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昨天，我們說了央行金融數(shù)據(jù)M2回落到歷史最低點(diǎn)的8.8%，這意味著未來流動(dòng)性將越來越困難，大概3-6個(gè)月后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)樓市銷售困難的情況，而歷史上也多次證明了這一點(diǎn)。

但這是基于全國(guó)而言的，從2016年以來，這波上漲似乎跟以往不同，以前一提樓市上漲就是北上廣深的事情，其他城市基本不動(dòng)，所以事不關(guān)己高高掛起，但2016年底之后形勢(shì)卻發(fā)生巨大的變化，本來是一場(chǎng)強(qiáng)調(diào)控，但卻發(fā)生了意外的效果，不但北上廣深在漲了，二三四線全都在漲。而到了今年3月以后，北上廣深基本停漲，去年的熱點(diǎn)二線也不漲了，但是三四線猛漲。這讓小伙伴們?nèi)疾坏?。這回不能再扮演吃瓜群眾了，而是已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的火燒屁股了。大家紛紛都在問，杭州、重慶、成都、廈門、武漢、南京、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)沙、西安甚至還有很多我根本就沒去過的城市，問那里的房?jī)r(jià)未來會(huì)是怎么樣的.這里面有共性，有個(gè)性，確實(shí)不是一句話能夠說清楚的，今天我們就來具體分析一下。

我們先來說一下分析的方法，方正證券的任澤平提出一個(gè)方法，房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。我把他改一下，短期看金融沒有錯(cuò)，中期看的土地其實(shí)就是供給，而長(zhǎng)期看的人口無非就是需求，所以我們要從金融、供給和需求這三個(gè)維度進(jìn)行分析。

首先看金融，我們也說了M2回落到歷史最低點(diǎn)8.8%，而國(guó)債利率逼近了4%，高等級(jí)債券收益率超過了5%，銀行間隔夜拆借的長(zhǎng)端利率短期快速上揚(yáng)，這都意味著金融環(huán)境在收緊，未來的貨幣環(huán)境不樂觀。而錢緊張，作為大額投資品的房地產(chǎn)流動(dòng)性必然受到打擊，只是這個(gè)會(huì)滯后半年左右的時(shí)間反應(yīng)。所以短期內(nèi)，全國(guó)上下的房地產(chǎn)投資必然被抑制。但這里面也有一個(gè)例外，就是棚改集中地區(qū)，如果您那里拆舊蓋新特別密集，滿大街都能看到工地和拆遷隊(duì)，那么也就意味著貨幣化安置還在密集進(jìn)行，這就相當(dāng)于貨幣的集中投放，可以暫時(shí)獨(dú)立于全國(guó)的貨幣金融環(huán)境，這股拆遷的風(fēng)還會(huì)繼續(xù)推升房?jī)r(jià)。道理很清楚，現(xiàn)在大家拆遷幾乎都要房子，后來干脆給錢了，大家也不踏實(shí)，必然會(huì)拿著錢重新去加杠桿再買成房子，拆遷的規(guī)模越大，就相當(dāng)于這個(gè)地區(qū)貨幣投放的越多，有些人一夜暴富，然后拿著這些錢，再管銀行借一些，爭(zhēng)著去買房，就推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，沒被拆遷的人，心里就只有一萬匹草泥馬在狂奔了，根本就買不起了。只能眼睜睜看著，最后實(shí)在忍不住，也要傾家蕩產(chǎn)的往里面去博一把。所以就造成了明明房子過剩嚴(yán)重，但就是房?jī)r(jià)還能漲，而且樓市很火爆。但這種地方往往都是一陣風(fēng)，等拆遷和貨幣補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)過了，就會(huì)一地雞毛，你會(huì)發(fā)現(xiàn)家家戶戶都是多套房，房子根本賣不掉了。而真正賣掉房子的套現(xiàn)的，恰恰是現(xiàn)在的那些開發(fā)商。地方通過這個(gè)辦法幫他們?nèi)?kù)存，把鍋甩給了本就不需要房子的老百姓。

其次看供給，目前全國(guó)各地去庫(kù)存基本結(jié)束，很多新聞都說庫(kù)存嚴(yán)重不足，所以才造成了一房難求，但這其實(shí)都是假象，是因?yàn)槲覀兿迌r(jià)所造成的開發(fā)商囤房不賣，形成的短期供給短缺。而且限價(jià)會(huì)讓新房?jī)r(jià)格明顯低于周邊二手房，那么就形成了套利機(jī)會(huì)，所以越是限價(jià)，新房賣的越火爆，大家也就越是感覺樓市火熱，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻看到了房?jī)r(jià)在環(huán)比下跌。這其實(shí)就是一個(gè)自欺欺人的方式。中期的供給，按照國(guó)土部的說法，應(yīng)該是庫(kù)存6個(gè)月以下的要加速供地，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在70個(gè)城市中恐怕得有一半都要加速供地了，所以預(yù)計(jì)未來土地供給會(huì)大幅增加。而我們的限價(jià)政策遲早要糾偏，一方面地方會(huì)催促新盤入市，另一方面開發(fā)商在金融環(huán)境收緊的情況下，他們挺一會(huì)還行，但很難堅(jiān)持過半年，所以這是一場(chǎng)博弈，半年后限價(jià)還不放松，那么開發(fā)商怎么也得推盤回款了。所以，你那里房?jī)r(jià)如果新房火爆，十有八九是限價(jià)導(dǎo)致的，你可以去看看當(dāng)?shù)氐膸?kù)存情況，以及未來的規(guī)劃，房子越火爆，說明未來的供給越多。