未來這幾個城市房價率先下跌！供地急增！形勢真的在變了...
出差某一線城市，和同事夜聊。他們不久前也加入炒房軍團(tuán)，一杯普洱入口，搖頭說，估計(jì)要套一段時間了。
入場晚了，轉(zhuǎn)手待有時。
我的兩個同事，都生活在我國經(jīng)濟(jì)總量前十的城市，事業(yè)風(fēng)生水起，有錢炒房不奇怪。
然而今年，一線城市土地供應(yīng)大增。過往“面粉貴過面包”的現(xiàn)象得到了有效緩解，一線城市的新房價格也得到了穩(wěn)定。
筆者去認(rèn)真看了前十月，我國十大城市土地供應(yīng)和成交情況。我想說，一二線城市的剛需朋友們，購房利好周期或許來了。但與此同時，炒房軍團(tuán)，可能要耐住寂寞了。
不廢話，上數(shù)據(jù)。
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十大城市有7個前10月宅地供應(yīng)增加，其中北京、重慶、上海、廣州、武漢增幅都超30%，北京更是增幅高達(dá)818%
很多媒體和市場人士都說，北京前10月，住宅土地出讓金創(chuàng)新高，已經(jīng)超2000億元，僅10月就成交262億元，居十大城市榜首。
如無意外，今年北京將成為第一個土地出讓金破3000億元的城市。言下之意，北京房價后市非常看好，趕緊去炒房。當(dāng)然，北京不給隨便炒。
杠桿游戲要說的是，不要只看人家北京土地成交款多，別人供地今年也是實(shí)打?qū)嵲黾臃浅６唷８呔右痪€城市榜首。
圖1.2017年1-10月，10大城市住宅用地供應(yīng)情況 圖表來源|中指院
沒錯，不僅北京多，重慶、上海、廣州、武漢前10月，宅地供應(yīng)都是大幅增長。其中，北京增幅高達(dá)818%（如上圖1），供應(yīng)了500萬平米左右。只比重慶、天津、武漢少。
重慶（主城區(qū)）供應(yīng)更是高達(dá)1153萬平米，居全國榜首。增幅也高達(dá)137%。注意，這還僅僅是重慶主城9個行政區(qū)。
天津供應(yīng)688萬平米，武漢供應(yīng)557萬。
從增幅上說，僅次于北京、重慶的是上海，高達(dá)55%的宅地供應(yīng)增長，接著是被批評土地供應(yīng)偏少的廣州，增幅高達(dá)54%。當(dāng)然總量依舊只有200萬平左右，但起碼增幅是非?？捎^的。
然后武漢也有31%的增長，這個增速對于武漢上漲過快的房價來說，是個很大的好消息。
接著杭州、南京增速雖然不高，分別7%、5%，起碼是一舉扭轉(zhuǎn)1-8月供地負(fù)增長的情況。
總的來說，我國最有影響力的十大城市，上述7個（北京、重慶、上海、廣州、武漢、杭州、南京）1-10月宅地供應(yīng)同比都是增長。
天津、成都、深圳得加油了。天津負(fù)增長6%，但總量依舊有688萬平米，僅次于重慶。
成都宅地供應(yīng)負(fù)增長高達(dá)32%，新來的大學(xué)生很急，成都加油哦；深圳也是，降幅達(dá)72%，人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻很強(qiáng)勁，想想辦法。
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十大城市中有七個前10月宅地成交兩位數(shù)增長，其中北京、重慶、廣州、上海、武漢增幅超50%，北京、重慶更是三位數(shù)增長。
上文，杠桿游戲說到，十大城市有7個土地供應(yīng)都增長。自然，成交方面也呈現(xiàn)一致性。北京、重慶、廣州、上海、南京、杭州、武漢，1-10月宅地成交全部增幅達(dá)到2位數(shù)。
其中，北京增幅最高，達(dá)到741%，雖然和供地增速略低，但依舊非常驚人。
接著，重慶宅地成交增幅為114%，也很高。
圖2.2017年1-10月，10大城市住宅用地成交情況 圖表來源|中指院
緊隨其后的是廣州，增幅高達(dá)63%，1-8月時僅22%增長，可見，最近一段時間，廣州很拼。同樣很拼的還有上海，1-8月也僅22%增長，目前增幅高達(dá)54%。
接著南京、杭州、武漢分別增幅為25%、17%、13%。
而從宅地成交總量上說，第一毫無疑問是重慶（主城區(qū)），成交1039萬平米，當(dāng)冠軍習(xí)慣了。
第二是天津，548萬平米。雖然不低，但成交增幅，天津比去年同期下滑21%。天津這一年房價漲幅不低啊，最后兩個月不努力不行哦。
成交總量排第三的是武漢，461萬平米。南京和武漢差不多，僅10月，南京宅地成交面積就高達(dá)107萬平米——為當(dāng)月十大城市成交之首。
上文杠桿游戲解剖了，1-10月，成都、天津、深圳宅地供應(yīng)拖了后腿，成交增速也跟著掉隊(duì)。成都、天津成交同比負(fù)增長都是20%左右，深圳負(fù)增長72%。
1-8月時，成都下滑了56%，最近兩個月成都還是在追趕，繼續(xù)努力。深圳當(dāng)時負(fù)增長100%，現(xiàn)在也算進(jìn)步了。
我國十大城市，城市體量、人口吸引力都很大。應(yīng)該說，這些城市一年沒有幾百萬平米的宅地成交，并限期開工，都是遠(yuǎn)跟不上需求的。從這個角度而言，雖然，廣州、杭州土地成交增幅都不錯，但總量還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
至于成都、深圳，不僅宅地成交總量偏低，還負(fù)增長，可能最需要努力。
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杭州、成都前10月宅地溢價率超過50%，9個城市溢價率低于去年同期。
10月，杭州以51%的溢價率，高居十大城市當(dāng)月宅地溢價榜首。但整體上當(dāng)月，十大城市宅地溢價率環(huán)比下滑了11%。
1-10月，除了重慶，9個城市溢價率都比去年要低。重慶溢價率整體也不高，略有增加，也僅20%左右。
圖3.2017年1-10月，10大城市住宅用地溢價情況 圖表來源|中指院
整體溢價水平，杭州、成都最高，超過50%。其余南京、北京、武漢、廣州、天津、上海、重慶都低于50%。見上圖3。
圖4.2017年1-9月，主要城市土地成交情況 圖表來源|中指院
值得注意的是，上圖4表明，1-9月，十大城市中，深圳、廣州、成都是僅有的三個宅地成交面積低于300萬平米的城市。
1-9月，深圳沒有成交不多說。作為我國綜合實(shí)力前四的超大城市廣州，僅133萬平米的的宅地成交，確實(shí)太低。更有趣的是，廣州1-9月的宅地均價11967元/平米，而上海為10025元/平米。
上海宅地涉及到保障性、還遷安置房等情況，所以均價被拉低。
但即便如此，上海1-9月成交了349萬平米，明顯高出廣州很多。天津、南京1-9月宅地成交均價也都1.2萬元左右/平米，到底是上海羞愧，還是這個城市應(yīng)該反思？
杭州宅地價格更是節(jié)節(jié)攀升，1-6月時為1.9萬元/平米差一點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)突破2萬元/平米。和北京、廈門一起，成為僅有的3個宅地價格上2萬/平米的城市。
成都前6月宅地均，過萬元/平米，超過上海，目前有所回落，不過依舊高達(dá)0.95萬元/平米。但看看成都的起拍價，5579元/平米，再看看這個平均成交價格，如上文所述溢價率驚人啊。
整體來說，十大城市有7個前10月宅地成交，實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長。這對剛需一族來說，怎么都是重大利好。只是，杭州、北京地價實(shí)在是太高了。而成都地價增幅太明顯了。
如果貨幣不放水，有理由相信，未來一段時間，房價會比較穩(wěn)定。炒房軍團(tuán)暫時陷入被動，祝我加入炒房一族的同事好運(yùn)。
