樓市新政出臺(tái)致購(gòu)房違約買房人起訴要求免責(zé)解約
據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的上漲、波動(dòng)，各種房屋買賣合同糾紛越來(lái)越多，其中最不好解決的就是二手房的連環(huán)買賣。北京的薛先生夫婦，欲買贊女士名下的房子，交了70萬(wàn)元的定金，前提是須先賣掉自己的一處住房，才有資格和資金購(gòu)買。買主找好了，合同也簽了，可是購(gòu)房政策發(fā)生了變化，買主買不了薛先生夫婦的房了。薛先生夫婦因房子賣不出去，無(wú)法購(gòu)買贊女士的房，要求贊女士返還定金。贊女士不同意，于是薛先生把官司打到了法院。今天(3日)上午，北京朝陽(yáng)法院開庭審理了這起案件。
今年3月8日，北京的薛先生夫婦在麥田房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間下與贊女士簽訂了購(gòu)房合同，欲購(gòu)買贊女士名下位于朝陽(yáng)區(qū)青年路的一處房屋。因薛先生夫婦以家庭為單位在京已擁有兩套住房，故贊女士同意等他們出售名下一套住房、具備購(gòu)房資格后，再進(jìn)行交易，期限為2017年9月1日。
原告方表示，協(xié)議簽訂后，原告為取得購(gòu)房資格積極努力，協(xié)議簽訂6天后，即2017年3月14日，原告方與案外人及其代理人同樣在麥田房地產(chǎn)公司居間下簽訂了購(gòu)房合同，目的是盡快出售原告名下的房屋，以便獲得購(gòu)房資格，同時(shí)獲得欲購(gòu)房屋的購(gòu)房款。
原告方說(shuō)，后來(lái)發(fā)生了一件始料未及的事情：北京市政府及相關(guān)部門為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制房?jī)r(jià)上漲，自2017年3月17日至3月30日出臺(tái)了一系列新政，從嚴(yán)收緊調(diào)控樓市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成重大影響，致使很多購(gòu)房者不再滿足購(gòu)房條件。
新政首先影響的是要購(gòu)買薛先生房屋的買主。
原告方稱，案外人由于2017年3月22日出臺(tái)的新政，即“連續(xù)5年納稅記錄由過(guò)去的每年至少1次”改為“往前推算60個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅”的政策變化，導(dǎo)致其不能再以滿足繳稅要求的條件來(lái)購(gòu)房，繼而導(dǎo)致原告無(wú)法獲得購(gòu)房資格和購(gòu)房資金。
薛先生夫婦認(rèn)為，新政出臺(tái)對(duì)上述房屋交易造成了實(shí)質(zhì)影響，導(dǎo)致相關(guān)交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，交易各方應(yīng)理性處理糾紛。在與贊女士協(xié)商無(wú)果后只能起訴，要求解除雙方簽訂的購(gòu)房合同，贊女士返還定金70萬(wàn)元。贊女士一方答辯態(tài)度很堅(jiān)決：解除合同可以，錢，不退。
被告方稱，雙方簽訂的買賣合同當(dāng)中，購(gòu)房協(xié)議是主合同當(dāng)中的一部分，并非是主合同附條件才能履行的條款。支付房款，獲取購(gòu)房資格，均系買受人主要義務(wù)，如何獲取與出賣方無(wú)關(guān)。因案外人的合同與本案無(wú)關(guān)，原告應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百二十一條另行解決。因市場(chǎng)動(dòng)蕩要求解除合同，沒(méi)有合同約定及法律規(guī)定。原告違約系單方責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同的違約責(zé)任。
法庭上，雙方圍繞自己的主張舉證質(zhì)證，審判員對(duì)相關(guān)事實(shí)進(jìn)行了詢問(wèn)。
審判員：被告名下房屋購(gòu)房款的相關(guān)構(gòu)成，雙方做下明確，原告先說(shuō)。
原告代理人：購(gòu)房款分為三部分，第一部分為70萬(wàn)元定金，第二部分為凈房產(chǎn)價(jià)格400萬(wàn)元，包括這70萬(wàn)元定金，第三部分為家裝折舊費(fèi)650萬(wàn)元，共計(jì)1050萬(wàn)元。
審判員：被告呢？
被告代理人：總價(jià)1050萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)合同約定貸款是260萬(wàn)元，剩下的都是首付款。
法庭概括雙方觀點(diǎn)認(rèn)為，原告交付的70萬(wàn)元定金如何退還，是否適用定金罰則成為最大的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
審判員指出：“案件焦點(diǎn)的產(chǎn)生，根源在新政的出臺(tái)對(duì)存量房交易市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，于本案而言，原告作為連環(huán)買賣的主要當(dāng)事人，增加了相關(guān)的交易環(huán)節(jié)，必然會(huì)增大交易的風(fēng)險(xiǎn)，如何衡平雙方的利益關(guān)系，是案件爭(zhēng)議的核心焦點(diǎn)?！?
原告方始終強(qiáng)調(diào)，定金罰則在本案中并不適用，認(rèn)為只有存在根本性違約才適用定金罰則，但是本案沒(méi)有根本性違約，不能履行合同是因?yàn)樾抡雠_(tái)。
被告方則強(qiáng)調(diào)，依據(jù)法律規(guī)定，如果給付一方不履行債務(wù)，是無(wú)權(quán)要求返還定金的，當(dāng)事人既約定違約金，也約定定金的，當(dāng)對(duì)方出現(xiàn)違約責(zé)任時(shí)，守約方可以選擇定金或違約罰則。
被告方稱，新政對(duì)原告而言無(wú)非是市場(chǎng)動(dòng)蕩，而原告因?yàn)槭袌?chǎng)動(dòng)蕩，價(jià)格下跌，就要求無(wú)責(zé)解除合同，沒(méi)有合同依據(jù)，也沒(méi)有法律依據(jù)。
法庭主持調(diào)解過(guò)程中，原告方提出被告方降價(jià)，或者由原告給予一定補(bǔ)償。被告方不同意降價(jià)，不返還定金，同意延期履行合同。法庭沒(méi)有當(dāng)庭宣判。
