住房自持時代的運營解構
12月19日，鳳凰網、鳳凰房產攜手舉辦的2018金鳳凰全球華人地產峰會在北京康萊德酒店舉辦。會上，新城控股高級副總裁歐陽捷發(fā)表主題演講。
尊敬的各位嘉賓、大家下午好！很高興來到鳳凰房產跟大家一起分享我們對于住房自持時代的一些探討。大家都知道十九大開啟了租購并舉的新時代，大家學了很多，特別是金在寅來中國之前研究十九大報告，最后凝聚成一句話，命運共同體，如果我們自己不去研究的話，會失去很多的東西。
很多內涵的東西大家可能沒有注意到，我上次在一個基金的對話交流中分享了探討，十七大報告里面有這么一句話，創(chuàng)造條件讓更多的群眾擁有財產性收入，十九大沒有了，意味著給我們渠道，不一定增加收入，也意味著住房不炒。十九大里面有一句話，保護合法性收入，十九大報告里面又沒有了，十九大報告字斟句酌，甚至標點符號，為什么這句話沒有了，我們可以想想。
十九大報告里面，多主體供給，以后還有國有企業(yè)供給嗎，多渠道保障，只有政府保障嗎，以后房子只有開發(fā)商供給嗎，不一定，所以未來房地產市場會發(fā)生根本性的顛覆，可能會在未來的住房保障制度和長效機制建設當中調整。
當然了，未來租賃市場發(fā)展已經提到了新的議事日程，而這個新的議事日程意味著如果不能住有所居就不能安居樂業(yè)，所以住建部推動了人口凈流入的大中城市發(fā)展租賃市場，因此很多城市大量的推出了租賃住房市場。其實不僅僅是這幾個城市，很多城市現(xiàn)在都在做，包括北京，未來新增的租賃住房市場超過30%，沈陽超過10%，上海是未來五年租賃住房供應70萬套，可售住房只剩下45萬套，過去幾年他們的可售住房是80萬套，這意味著沒有房子就沒有買賣，沒有炒作，所以未來這塊會對我們房地產市場帶來極大的變化。
上?，F(xiàn)在住房存量有700萬套，如果10%是租賃住房，那么同時存量住房里面一部分可能還拿出來作為二手房交易，一般來說是5%。對于上海，從來沒有超過5%，可拿出來的租賃住房一般也不會超過5%，企業(yè)如果持有或者說社會上再增加70萬套租賃住房意味著整個市場上的租賃住房的占比大大提高。
因此，我們覺得未來這些租賃住房市場將改變房地產市場的格局。很可能明年全國所有人口凈流入城市都將推行租賃住房。如果是這樣的話，就絕不僅僅是目前的13個城市試點，可能會有20個，甚至50個城市。
租賃住房是不是成為風口了，我們可以看到所有的這些機構都參與了這個事情，意味著租賃住房是不是給我們帶來了極大的市場干擾，所以我們仔細分析一下，這里面每個主體都有自己的利益訴求，每個訴求背后都有邏輯。
地方政府為什么迅速響應？我們曾經推出房地產稅的時候只有兩個城市或者主動或者被動參與了試點，但是租賃住房一推出就有12個城市響應，20個城市推出了租賃住房，為什么？背后到底是什么原因？
我做了一個微信號，歐陽先聲，我們可以分析一下為什么只租不售？對于政府來講，很顯然大城市無房可建，無地可供，將成為熱點城市的新常態(tài)，這是去年年底說的，今年市場大家已經看到了。
租賃住房是不是應對這個，是一個重要的理由，另外一個理由是應對高房價。真正的邏輯是誰在租房，一定是年輕人，如果年輕人租房的話，我們可想象一下，未來當他們老去的時候，他們在這個城市奮斗了一輩子，他們在這個城市里面沒有房子可買，落不下根，因此他們就回去，不斷的有年輕人前仆後繼進入這些大城市，給大城市帶來住房的高效的輪動，使得其像酒店的房間一樣輪動，從而讓年輕人留在在城市，這個城市保持著極大的生機和活力，才形成了具有國際競爭力的國際大都市。
上海老齡化非常嚴重，2020年，上海的老年人口會達到戶籍人口540萬人，占比36%，這樣的城市里面如果老年人口占比36%，這個城市還有創(chuàng)新、活力嗎，還能競爭世界大城市嗎？不可能的。就像李光耀說日本正在走向衰退的國家，恰恰因為它的老齡化。
上海必須放開外來人口，常住人口進來之后會稀釋老年人，老年人只增加了30萬人，而老齡化率一下子降到22.8%。
對于北京而言，2030年也會變得非常非常的“老”，老到33%以上的人口都是老年人，而且會保持50年的時間，對于北京這樣的城市老一點不是大問題，沒有什么關系。但是上海、深圳這樣的城市絕對不能變老。
對于銀行來講，他們是不是發(fā)現(xiàn)了一個市場新蛋糕呢，銀行為什么加入這個事情，很多地方已經跟國內國有大銀行簽訂了金融支持協(xié)議，這個過程中，我們可以想象，銀行做的買賣只有一個，就是貸款，貸款永遠只賺不賠，所以他們不擔心。我們看到很多銀行推出了這方面的政策，甚至銀行推出了租房可以貸款100萬，我問年輕人你們貸款一百萬租20年房子嗎，沒有人愿意，因為你不可能在這里住20年，銀行是非常一廂情愿的想法，他們希望在住房的按揭貸款買賣市場逐步萎縮的時候，開辟另外一個新的市場。
對于基金來說，是不是很看好，基金發(fā)了很多債，類REITs的產品，現(xiàn)在我們看，不僅是這兩個，未來上交所還有兩個在今年年底發(fā)債，這是政治任務，要發(fā)出來。但是我們說這是不是真正的REITs，如果大家仔細研究結構，或者在座的基金公司的人，大家都非常的清楚，這是一個保底的生意，只要有保底的生意就不是REITs，而是債。為什么是債，因為不能賺錢，資金就無法進來。
前兩天跟朋友交流，他們告訴我，他們認為未來租賃住房市場的REITs必須跟資本結合，但是如果不賺錢，就接合不了。所以我們?yōu)槭裁凑f不賺錢做不了真正的REITs，道理很簡單，因為算不過帳來。
我們給一個公式，租賃投資回報率等于租金收益+經營收入除以土地投資、建安成本+稅費+三項費用，假設租金翻一番，經營收入，廣告、停車費也翻一番，我們的投資回報率也不過3%、4%，依然不能覆蓋我們的資金成本。
這個時候怎么辦，如果想提高投資回報率，辦法只有一個，建安成本幾乎不能下降，企業(yè)的三項費用可以下降一點，意義不大，最重要的是土地投資必須下降，只有土地投資下降了，跟著我們的稅費就下降了，投資回報率才能上去，這是最核心的東西。
目前住房市場被大規(guī)模的限價令限制的時候，房價不漲的時候，租金大幅度下漲的話，租金回報率也 會看上去比較好看。既然企業(yè)投資不賺錢，小業(yè)主為什么投資賺錢呢，小業(yè)主他們有兩種算法，第一種 租金回報率等于先有的租金除以當年的回報率，當年的房子200萬，現(xiàn)在漲到400萬，但是依然以200萬 作為分母，租金也不是當年的租金，而是現(xiàn)在的租金，所以投資回報率比較高。第二個算法，現(xiàn)期的租 金除以當期的房價，這個算法都是企業(yè)的算法，小企業(yè)主為什么可以做，前期投資低，后期租金漲。但 是企業(yè)不能確定未來的租金是否漲，所以企業(yè)算不過帳來。
這是上海的算法，可以看到非常簡單的算法，一，小業(yè)主可以達到4%的回報率，算法二只有1%的回 報率，這是上海的典型的案例。
租賃住房市場出路到底何在，我們說就是在降地價，不降地價投資回報率永遠算不過來，所以上海的 租賃住房用地全部給了國企，因為地價相當于周邊的地價的一半，甚至更低，當然國有企業(yè)投資回報率 就算過帳來了。但是這種模式不可持續(xù)，政府把土地收益讓給了國有企業(yè)，但是大家可能會明白，政府 相當于老子，父親的錢放在兒子口袋里完全不是一個好事，政府如果損失了這部分的費用，未來就無法 進行城市的投資發(fā)展。
國有企業(yè)既然拿的這么多的低價的地，能不能持續(xù)做下去，也不行，國有企業(yè)要把流動資金都投入進 來，企業(yè)也沒有可用資金了，未來國有企業(yè)也不能持續(xù)發(fā)展。
怎么辦呢，有人告訴我說，沒有關系，國有企業(yè)可以像國開行拿錢，以前可以，現(xiàn)在不行了，國開行 的成本已經上升到4%，如果繼續(xù)上漲國開行也沒有錢了，國有企業(yè)未來也不能繼續(xù)發(fā)展了。
所以我們想出了第三條路，農村集體土地入市，然后我們改造租賃住房，所以現(xiàn)在住建部和國土資源 部又想出了新的辦法，國有土地用于城市的土地出讓收取土地財政，保持我們整個房地產市場和未來的 城市發(fā)展。而農村集體土地怎么辦呢？用于住房的租賃市場，這個時候可以增加供給，但是農村集體土 地入市，地價真的會下降嗎，你們相信嗎？因為國家告訴我們，農村集體土地入市，同地同價同權，地 價想降可能很難。再有小產權房的問題解決不了，我們增加供應也非常困難。如果地價不降，成本增加 了，不管是企業(yè)改造還是居民改造，收益都不會下降，租金未來一定會只高不低。那么我們就看到了很 多互聯(lián)網企業(yè)涌入進來，互聯(lián)網企業(yè)是不是看重租金上漲，其實不是，互聯(lián)網企業(yè)要的是整個數(shù)據(jù)的閉 環(huán)，他從衣食住行，全部數(shù)據(jù)拿到，就把一個人的所有的數(shù)據(jù)都牢牢掌握在自己手上，這是他們要的東西。
我們可以看到其他的企業(yè)他們的邏輯到底是什么，財政部長曾經說過，房地產稅要推出，能降地價嗎 ，我認為所有的東西只要加稅就別想降價，能不能降租金，也是顯而易見的，未來的租金上漲必然成為 社會焦點的問題，輿論的焦點，也會成為鳳凰房產關注的焦點。
政府在這里推出這么多的租賃住房，還有一個重要的目的就是通過企業(yè)自持租賃住房引導二手房市場 ，政府對于二手房市場的管理沒有很好的辦法，不是他沒有辦法，而是沒有這么多的行政力量管理，如 果要管理要花費巨大的行政成本，如何解決呢，推出更多的企業(yè)自持租賃住宅，企業(yè)管好了，市場夠管 好了，既可以引導散戶的行為，又可以取得市場的定價權。
租賃市場是否會成為風口呢，如果沒有民營企業(yè)的介入，租賃住房就不會成為真正的風口，因為沒有 投資回報率。有人說為什么很多企業(yè)做長租公寓，租賃住宅，他們?yōu)槭裁醋觯F(xiàn)在的模式有三種，第一 拿了地不建不行，政府要求。第二，商辦沒有辦法消化，只能自持。第三，實在不行了，先市場占位， 以后再說，對于大企業(yè)是沒有辦法的辦法。
新城控股現(xiàn)在會不會做租賃市場，我們覺得企業(yè)存在的唯一理由就是創(chuàng)造利潤，所有的企業(yè)都是一樣 ，但是企業(yè)也有社會責任，我們也在研究和探討，發(fā)現(xiàn)未來租賃市場的新機會，如果有機會，我們可能 也會參與。
所以我們可以看到，所有的這些機構，其實都是各有所圖，除了一個，就是租房者，未來可能會被動 承受租金的上漲。
租購并舉，我們相信已經是國策了，在這種情況下，如何破局，只有一條，既然政府大力推動租賃住房市場，為什么不能拿出力度降地價，降稅費，讓利于民，穩(wěn)住租金，有利于租房者，讓租購并舉真正的成為國策。未來政府一定要把有關的利益關系調整好，讓各個機構參與者有一定的哪怕微利可圖，這樣我們的市場才能真正的發(fā)育起來。
所以降地價，降收費恐怕是我們唯一的選擇，只有降低了租賃住房用地價格，進而帶動稅費的降低，才能吸引民營企業(yè)加入，真正的做大市場，才能真正的實現(xiàn)租購并舉的美好愿景，時間關系就報告這些 ，如果大家感興趣可以關注我的微信公眾號，每周日晚上八點，不見不散。
