央行媒體：住房租賃市場(chǎng)補(bǔ)位發(fā)展將激發(fā)樓市增長(zhǎng)點(diǎn)
樓市的新機(jī)會(huì)在哪里
房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭正在得到遏制。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)13個(gè)月回落；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落，二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落；三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)3個(gè)月回落。
不難看出，今年樓市經(jīng)歷了不同于往年的“金九銀十”，而市場(chǎng)各方對(duì)此并不意外。在歷經(jīng)數(shù)年調(diào)控后，樓市似乎正朝著政策預(yù)期目標(biāo)發(fā)展——回歸平穩(wěn)。
當(dāng)然，平穩(wěn)趨勢(shì)的背后存在著嚴(yán)重的意見分化。有人認(rèn)為，此輪嚴(yán)控壓抑了市場(chǎng)的實(shí)際需求，未來熱點(diǎn)城市樓市還將反彈；也有悲觀聲音稱，樓市一段時(shí)間內(nèi)或恐一蹶不振。那么，是否接下來將是人人談樓市而色變？樓市價(jià)格回調(diào)信號(hào)相對(duì)明確之后是否意味著市場(chǎng)失去機(jī)會(huì)甚至風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)呢？
筆者認(rèn)為，答案并非如此。
首先，房地產(chǎn)投資穩(wěn)定的動(dòng)力仍存。
從土地供應(yīng)來看，今年前10個(gè)月，10大城市宅地供應(yīng)增加，其中，北京、重慶、上海、廣州、武漢增幅都超過30%。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至11月20日，北京住宅土地供應(yīng)面積合計(jì)925萬(wàn)平方米，同比上漲268%，創(chuàng)近4年最高紀(jì)錄。對(duì)此，市場(chǎng)多解讀為增加供給、平抑房?jī)r(jià)。
如此面積的宅地供應(yīng)，意味著一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)投資仍將持續(xù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以重要，是因?yàn)槠潢P(guān)乎建筑、土木、玻璃、水泥乃至家具、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)，且與國(guó)民生活息息相關(guān)。無(wú)論這部分土地是租是售，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用仍將繼續(xù)。
更何況，一線城市及熱點(diǎn)二線城市剛需購(gòu)房動(dòng)力仍然強(qiáng)勁，三、四線城市也存在城鎮(zhèn)化深化過程中新市民入城的購(gòu)房需求。這些需求將在一定程度上支撐樓市平穩(wěn)發(fā)展。
其次，住房租賃市場(chǎng)的補(bǔ)位發(fā)展將激發(fā)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
隨著對(duì)回歸住房居住屬性、大力發(fā)展購(gòu)租并舉的多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)等方向的明確與強(qiáng)調(diào)，住房租賃市場(chǎng)風(fēng)頭漸起。自今年7月上海出讓首宗租賃用地至今，各大城市共計(jì)成交18塊定向用于租賃的住房用地。同時(shí)，銀行業(yè)積極切入該市場(chǎng)。例如，11月初，建設(shè)銀行(7.300, -0.03, -0.41%)試水住房租賃市場(chǎng)，打造住房租賃金融中心。建行旗下的建信住房（深圳）與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手，向比亞迪(70.700, 0.09, 0.13%)等企業(yè)推出首批“CCB建融家園”長(zhǎng)租房房源?；镜倪\(yùn)作模式是：將房子的所有權(quán)和居住權(quán)分離，建行方面通過貸款的方式，一次性買斷相關(guān)房源25年的居住權(quán)。這期間，開發(fā)商將房子的居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給建行，但房子所有權(quán)仍在開發(fā)商手中。據(jù)建行數(shù)據(jù)，首批長(zhǎng)租房源共計(jì)5481套，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源，主要面向具有穩(wěn)定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。
可見，樓市新格局重塑過程中永遠(yuǎn)不缺新機(jī)遇，新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展機(jī)會(huì)正在穩(wěn)步培育。
再次，新重點(diǎn)地區(qū)樓市有增長(zhǎng)潛力。
隨著北京、上海等一線城市加強(qiáng)城市管理、嚴(yán)控外來人口，近年來，一線城市人口開始出現(xiàn)凈流出現(xiàn)象。與此同時(shí)，一些新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅猛的省區(qū)出現(xiàn)了人口凈流入。根據(jù)中泰研究數(shù)據(jù)，過去5年，浙江、福建、四川、貴州、河南、江西、安徽7省的三、四線城市人口凈流入逐步擴(kuò)大，其中，浙、閩、川、皖三、四線城市的人口凈流入更為明顯。
有咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)2016年國(guó)內(nèi)人才（大專以上學(xué)歷）的流向分布顯示，杭州、長(zhǎng)沙、武漢、深圳、上海和成都是人才流入量的前6大城市，其中，中西部城市占了一半。
不難想象，新重點(diǎn)地區(qū)對(duì)人才的吸引將成為區(qū)域建設(shè)、發(fā)展提速的新動(dòng)力。這意味著區(qū)域發(fā)展、優(yōu)勢(shì)資源建設(shè)的再平衡，更意味著各個(gè)領(lǐng)域都有可能迎來增量。而這些城市的樓市也將受益于此。人口凈流入對(duì)購(gòu)房需求的提升、城市發(fā)展提速對(duì)改善型住房需求的提升都十分明顯。
房地產(chǎn)市場(chǎng)或許開始告別此前數(shù)年高歌猛進(jìn)、全面上漲的“黃金時(shí)代”，但新的機(jī)遇、新增長(zhǎng)點(diǎn)也蘊(yùn)含在變局之中。投機(jī)者或?qū)⒁蚴袌?chǎng)暴利難尋而沮喪，而真正實(shí)干的房地產(chǎn)企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個(gè)行業(yè)則應(yīng)順時(shí)而變，積極挖掘新的機(jī)會(huì)。
