房企快扛不住了 降價(jià)樓盤(pán)可能最先在這些城市出現(xiàn)！
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2015年至2017年絕對(duì)是值得慶祝的三年，2015年資金成本極低，2016年銷售額井噴，2017年更是再創(chuàng)新高。極低的成本配合狂熱的市場(chǎng)、充沛的資金創(chuàng)造了樓市最強(qiáng)三年小周期。
這三年，房企借著東風(fēng)不斷跑馬圈地，整合行業(yè)資源，銷售額越來(lái)越高，增速越來(lái)越快。龍頭房企的銷售額從2000億到3000億，今年則有可能直接飆升到5000億。
不過(guò)從最新的行情反饋來(lái)看，這三年的好日子快要結(jié)束了。
我們最近收到不少來(lái)自房企方面的消息，主要集中在兩個(gè)方面，其一是龍頭房企紛紛放緩了拿地的節(jié)奏，大房企目前都忙著降低資金壓力，保住現(xiàn)金流，來(lái)應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的償債高峰。其二是利潤(rùn)率進(jìn)一步下滑。2017年的銷售可算是非?；鸨?，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種火爆卻并沒(méi)有換來(lái)更高的利潤(rùn)率。沒(méi)錯(cuò)，2017年房企的利潤(rùn)率相比2016年進(jìn)一步下滑了。
其三2017年的銷售額將繼續(xù)刷新紀(jì)錄。今年僅前三季度就接近9.2萬(wàn)億。2016年的數(shù)據(jù)肯定要被刷新了（2016年是11.7萬(wàn)億）。
其四是我想重點(diǎn)說(shuō)的一點(diǎn)，它跟2017年的銷售火爆如影隨形，那就是房企2018年的銷售壓力會(huì)比2017年要艱難得多。不少房企生存都成問(wèn)題，大房企銷售額有可能從此下行。據(jù)我們了解，目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問(wèn)題是，那些開(kāi)發(fā)壓力小的，成本比較低的項(xiàng)目基本上都已經(jīng)開(kāi)發(fā)或者賣(mài)完了。剩下的那些都是難啃的骨頭，它們大多數(shù)都是在高點(diǎn)拿的地，相當(dāng)部分是在去年入手的。這些地現(xiàn)在拿出來(lái)開(kāi)發(fā)就是自作孽，但不開(kāi)發(fā)又面臨被“囤地”的風(fēng)險(xiǎn)。
房企壓力很大
一位房企的項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人告訴我，他手里的這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)拿了3年了，再不動(dòng)工就要被點(diǎn)名了，狠一點(diǎn)可能被直接收回重新出讓，所以現(xiàn)在是硬著頭皮開(kāi)發(fā)。他們公司明年的壓力的確不小，在過(guò)去的一年里，他們?cè)谌珖?guó)各大城市掃貨，無(wú)論是獨(dú)自拿地還是以聯(lián)合體的形式拿地，溢價(jià)率都相當(dāng)高，這些項(xiàng)目也得入市了。不入市，明年的指標(biāo)肯定完不成，入市就意味著超低利潤(rùn)，個(gè)別成本極高的項(xiàng)目要降價(jià)甚至虧本銷售。
這就是房企要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，未來(lái)一至三年，商品房市場(chǎng)不會(huì)得到更多的資源，高頻詞應(yīng)該是“降溫”。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷的“降溫”多了，歷次降溫，他們基本上都挺過(guò)來(lái)了，而且在后續(xù)的牛市中成功把握住了機(jī)會(huì)。
他們有一套自己的周期理論，如果預(yù)期市場(chǎng)冰凍半年左右，基本上沒(méi)有影響；如果預(yù)期市場(chǎng)冰凍1年左右，會(huì)零星降價(jià)，保住現(xiàn)金流；如果預(yù)期市場(chǎng)冰凍達(dá)到2年左右，則會(huì)大規(guī)模降價(jià)銷售。
歷次的調(diào)整都不超過(guò)2年，這讓他們只在調(diào)整期損失了很少，并在隨后的牛市中得到成倍的補(bǔ)償。
從“有住房”到“有房住”
不過(guò)這一次調(diào)整，房企們感覺(jué)到了更明顯的“寒意”。
50多個(gè)城市限售；不斷攀升的房貸利率和不斷縮水的房貸額度；租房市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力；這些措施讓炒房者逐漸撤出樓市，讓剛需開(kāi)始觀望。
萬(wàn)通創(chuàng)始人馮侖表示，本輪限價(jià)限售等措施，短則2年，長(zhǎng)則可能持續(xù)5年。它將配合更加頂層的調(diào)控方案實(shí)現(xiàn)住房邏輯由目前的“有住房”向“有房住”轉(zhuǎn)變。
所以對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)是要利潤(rùn)還是現(xiàn)金流，現(xiàn)在必須要做出抉擇了。要利潤(rùn)就得賭，要現(xiàn)金流就必須降價(jià)。
哪些城市會(huì)率先降價(jià)？
部分城市因?yàn)?016年火熱行情（高溢價(jià)土地頻現(xiàn)、銷售旺盛）迎來(lái)了非常嚴(yán)格的調(diào)控，經(jīng)過(guò)了2017年的大賣(mài)后，這些城市目前庫(kù)存都比較少。
目前房企在這些城市只剩下那些在2016年高價(jià)購(gòu)入的存貨，這些存貨必須要入市了，但入市就得面對(duì)冰冷的市場(chǎng)，降價(jià)和虧本是大概率事件。
僅從去年土地市場(chǎng)火熱程度來(lái)看，融360說(shuō)房君認(rèn)為可以重點(diǎn)關(guān)注的有蘇州、南京、合肥、杭州、天津等城市。
