龍頭房企拿地規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大 正向二三線城市下沉
今年9月下旬，國(guó)土資源部部署開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，住宅用地不能拿來(lái)炒作囤積。
中原地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，一線城市住宅土地成交額達(dá)3715億元，溢價(jià)率跌至18%，二線城市溢價(jià)率為34%，住宅土地成交逐漸出現(xiàn)了持續(xù)降溫的趨勢(shì)，多城市住宅土地溢價(jià)率明顯下滑。
11月26日，某研究院智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此次對(duì)住宅用地進(jìn)行檢查實(shí)際上是，從供給端促進(jìn)房企加快投資，無(wú)論是閑置待開(kāi)發(fā)的土地還是半開(kāi)工狀態(tài)的土地，都需要進(jìn)行整改，這樣也是為了增加住房供應(yīng)規(guī)模。此次督查應(yīng)該會(huì)對(duì)各類(lèi)住宅用地的出讓以及中間的開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行嚴(yán)查。
中信建投證券一位分析師指出，近年來(lái)，龍頭房企拿地規(guī)模持續(xù)上升，今年前三季度龍頭房企拿地支出占銷(xiāo)售金額比重達(dá)到77.5%，僅次于中型房企，可見(jiàn)規(guī)模房企積極補(bǔ)庫(kù)存的態(tài)度明顯。前三季度房企板塊存貨占總資產(chǎn)比重下降至54.2%，較去年全年進(jìn)一步下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，維持2013年以來(lái)的下降趨勢(shì)。在經(jīng)歷了兩年市場(chǎng)回暖期之后，房企加速去庫(kù)存，優(yōu)質(zhì)庫(kù)存告急，大部分房企紛紛面臨補(bǔ)庫(kù)存壓力，同時(shí)這也是在今年市場(chǎng)調(diào)控影響之下，銷(xiāo)售增速持續(xù)下行，房企反而投資力度得以保持的原因所在，短期內(nèi)在土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主基調(diào)的情況下，房企庫(kù)存的總體水平仍將保持低位徘徊。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企、中型房企和小型房企存貨占總資產(chǎn)比重均維持在50%以上，分別為54.5%、54.8%和59.6%，只有龍頭房企還保持上升趨勢(shì)。而轉(zhuǎn)型房企存貨占總資產(chǎn)比例較去年年底下降5.9個(gè)百分點(diǎn)至46.6%，其加速退出行業(yè)的態(tài)勢(shì)越發(fā)明顯。
中信建投證券該分析師表示，房企整體補(bǔ)庫(kù)存的力度在持續(xù)上升，前三季度房企拿地金額占銷(xiāo)售金額比重達(dá)到82.6%，較2016年全年提高11.9個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)過(guò)2016年市場(chǎng)回暖的銷(xiāo)售去庫(kù)存之后，大部分房企均面臨補(bǔ)庫(kù)存壓力，為了減輕資金壓力和分散風(fēng)險(xiǎn)，房企拿地模式越發(fā)多元化以應(yīng)對(duì)日益上升的取地成本，同時(shí)在戰(zhàn)略布局方面，為了應(yīng)對(duì)日漸趨緊的政策調(diào)控，房企布局區(qū)域也在向二線城市和三線城市下沉。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，從拿地角度看，土地儲(chǔ)備是房企業(yè)績(jī)的最基礎(chǔ)來(lái)源，所以實(shí)際上積極拿地本身問(wèn)題不大，是房企業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的必要條件。當(dāng)然從避免房?jī)r(jià)反彈的角度看，關(guān)鍵是要防范高杠桿拿地的現(xiàn)象出現(xiàn)，同時(shí)對(duì)于各類(lèi)住宅用地，要加大住宅產(chǎn)業(yè)化的投資，進(jìn)而降低開(kāi)發(fā)成本。
