你以為樓市已進入下半場，其實調(diào)控這盤棋才剛開始！
樓市風(fēng)向已變，多空已然轉(zhuǎn)換，但如果你認(rèn)為中國樓市已到了下半場，未來三年國內(nèi)樓市低迷格局已定，那你就想得過于簡單了。實際上，這盤棋局剛剛進入中場，至于下半場如何落子，高層已了然于胸，可你卻還很懵懂。
1讓我們先從近期樓市的各項新聞?wù)f起。
首先是2017年12月20日中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)的定調(diào)：
加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。
請注意最后一句：“分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控?！边@是在中央經(jīng)濟工作會議這種級別的會議上，第一次承認(rèn)了地方對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場具有調(diào)控權(quán)。
這句話非常重要，這說明，本輪調(diào)控已經(jīng)到達(dá)了一個階段，穩(wěn)房價穩(wěn)人心的初步成效已經(jīng)收到，而面臨復(fù)雜的樓市局面，一刀切的模式已不適合下一步的調(diào)控需求，下一步需要做的是因城制宜，甚至可以做到一城一制。
然后呢，發(fā)生了什么情況。
212月21日，在承認(rèn)地方調(diào)控權(quán)的第二天，武漢市住房保障和房屋管理局就在官網(wǎng)公布了《武漢市房票（人才住房券）使用辦法（試行）》征求意見稿的公示。并在兩天之后的23號就出臺了關(guān)于房票使用的正式政策。
從時間點可以看出，武漢的房票政策一定是提前有所準(zhǔn)備的，只是在等待一個合適的發(fā)布時機，這個時機就是中央對地方調(diào)控權(quán)的正式承認(rèn)。在得到確認(rèn)之后，武漢連一天也不愿意多等，就立刻放出了房票這一個新型試水炸彈。
緊接著，鄭州也出臺了關(guān)于非鄭戶籍的購房指南，全日制本科以上學(xué)歷，不用審核社保和個稅，即可買房，并于元旦過后就開始執(zhí)行，反應(yīng)比武漢還是稍慢了一步，但是，步子卻是邁得相當(dāng)之大。
12月24日，重慶緊跟著又一次放低了購房的門檻。
大家也許會覺得奇怪，重慶不是一直不限購嗎?還怎么放低?
眾所周知，重慶是全國唯二征收房產(chǎn)稅的城市之一，征收對象為三無人員，即在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人，目標(biāo)直指來渝炒房群體。雖然目前重慶征收房產(chǎn)稅額度并不高，但一套一百多萬的房產(chǎn)一年征收幾千塊也聊勝于無。
但是在最新政策中，所有的三無人員，只要能提供重慶公司出具的工作證明或個人所得稅證明免征房產(chǎn)稅！只要直系親屬為重慶戶籍的免征房產(chǎn)稅！只要是在渝大學(xué)生免征房產(chǎn)稅！
這幾項免征條款中，尤其是第一項，滿足的難度不是很大，具有很大的想象空間。
可以想象，其他城市不會聽任武漢、鄭州、重慶這樣來解讀政策，下一步一定會有更多的城市，在無限度放低落戶政策的基礎(chǔ)上，以更多的花樣松綁政策跟進。
接下來，放松限購政策的會是誰?
長沙?成都?南京?西安?天津?杭州?
下一步，會出現(xiàn)什么樣的松綁政策?
一切皆有可能。
3高潮還在繼續(xù)。
12月23日，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上，住建部部長王蒙徽指出：
2018年，我國要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
劃重點：
第一，又一次提到了差別化調(diào)控政策，說明中央對這一政策的進一步支持；
第二，在近一年嚴(yán)厲調(diào)控的大形勢下，第一次提到了去庫存的問題。
并且，去庫存的范圍除了三四線城市之外，第一次提到了縣城。這說明，在歷經(jīng)一年多的全民買房大運動之后，廣大四五線城市和縣城的房產(chǎn)庫存量仍然是一個驚人的數(shù)字。
在堅持房住不炒和長效機制的今天，在房產(chǎn)稅預(yù)期不斷加強的今天，在樓市被打壓一年后終于見到成效的今天，在這一歷史拐點的敏感時期，公開表示中央會支持這些地區(qū)的去庫存工作，這是一個非常值得玩味的信號。
那么，接下來，可以預(yù)見的是，2018年，三四五線城市的調(diào)控不會加強，反而會放松的可能性很大。
這些三四五線城市和縣城本身就沒有限購限售，又該如何放松?大概率會以降低首付和貸款利率打折等方式來進行。
那么，照目前的勢頭來看，2018的樓市會是一樣怎樣的景象呢?
大概率事件：
一線的北京上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，加上超高房價的加持，成交量繼續(xù)低迷，房價持續(xù)冰凍。
深圳由于落戶政策的寬松和內(nèi)在各項勢能，導(dǎo)致房價躍躍欲漲，多空角力，但在多軍即將勝出的關(guān)鍵時刻，總會遭遇政策的及時打壓，如近期盛傳的元旦之后深圳二手房網(wǎng)簽價與評估價將統(tǒng)一，直指高評高貸，導(dǎo)致12月深圳的二手房成交量激增。
為了不從一線城市掉隊，廣州限購或入戶政策適當(dāng)調(diào)寬的可能性很大。
二線城市，除了前期在搶人方面拼得很兇的武漢、鄭州、成都、長沙、南京等城市外，預(yù)計會有更多的二線城市加入搶人和花樣放松限購大戰(zhàn)。
這些城市有可能會包括天津、合肥、杭州、廈門、石家莊、西安等。到2018年，大家很可能會發(fā)現(xiàn)在2017年需要全款搶房的二線城市，購房門檻變低了，全款變按揭了，買房更容易了，可供選擇的城市和房源機會都變多了。但是，2017年的盛況卻不會再重現(xiàn)了。
三四五線城市和縣城，其實17年大部分三四五線城市的房價也普遍上漲了不少，但更多是在多年不漲的基礎(chǔ)上，基于多年的貨幣增發(fā)產(chǎn)生的補漲，不存在太多的價格泡沫。
但即使有所上漲，和一二線城市的全民搶房大戰(zhàn)比起來仍然不值一提，三四五線更多是基于本地人的購買，庫存消化量有限。庫存形勢仍然嚴(yán)峻，地方財政仍然吃緊。
在這種大前提下，三四五線的樓市在2018年大概率以寬松政策為主，中央會給出這些城市的地方政府充分的政策自主權(quán)，預(yù)計到明年，我們會看到三四五線城市出臺各式各樣的樓市刺激政策，包括首付降低，貸款利率打折，降低交易環(huán)節(jié)稅等。至于效果，就因人因城而宜了。
5到這里，一盤大棋已經(jīng)下到了中場，下半場的棋局走位已經(jīng)呈現(xiàn)。
2018年，政府仍會嚴(yán)控樓市，但這個嚴(yán)控更多針對的是一線城市，二線會適當(dāng)?shù)亓舫隹谧?，給其一定的政策騰挪余地，部分庫存較多的三四五線則會放開，甚至給出足夠的政策支持。
最終的目的是驅(qū)逐資金去三四五線，二線仍給留出吸納資金和人口的空間，至于誰能得到更多的資金和人口，就看大家各自的本事了。未來兩年會是一個諸侯亂戰(zhàn)的年代，允許出現(xiàn)適度的爭和亂，誰的膽子大，誰對中央的政策意圖領(lǐng)會的越到位，誰就能搶先一步得到更多資源。但是，最終到了一定的階段，一切仍要中央說了算。
不出意外，房產(chǎn)稅在未來兩年仍會不時提及，但是會持續(xù)強化城市的差異化征收，為資金最終流入三四線城市鋪路。
而所有的這一切，最終的目的都是為了平衡全國的資源和資金，讓資金不再進一步向大城市無限制地聚集，讓更多的強二線城市勝出并崛起，同時希望通過政策引導(dǎo)資金向三四線城市逆向流動。
這一盤大棋，無論終盤如何，都要為決策者的大智慧鼓掌。
2018年，讓我們拭目以待。
