杭州酒店式公寓租售比遠超住宅 優(yōu)質地段寫字樓租金上漲
近日，建行與萬科、恒大、碧桂園、華潤、中海、招商等11家地產巨頭簽署房屋租賃戰(zhàn)略協(xié)議，正式進軍長租市場，不但推出5000余套長租房源，并發(fā)布了個人住房租賃貸款產品，租房人可申請“按居貸”，貸款額度期限最長10年，額度最高為100萬元。
繼全國多個大中城市出臺租賃住房新政后，住房租賃貸款的推出，意味著“租購并舉”逐步進入可操作階段。隨著住房租賃市場的發(fā)展，注重租金回報率的商業(yè)地產也迎來了全新的發(fā)展階段。
今年的杭州市場，嗅覺敏銳的購房者早已經用實際行動做出了選擇。在新房和二手房市場的銷售榜單上，都屢見商業(yè)地產身影。我愛我家數(shù)據顯示，杭州二手普通住宅的成交均價在今年前10個月內上漲了38%，而二手酒店式公寓價格漲幅也達到了32%。
一二手房銷售熱榜上 屢見商業(yè)地產身影
之前，在大家的印象中，酒店式公寓因為不能落戶、水電價格較高、交易稅費高、增值普遍不如住宅等原因，在樓市屬于“老大難”。但隨著去年以來杭州連續(xù)出臺限購政策，很多沒有房票的購房者轉而選擇不限購的商業(yè)地產，“先上車再說”。在今年的每周、每月一二手房成交熱榜上，商業(yè)地產頻頻露臉。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據顯示，今年1~10月份，杭州市區(qū)（不含富陽、臨安）總共成交住宅84768套，均價23815元/m2；成交商業(yè)類地產51071套，均價20649元/m2。其中引人注目的是，在今年新房市場成交最火的10大樓盤里，商業(yè)地產占了一半，分別是華元歡樂城（商業(yè)類）、英冠樂創(chuàng)城、理想銀泰城、久久鑫尚匯、杭州新天地。
而根據杭州我愛我家的統(tǒng)計，今年1~10月份，總共成交二手房（含商業(yè)類地產）超過5萬套，其中酒店式公寓的成交占比大約在16%左右，比前幾年有了極大提升。
今年三四月份，杭州主城區(qū)每周熱門二手小區(qū)成交統(tǒng)計顯示，泰地北上新城、世茂江濱商業(yè)中心、保利天地中心、大世界五金城、華聯(lián)時代大廈等5個酒店式公寓項目榜上有名，其中泰地北上新城連續(xù)兩周摘得成交桂冠，大世界五金城和保利天地中心也輪番擠入周簽約量前三甲，這是一個前所未有的現(xiàn)象。
“這說明有不少購房者轉變了酒店式公寓不值得買的觀念?！蔽覑畚壹沂袌鲅芯坎抗ぷ魅藛T表示。
記者的一位朋友小童，早幾年想買房時因為剛工作手頭資金有限，最后入手了兩套城東的酒店式公寓，一套自住，一套出租。今年3月杭州限購升級，規(guī)定單身人士只能買一套房子。“幸好我買的是酒店式公寓，如果以前買的是老破小，那就占用了房票，想再換房子就麻煩了?！毙⊥锌?。
5月，小童買了套住宅，兩個月后，一位城東拆遷戶看中了她掛出來出售的一套酒店式公寓，愿意一次性付款，價格比當初小童買入時已經漲了50%多。
租賃熱門小區(qū) 酒店式公寓占了8個
這兩年，杭州住宅價格一路飆升，但租金漲幅卻未能同步跟進。有統(tǒng)計表明，目前杭州普通住宅的租金回報率基本上在2%左右，這個數(shù)字在樓市火熱的2017年顯得有點寒酸。相比起來，酒店式公寓的租金回報率要亮眼多了。
在我愛我家提供的10月份杭州租賃最熱門的TOP20小區(qū)中，超過一半都是酒店式公寓。其中前十強里更是有8個酒店式公寓，在租賃市場上的活躍度表現(xiàn)呈現(xiàn)“碾壓”住宅的態(tài)勢。
細細分析這些熱門租賃小區(qū)的平均租金和單位租金，其中中贏康康谷、悅晟國際金融大廈、西城紀的單位租金都超過100，也就是說，這三個小區(qū)，每平方米的月租金都超過100元。
如果選取今年以來二手交易比較活躍的12個酒店式公寓，測算一下出租回報率，基本都在5%以上。在這12個小區(qū)中，下沙和江干占了一半。投資回報率較高的項目，在交通便利性和周邊人流量方面都有比較突出的優(yōu)勢。
位于拱墅區(qū)的西城紀，是租賃熱門榜常客。這里為何如此受租客青睞？業(yè)內人士分析認為，首先是地段優(yōu)越，位于申花板塊，周邊有城西銀泰城等商業(yè)配套，輻射城西和城北兩大片區(qū)；其次LOFT戶型小而精，“賣相”好，物業(yè)服務不錯，頗受年輕高收入人群的歡迎，很多程序員、設計師、網紅都喜歡租住在那邊。
除了租金回報率，曾經被詬病的“酒店式公寓增值空間有限”的定律也在今年迅速被打破。我愛我家數(shù)據顯示，杭州二手住宅的成交均價在今年前10個月內上漲了38%，而二手酒店式公寓這一漲幅數(shù)據也達到了32%，幾乎快要追平住宅了。
可見，無論是從流通性、租售比、投資回報率來看，酒店式公寓都已今非昔比?？梢灶A見，隨著“租購并舉”時代的到來，投資商業(yè)地產，會成為一種具有成長性的回報。
投資商業(yè)車位成熱門生意 優(yōu)質地段寫字樓租金上漲
比起酒店式公寓，今年另一個投資回報率極高的商業(yè)地產就是商業(yè)車位。之前本報曾經報道過，今年杭州各小區(qū)的車位價格普遍漲幅顯著，甚至投資車位成了一門生意，無論是開發(fā)商、二手中介、購房者，都盯上了這塊蛋糕。
尤其是一些商業(yè)地產的車位，一來投資門檻低，而且可以大量對外銷售；二來這兩年杭州車位租金上漲迅猛，很多前兩年月租金只要150~200元/月的車位，今年都漲到了400~600元/月；三來杭州車位基本只有使用權，漲價后轉讓方便，且沒有稅費。
杭州寫字樓市場常年不溫不火，但今年寫字樓市場上的大宗交易顯著增加。
“事實上，從去年下半年開始，拱墅大關和錢江新城、濱江等區(qū)域就有幾宗大單成交。拱墅區(qū)和江干區(qū)的寫字樓銷量明顯領先其他區(qū)域。”世邦魏理仕的研究人員表示，這些地段優(yōu)越的次級商務圈已然成為資本關注的焦點，資本對其增長空間十分看好。
仲量聯(lián)行發(fā)布的《杭州城市白皮書》中提到，2016年G20峰會和2022年亞運會等大型活動，為杭州帶來了基礎設施和公共設施等方面的新投資，也為杭州吸引了大量的優(yōu)秀人才來工作、創(chuàng)業(yè)和生活。
某業(yè)內人士透露：“今年寫字樓供應雖大，但是錢江新城一期供應正在接近尾聲，空置率同比往年下降明顯。”
對于優(yōu)質地段的寫字樓物業(yè)，早已有企業(yè)看中了它們未來的價值。君豪就已經在杭城多個地段優(yōu)越的位置，購買了不少寫字樓物業(yè)自持并運營。比如位于錢江新城的來福士中心，君豪就購買了其中的一層，作為自持的物業(yè)之一。記者了解到，一方面君豪正在著手將這些物業(yè)出租，另一方面他們更看重這些物業(yè)本身的增值潛力。
而目前杭州寫字樓的租金相較往年也有明顯的提升。世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，沿江板塊受益最為明顯，錢江新城和濱江租金上漲了一個等級?！板X江新城甲級寫字樓的租金原本在4.5~5.5元/天/m2，現(xiàn)在有個別已經突破到了7元/天/m2。濱江的寫字樓也從2.5元/天/m2漲到了3元/天/m2?！?
