社科院報告：一線城市房價全面停漲 短期房地產市場退熱
中國社科院財經戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心25日發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，一線城市房價全面停漲，二線城市中房價均相對穩(wěn)定，熱點三四線城市也趨于停漲。報告分析認為，國際經濟形勢不明朗造成經濟發(fā)展前景的不確定性增加，金融市場實際利率居高不下等，構成了短期房地產市場退熱的基本面因素。
報告顯示，2017年11月大數據房價指數監(jiān)測發(fā)現，一線城市房價全面停漲，其中北京、上海繼續(xù)下跌，環(huán)京板塊累計跌幅較大；二線城市中除了成都、南京等少數城市外房價均相對穩(wěn)定；熱點三四線城市如佛山、東莞、合肥、無錫等也趨于停漲。
2017年11月大數據房價指數環(huán)比顯示，多數樣本城市環(huán)比漲幅在1%以內，另有5個城市環(huán)比下跌，廊坊(燕郊)繼續(xù)大跌。樣本城市中，環(huán)比漲幅在2%以上的只有成都、南京2個城市。其中成都環(huán)比上漲5.2%，居樣本城市首位，成交價中位數達到14314元/平方米。環(huán)比漲幅在1%~2%之間的有煙臺、重慶、西安、武漢、惠州、石家莊6個城市。環(huán)比漲幅在1%以內的有東莞、合肥、廣州、沈陽、廈門、無錫、鄭州、深圳、濟南、杭州、長沙、太原、青島、大連、蘇州15個城市。環(huán)比下跌的有廊坊(燕郊)、天津、北京、上海、佛山5個城市，11月環(huán)比分別下跌7.9%、1.71%，、1.15%、0.06%、0.05%。
一線城市中，北京上海繼續(xù)環(huán)比下跌，廣州深圳環(huán)比也接近停漲。北京房價已經連續(xù)下跌7個月，從2017年4月最高點至11月的累計跌幅為15.5%，其中近半年累計下跌11.37%。從房價中位數看，4月北京房價中位數為63647元/平方米，11月二手房成交價中位數降為56078元/平方米，累計下降了7569元/平方米。分區(qū)域看，近半年累計跌幅最高的為通州區(qū)(16.58%)，最低的為海淀區(qū)(7.9%)，副中心的利好并沒有為通州區(qū)房價增加抗跌性。不過四個一線城市都尚未跌破上年同期價格，其中廣州11月房價比上年同期仍上漲46.82%。
作為環(huán)京板塊代表的廊坊(燕郊)，從4月最高點至今累計下跌36.9%，其中近半年累計下跌30.83%，跌幅居全國之首。房價中位數由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。瘋狂炒作帶來房價的大起大落，一大批投資投機者被深度套牢。作為北京樓市追隨者的天津，房價繼續(xù)下跌，從4月最高點至今的累計跌幅為12.8%。
報告認為，從宏觀經濟形勢看，國際經濟形勢不明朗造成經濟發(fā)展前景的不確定性增加，金融市場實際利率居高不下，這些都構成短期房地產市場退熱的基本面因素。
從政策面看，中央反復強調房地產市場調控政策應持續(xù)不放松，房產稅今后數年進入立法程序的可能性加大，各種促進租賃市場發(fā)展的政策不斷推出，這些因素使得短期房價預期趨于穩(wěn)定。從市場面看，作為樓市風向標的一線城市房價持續(xù)低迷無反彈跡象，對二三線城市的房價預期的穩(wěn)定有積極的作用。據此預計，短期內房價將延續(xù)當前態(tài)勢，房價的停漲或下跌由一二線城市逐步向三四線城市波紋擴展，購房者應注意規(guī)避追高風險。
對此，報告提出了相關政策建議。
一是進一步完善租購并舉相關制度。租購同權是中國住房制度改革的重大突破之一，也是住房市場長效機制的基石。租購房同權的提出，對于穩(wěn)定中國商品房住市場具有積極的作用。但現實中有大量的家庭“租住”于城中村等各類非正式出租房中，無法提供租房發(fā)票、完稅證明，也不能在住房租賃監(jiān)管平臺合法登記備案。租購同權后，仍無法享受基本的公共服務。租購同權在執(zhí)行層面的差別化待遇，客觀上將帶來租房市場中正式出租房和非正式出租房的進一步分化，進而推動正式出租房租金的上漲。為了完善租購并舉的住房制度，避免租房市場過度分化和商品房租金上漲，增進起點公平，建議將租購房同權逐步擴大到城中村等各類非正式租房。
二是進一步推進土地制度改革試點。住房市場的穩(wěn)定為加快住房制度改革和完善住房市場長效機制創(chuàng)造了寶貴的時間窗。相對于住房分配制度，土地制度對于住房市場的長期穩(wěn)定更為關鍵。集體土地建設租賃性住房試點是一個意義重大的土地及住房制度雙重改革嘗試，應在總結試點經驗教訓的基礎上，積極穩(wěn)妥推進。
三是保持住房調控政策的總體延續(xù)性與穩(wěn)定性。中國城市住房市場的長期供求矛盾仍然存在，房價穩(wěn)定來之不易。應保持住房調控政策的總體穩(wěn)定，避免放松后房價迅速反彈。
四是遵循住房發(fā)展規(guī)律完善市場調控政策。進一步實現調控措施機制化，根據市場形勢變化，相機進行政策微調
