調(diào)控重壓，房價最可能大跌的三個城市
居民杠桿率對房價有「放大」效應(yīng)
臨近年末，高層關(guān)于房地產(chǎn)市場透露了很多信號，利好消息基本上沒有，很多朋友關(guān)心，明年房價會不會上漲。
在之前的文章中，我們已經(jīng)明確，基本的判斷是明年投資房產(chǎn)的機會很少。
上漲希望渺茫，大概率應(yīng)該是下降，所以，今天的文章主要探討明年房價最有可能大跌的三個城市，判斷的最基本依據(jù)是居民杠桿率。
居民杠桿率很重要
要讓房價下跌的原因很多，比如征收房產(chǎn)稅，比如政府直接限價，或者大批量增加土地供給，但在目前的狀態(tài)下，居民杠桿率是最值得參考的指標(biāo)之一。
居民杠桿率是指居民貸款/居民存款的比值，比如廈門10月份當(dāng)月居民存貸款余額分別為2230.75億元和4202.38億元，居民杠桿率為188.38%。
根據(jù)國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心11月下旬發(fā)布《三季度中國去杠桿進(jìn)程報告》顯示，中國家庭貸款、存款比從去年底的44.8%上升到三季度的48.6%。
按照國際上的說法，良性的杠桿率數(shù)值應(yīng)在50%以下。這也是為什么我們在銀行辦理住房貸款時，銀行建議月房貸償還金額不得超過個人或家庭月收入的50%。
中國家庭高負(fù)債主要是被城市房產(chǎn)「綁架」。3季度末，居民整體未還貸款總額為39.1萬億，其中個人購房貸款余額為21.1萬億，占總貸款余額的54%。
但不同地區(qū)、不同年齡段家庭之間顯現(xiàn)出較大差異。中國家庭貸款、存款比最高的是福建，高達(dá)105%，而最低的山西，僅為20%，浙江80%位列第三。
這個指標(biāo)為什么重要，買過房子的人都有直觀感受，在一線城市和部分二線城市，絕大部分購房者買房時都需要從銀行借款，一般是首付30%，貸款70%。
甚至在有些城市，由于房價快速上漲，很多購房者（一部分是投機者）會從銀行之外的渠道獲得貸款，比如8、9月份盛行的「首付貸」、「尾款貸」、「贖樓貸」等。
所以，有很多人購買一套房，貸款的比例可能已經(jīng)超過了70%，在房價上漲過程中，盡管資金成本高一些，但會低于房價漲幅。
這樣算一下，貸款買房，尤其是高杠桿（借款比例高）買房還是很劃算的，別人買一套房賺錢，自己可以用同樣的首付錢買兩套房。
在房價上漲的大周期中，理論上杠桿率越高，獲得的收益也會越大，但是在房價橫盤或下降的通道，投資者需要承擔(dān)更大的風(fēng)險。
這個道理和2015年股市暴漲暴跌是一樣的，6月份之前，股市不斷上漲，很多投資者借錢炒股，融資融券、場外資金都涌入股市。
這些資金助長了股市非理性上漲，后來監(jiān)管層感覺風(fēng)險太大，發(fā)出警告信號，嗅覺靈敏的機構(gòu)資金出逃，股市下跌，很多借錢炒股的機構(gòu)和散戶賬戶觸及平倉線。
接下來的景象很多人可能現(xiàn)在還歷歷在目，股市接連幾天跌停，更多的人被強制平倉，更多資金出逃，A股從最高的5178點跌到2016年2月末的2687點。
其實房市也是這樣，不過漲跌的周期會比股市長一些，主要是交易不會像股市那么頻繁，但道理是一樣的。
如果一個城市的房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，資金杠桿過高的投資者無法變現(xiàn)，在沒有新的收入來源的情況下，就會甩賣房產(chǎn)。
賣的人多，接盤者少，房價必然是下降的，房價下降，恐慌性拋售會更多，這種惡性循環(huán)一旦形成，后果將非常嚴(yán)重。
重點城市居民杠桿率
2016年全國居民杠桿率為55%，這算是中國人民的平均杠桿使用率，以下幾個城市的居民杠桿率大幅高于這個比值。
先說說北京和上海，這是一線城市中中國樓市最有代表性的兩個城市，從今年一季度的數(shù)據(jù)來看，北京的居民杠桿率為49.5%，上海為65.9%。
「真話財經(jīng)」又查詢了截止10月末北京的數(shù)據(jù)，存貸款余額分別是28382.2億元和16215.67億元，居民杠桿率為57%。
除了北京和上海，廣州的居民杠桿率第一季度為79.2%，蘇州今年一季度的居民杠桿率水平91.5%，在全國來說已經(jīng)很高了，但是和2016年相比下降了一些。
下面，「真話財經(jīng)」將重點分析目前國內(nèi)最有可能出現(xiàn)這種情況的城市，他們都有一個共同的特點—居民杠桿率很高，已經(jīng)超過了100%，也就是說居民貸款額已經(jīng)超過居民存款額。
如果放在一個家庭，就是家庭債務(wù)已經(jīng)高于家庭收入了，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，這類家庭經(jīng)濟(jì)風(fēng)險會高于沒有債務(wù)的家庭。
從今年一季度的數(shù)據(jù)來看，居民杠桿率最高的城市是廈門，為161.1%，雖然比2016年的163.1%下降了一些，但在全國都是最高的。
10月份，廈門的居民杠桿率又大幅上升了，當(dāng)月居民存貸款余額分別為2230.75億元和4202.38億元，居民杠桿率為188.38%。
所以，從上述數(shù)據(jù)可以看出，廈門居民加杠桿炒房的投資客很多，這也從一個側(cè)面說明，廈門房價的泡沫是比較嚴(yán)重的。
所以，在嚴(yán)格的調(diào)控政策打壓下，廈門的房地產(chǎn)市場萎縮的最厲害。
數(shù)據(jù)顯示，2016年廈門一手房成交量309萬平米，二手房成交量558萬平米。今年1-4月份，廈門的一手房成交量只剩下可憐的57萬平米，預(yù)計全年也就是200萬平米左右。
合肥的居民杠桿率也很高，2017年一季度為114.9%，這也說明，合肥房價存在爆炒的現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，合肥的一手房成交量僅41萬平米，專家預(yù)計，今年全年成交量能達(dá)到150萬到200萬平米。
和上述兩個城市相比，深圳房價上漲的支撐因素很多，比如經(jīng)濟(jì)更具活力，外來人口不斷涌入等。
但如果單從居民杠桿率來看，深圳的房價現(xiàn)在也很高了，一季度深圳的居民杠桿率為148.2%。
「真話財經(jīng)」也查了深圳10月份的數(shù)據(jù)，住戶存款減少了293.38億元，住戶部門貸款增加159.79億元，這說明居民杠桿率還在增加。
所以，同為一線城市，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，深圳的房價跌幅會大于北京、上海和廣州。
從去年4月份開始，深圳的房價一直在陰跌，成交量也比較慘淡。2016年一季度深圳二手房成交總量16477套，到今年一季度只剩下9731套，萎縮幅度41%。
最后，要說的是，居民杠桿率只是衡量房價風(fēng)險的一個因素，它對房價有「放大」效應(yīng)，在上漲的時候，可以讓房價迅速沖高，在下跌的時候會加速泡沫的破裂。
除了居民杠桿率，衡量一個城市未來房價是否漲跌的因素還有很多，比如產(chǎn)業(yè)的完整程度、常住居民的數(shù)量、城市創(chuàng)新能力的強弱等。
所以，如果把廈門、深圳、合肥放在一起對比，短期來看，這些城市房價下跌的風(fēng)險都很大，但長遠(yuǎn)來看，深圳的潛力會高于這兩個城市。
