樓市調(diào)控長效機制 正在發(fā)揮制度性功效
2017年樓市調(diào)控和以往數(shù)次調(diào)控相比，目標非常明確，核心就是圍繞“真正落實長效機制”這個目標，短期不放松，更著眼于長遠，啟動調(diào)控組合政策。根本目的就是重視長效機制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。
目前房地產(chǎn)市場正處在降溫后的穩(wěn)定期，房地產(chǎn)市場也將持續(xù)較長時間健康正常的運轉(zhuǎn)，這正由于2017年調(diào)控政策對長效機制的高度重視，調(diào)控手段從抑制需求變成解決需求。首先，無論是增加首付比例還是限購、限貸都是為了壓制需求，但需求的壓制往往是暫時的，也就造成了需求被延后并產(chǎn)生集中爆發(fā)的后果。今年以來的“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策大量推出，就是將部分非理性的購房需求，更好地引導(dǎo)到租房上。其次調(diào)控摒棄了部分異化手段，例如以往的政策多會加重增加交易稅費，來引導(dǎo)樓市降溫，但效應(yīng)卻導(dǎo)致稅負轉(zhuǎn)嫁，反而推高了實際房價，今年鮮有此類異化手段。長效機制的落實，對構(gòu)建階梯式消費，解決高房價和庫存區(qū)域不平衡問題將持續(xù)產(chǎn)生積極作用。
從租賃政策的深化來看，雖然2015年就已提上日程，但真正全面落地還是在2017年。中國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了黃金十年，“居者有其屋”的主流意識導(dǎo)致大量人群理解的安家置業(yè)往往是和買房畫等號。但中國未來十年不得不面對城市化引發(fā)的大量人口持續(xù)進入城市，以及目前高房價和人群總體收入不匹配的現(xiàn)實，一味地滿足一些人買房需求并非良策。租賃市場的發(fā)展是中國未來不可回避的問題，引導(dǎo)廣大群眾由“居者有其屋”到“居者享其權(quán)”就是租賃在長效機制的重要體現(xiàn)。
筆者認為，租賃未來應(yīng)該在三方面做文章，首先，增加租賃房源的供給量，不但在數(shù)量上提供保證，同時還要積極鼓勵租賃運營機構(gòu)入場，并給予稅收、金融等多種政策支持；其次，通過法律法規(guī)保障租賃雙方權(quán)益，尤其是提升承租人的“安全感”；第三要在租賃金融方面發(fā)力，尤其是大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs，以推動租賃市場更為專業(yè)化、規(guī)?；行虬l(fā)展。
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2017年1月份-10月份全國商品房銷售面積13.0億平方米，同比增加8.2%；銷售金額10.3萬億元，同比增加12.6%。增長率雖然相比2015和2016明顯降低，在國家高強度的調(diào)控政策之下，還是維持了強勁的增長勢頭。
全國商品房銷售金額整體保持同比增長，并不意味著調(diào)控未見效。觀察商品房成交應(yīng)分城市來看，從今年的現(xiàn)實情況來看，三線、四線城市的銷售增長率明顯高于一線、二線城市，其中1月份-10月三線、四線城市銷售金額增速同比增長了27.2個百分點，而一線、二線城市同期增速減少了2.9個百分點。充分證明了國家分區(qū)域采用不同政策的短期調(diào)控政策起到了積極作用。
