商改住”并非萬能藥 商改還需對癥下藥
今年3月27日，湖北省政府辦公廳出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。允許將賓館、酒店、寫字樓等商業(yè)用房改建為租賃住房，其土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后不再補(bǔ)交土地出讓金，經(jīng)改建的租賃住房不得分割產(chǎn)權(quán)出售，用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照民用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
而最快下個月，開發(fā)商期待已久的“商改住”有望實(shí)施，這對于武漢目前的商辦市場與租賃市場，意義非凡。
商改住實(shí)施后，有哪些利好？
事實(shí)上，商業(yè)項目的高庫存量已是行業(yè)共識。
面對商業(yè)去庫存壓力，各路操盤手都希望借由政策便利，將閑置、落后的商業(yè)盡快變現(xiàn)。
而過去，在房地產(chǎn)市場，“商改住”一直是一個比較敏感的話題。受困于商業(yè)、辦公產(chǎn)品走貨慢、產(chǎn)能低，為利益最大化，開發(fā)商多打擦邊球，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居民土地使用，并最終以商務(wù)公寓或者酒店式公寓的形式推出。
實(shí)施“商改住”之后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以將商業(yè)用房改成租賃住房。目前來看，將有以下幾點(diǎn)好處：
1、幫助房企快速回籠資金
對于那些手頭積壓大量閑置用地與商業(yè)的企業(yè)，“商改住”將幫助開發(fā)商改換成一種經(jīng)營庫存物業(yè)，允許其發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托化，促進(jìn)企業(yè)資金回籠。
2、去庫存
全國范圍內(nèi)，尤其是一二線城市中，包括商業(yè)體、寫字樓、公寓、酒店在內(nèi)的物業(yè)，長期保持高庫存壓力。實(shí)施“商改住”之后，通過對商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)的修改，能將其改為公寓用于租賃，利于解決商業(yè)用房的去庫存問題。
3、可以平抑租金上漲
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，被合力改建成租賃住房的商業(yè)項目對外出租，用水、用電、用氣價格按照民用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，且享受租住同權(quán)，這在很大程度上將利于盤活商業(yè)存量房源，增加市場上租賃房源的供應(yīng)，可以平抑租金的上漲，還能降低租客的生活成本。
4、深化發(fā)展長租公寓市場
還有很多開放商將商業(yè)項目，如辦公樓、酒店改成長租公寓用于出租，開發(fā)商作為最大的“房東”，將對長租公寓的這類物業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一管理，有效避免了散戶零租所面臨的“二房東”、膠囊房等諸多麻煩。
自去年國務(wù)院正式發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》以來，包括北京、上海、成都、廣州、南京等在內(nèi)的多個一二線城市紛紛發(fā)布相關(guān)辦法，響應(yīng)“商改住”號召。
“商改住”并非萬能藥
一邊是庫存壓力大、亟待轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)，一邊是供不應(yīng)求的租賃市場，然而并不是所有的商業(yè)項目都適合進(jìn)行改造，這一點(diǎn)上，“商改住”或許對公寓、辦公樓及酒店更友好。
對公寓來說，“商改住”可能只需要將水、電、氣按民用收取，其余硬件基本不需要修改，就能用相對較低的價格出租，對于開發(fā)商而言，改造成本低，公寓的租賃市場行情也不錯，還可以預(yù)期一個真實(shí)的回報率，所以這個政策對于公寓的促進(jìn)作用比較大。 相較公寓，辦公樓與酒店的“商改”難度系數(shù)大點(diǎn)，除了必要的建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整，還有消防、安全等管理問題。
而“商改住”也并非商業(yè)地產(chǎn)去庫存的萬能藥，就目前而言，底商、裙樓、集中式商業(yè)新政就無法改善。這類商業(yè)體量大，樓面地價高，加上建筑成本和改造成本，可能賣價低于成本，而且改造后的管線配套設(shè)施也沒有原有住宅配套穩(wěn)定安全，比如漏水、地下管網(wǎng)、電梯、通風(fēng)、采光。有些大型商業(yè)完全封閉，中間部分不臨窗，里面通風(fēng)采光都不好，居住環(huán)境很差，舒適度差。
因此，購物中心還是以改造成辦公場所居多，即所謂的“商改寫”。其中涌現(xiàn)了不少優(yōu)秀改造案例。
以位于北京長安街的中糧廣場為例，從2014年便提前預(yù)判市場，結(jié)合經(jīng)濟(jì)背景、內(nèi)部企業(yè)租戶構(gòu)成、以及樓宇自身條件等因素，成為首家敢于在長安街核心地帶啟動舊樓改造的央企。
中糧廣場此次改造主要針對曾以高端家居聞名遐邇，素有北京“世界家居花園”之稱的C座原購物中心部分，共計4.6萬平方米，此外，還增加了1.4萬平方米的商業(yè)配套。
改造后，中糧廣場業(yè)態(tài)調(diào)整為8.6萬平方米的甲級寫字樓和1.1萬多平米的聯(lián)合辦公空間，同時配備1.6萬平方米的餐飲及1.8萬平方米的休閑配套，整體商業(yè)配比高達(dá)14%。
除上述說的“商改住”、“商改寫”，商業(yè)改造或許還能有更多創(chuàng)意。
位于位于安慧里的首開寸草學(xué)知園，就是辦公樓改造成養(yǎng)老院的證明。
養(yǎng)老院的原址為首開集團(tuán)下屬單位的辦公樓，在改造成為養(yǎng)老院的過程中對房屋內(nèi)部進(jìn)行了重新設(shè)計和翻新，在公共空間里不僅配備了電視、投影儀、圖書閱覽區(qū)等設(shè)施，還針對老年人的特點(diǎn)配備了康復(fù)訓(xùn)練器械和助浴室。
房間的大門也采用了進(jìn)口推拉門，方便使用輪椅的老人進(jìn)出房間。在這座樓的樓頂，養(yǎng)老院還特意布置了屋頂花園，為老人提供了更為寬敞的活動空間，在這里老人可以種植花果蔬菜，也可以遠(yuǎn)眺休憩，豐富了精神世界。
隨著銀發(fā)產(chǎn)業(yè)、兒童產(chǎn)業(yè)以及“雙創(chuàng)”不斷升級，越來越多的閑置商業(yè)體將走向改造去庫存的道路，然而調(diào)整變革絕非易事，真正的創(chuàng)新，有時候是革自己的命。成功與否，是企業(yè)基因決定的。開發(fā)商如何及時轉(zhuǎn)換角色、更好地迎接下一輪風(fēng)暴？或許才是“商改”真正的難點(diǎn)。
