上海超10年樓齡寫(xiě)字樓正面臨客戶流失
雖然上海第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，一直為寫(xiě)字樓需求提供堅(jiān)實(shí)支撐，但并非所有的寫(xiě)字樓項(xiàng)目都能分享這波紅利。有統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，以人民廣場(chǎng)、南京西路、淮海路、徐家匯為首的核心區(qū)的整體空置率同比2016年都有所提升，其中超10年樓齡寫(xiě)字樓正面臨客戶流失。隨著非核心商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，越來(lái)越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務(wù)區(qū)辦公，例如美敦力在前灘世貿(mào)中心租賃1.5萬(wàn)平方米，飛利浦搬遷至市北智匯園等。
非核心商務(wù)區(qū)成供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)
來(lái)自第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，非核心商務(wù)區(qū)共計(jì)兩個(gè)新項(xiàng)目入市，虹橋新地中心、麗寶廣場(chǎng)帶來(lái)近13.9萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，至此，全市非核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到320萬(wàn)平方米。受新增供應(yīng)影響，本季度非核心商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率達(dá)到37.6%，環(huán)比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)；平均租金與上季度基本持平，每平方米每天人民幣5.8元。
值得注意的是，未來(lái)供應(yīng)（2017年第四季度到2018年）新興區(qū)仍是供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應(yīng)量較大，徐匯濱江供應(yīng)53.37萬(wàn)平方米，浦東前灘世博供應(yīng)47.51萬(wàn)平方米，占整體規(guī)模的比重分別為25%、22%。戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓部主管沈潔表示，未來(lái)總體供應(yīng)量大，租戶有更多選擇性，競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢(shì)，對(duì)客戶吸引力加大，核心商務(wù)區(qū)面臨相對(duì)高租金及空置上升雙重壓力。
“大齡”寫(xiě)字樓正下決心全面改造
核心商務(wù)區(qū)配套完善成熟、客戶有一定黏性、但開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的核心區(qū)樓齡較長(zhǎng)物業(yè)，面臨物業(yè)設(shè)施陳舊、功能與發(fā)展形勢(shì)不匹配、運(yùn)管管理難跟上需求等問(wèn)題，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力在不斷下降，面臨新興商務(wù)區(qū)的沖擊。
對(duì)此，第一太平戴維斯研究部負(fù)責(zé)人表示，核心區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目業(yè)主需下調(diào)租金、靈活調(diào)整租賃策略或增加代理傭金，以吸引優(yōu)質(zhì)租戶。
沈潔則認(rèn)為，一些樓齡長(zhǎng)的物業(yè)可進(jìn)行升級(jí)改造，使其重新煥發(fā)活力，贏得客戶。例如今年剛改造完成的“嘉寧國(guó)際”，除了改造已有的公共區(qū)域及硬件設(shè)備外，還新增PM2.5過(guò)濾系統(tǒng)、特斯拉充電樁等設(shè)備，改造后獲得LEED國(guó)際金獎(jiǎng)?wù)J證，租金及客戶品質(zhì)明顯提升。未來(lái)，核心商務(wù)區(qū)將會(huì)有更多存量物業(yè)加入到升級(jí)改造中，在提升資產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，也會(huì)使城市形象變得更美好。
