái)房地產(chǎn)稅在長(zhǎng)效機(jī)制中的作用？
孟曉蘇：房地產(chǎn)稅在2003年由中房集團(tuán)最早提出來(lái)。從1998年啟動(dòng)房改到2003年的5年時(shí)間，居民已經(jīng)從沒(méi)有房子變成有房子。而且我們預(yù)見(jiàn)到，今后會(huì)出現(xiàn)有的人房子多、有的人房子少的情況。所以，征收房產(chǎn)稅就是適應(yīng)了這個(gè)變化。過(guò)去老百姓沒(méi)有財(cái)產(chǎn)的時(shí)候你沒(méi)有辦法征稅，有了財(cái)產(chǎn)之后就需要征收這道稅，就是走國(guó)際通用的征稅方式。過(guò)去我們不是沒(méi)有房地產(chǎn)稅，而征收的主要是房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。我們當(dāng)時(shí)提倡的就是增加“保有稅”，同時(shí)減少“流轉(zhuǎn)稅”，這應(yīng)該是房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)方向。
現(xiàn)在不征房地產(chǎn)稅會(huì)使得兩部分人受害。一部分人是農(nóng)民，因?yàn)檎F(xiàn)在是用廉價(jià)征地高價(jià)賣，土地收益少量返給農(nóng)民。第二部分是最后買(mǎi)房子那個(gè)人群。把地價(jià)拉得高，把房?jī)r(jià)拉得高，讓最后買(mǎi)房的群體攤掉所有的城市建設(shè)費(fèi)用，可是原來(lái)有房的人就不需要承擔(dān)了。這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢(shì)群體。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從哪些房子起征呢？
孟曉蘇：最簡(jiǎn)單的辦法，從小產(chǎn)權(quán)房起征。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有交過(guò)土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權(quán)房起征房產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點(diǎn)，比如說(shuō)征2%，這就是國(guó)際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來(lái)了，這個(gè)比宣布為大產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)土地出讓金要強(qiáng)。
還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開(kāi)始做。一旦征了稅，對(duì)物權(quán)法中規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補(bǔ)不補(bǔ)錢(qián)的問(wèn)題了。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：學(xué)者、官員、企業(yè)家等身份您都親身經(jīng)歷，我不知道您自己最喜歡什么樣的身份，還有哪些想實(shí)現(xiàn)的理想？
孟曉蘇：學(xué)者、官員、企業(yè)家這些身份都是人們從不同角度看到的。對(duì)我來(lái)說(shuō)，我更覺(jué)得“學(xué)者”或者“學(xué)生”更好。因?yàn)榈浆F(xiàn)在了還是得學(xué)習(xí)，而且我學(xué)來(lái)的東西、從國(guó)外引進(jìn)的東西都很快就變成現(xiàn)實(shí)了。這么多年，你看，不光是房改的思路，還包括我引進(jìn)的金融產(chǎn)品，都一個(gè)一個(gè)地變成現(xiàn)實(shí)。比如住房抵押貸款就是當(dāng)年我們幾個(gè)房地產(chǎn)專家而不是金融界的人士引進(jìn)來(lái)的，是1996年在設(shè)計(jì)房改方案的時(shí)候引進(jìn)的。
我引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)證券化/ REITs也已經(jīng)有十多年了。我們連PPP這種方式都引進(jìn)了，但是REITs方面走了彎路。他們誤以為是REITs是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資”，其實(shí)不動(dòng)產(chǎn)信托投資資金是不動(dòng)產(chǎn)在持有階段的基金，它是把持有的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)收益變成上市流通的特殊產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品遲早也會(huì)在中國(guó)大行其道。
所以我覺(jué)得還需要繼續(xù)當(dāng)學(xué)生，不光要學(xué)國(guó)外，而且還要研究國(guó)內(nèi)的情況，讓它和中國(guó)的實(shí)際相結(jié)合。
要說(shuō)還有什么理想，人到這個(gè)歲數(shù)了，沒(méi)有更多理想了，我就希望能夠在這個(gè)行業(yè)里盡快建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調(diào)控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。
