城市更新成為商辦地產(chǎn)存量時(shí)代的選擇
“去年北京的大型商辦地產(chǎn)改造項(xiàng)目，可能在五個(gè)以?xún)?nèi)的樣子，其中四環(huán)以?xún)?nèi)的，可能只有我們這兩個(gè)項(xiàng)目(北京中融信托大廈，北京中融信托廣場(chǎng))?！痹谖挥谖鞒菂^(qū)菜市口的北京中融信托大廈，中融長(zhǎng)河資本投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中融長(zhǎng)河資本”)總裁兼首席執(zhí)行官王宇濤對(duì)記者說(shuō)。
2014年，中融信托通過(guò)旗下北京中融鼎新投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中融鼎新”)這一平臺(tái)，孵化了一系列聚焦細(xì)分市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)子公司，其中就有專(zhuān)注于房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)的中融長(zhǎng)河資本。
截止到目前，中融長(zhǎng)河資本在國(guó)內(nèi)外共運(yùn)作了5個(gè)項(xiàng)目，其中部分項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入退出期，內(nèi)部收益率可觀，在地產(chǎn)基金中嶄露頭角。
地產(chǎn)存量時(shí)代的并購(gòu)機(jī)遇在哪里?解構(gòu)中融長(zhǎng)河資本，或許可以帶來(lái)一定啟示。
城市更新 商辦地產(chǎn)存量時(shí)代的選擇
根據(jù)中融鼎新(中融信托專(zhuān)業(yè)子公司)網(wǎng)站介紹，中融長(zhǎng)河資本的成立旨在通過(guò)基金的形式，突破傳統(tǒng)模式面臨的激烈競(jìng)爭(zhēng)，擺脫收益和風(fēng)險(xiǎn)不匹配的困境，獲得資產(chǎn)自主管理和超額收益。
在中融長(zhǎng)河資本成立以來(lái)的三年多時(shí)間里，其運(yùn)作項(xiàng)目均聚焦到城市更新這一房地產(chǎn)并購(gòu)中的細(xì)分領(lǐng)域。所謂城市更新，大意是指通過(guò)更新或改變現(xiàn)有物業(yè)的功能及用途以適應(yīng)當(dāng)前及未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。王宇濤表示，之所以選擇城市更新，主要是因?yàn)樵谝痪€(xiàn)城市商辦地產(chǎn)的新增供給已十分有限。
王宇濤說(shuō)：“目前在一線(xiàn)城市中，北京、上海的土地資源稀缺。尤其是北京，土地供應(yīng)非常緊張。再加上“大城市病”推動(dòng)的疏解城市人口政策，一些原有土地清理出來(lái)后，很少加蓋新樓，而是還原成公共市政設(shè)施，比如公園等。因此，在這種新增建筑和土地比較緊張的城市里面，就出現(xiàn)了城市更新的呼聲，即在不改變城市規(guī)劃指標(biāo)的背景下，讓"老樹(shù)開(kāi)新花"。由于沒(méi)有新增物業(yè)，很多房地產(chǎn)基金在北京、上海這些一線(xiàn)城市只能更多的聚焦存量資產(chǎn)?！?
戴德梁行發(fā)布的2017年三季度北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)速遞顯示，北京當(dāng)季度沒(méi)有新增寫(xiě)字樓供應(yīng)入市，而2017年四季度的新增物業(yè)也均位于北京非核心區(qū)段。由好租發(fā)布的《2017北京商辦地產(chǎn)白皮書(shū)》顯示，2017年度北京寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積累積量相對(duì)于2016年有所縮減，累計(jì)增長(zhǎng)量整體走低。預(yù)期在未來(lái)的4至5年，純新增的項(xiàng)目將大大減少。從2016下半年開(kāi)始，北京市場(chǎng)就已經(jīng)比較明顯的體現(xiàn)出存量時(shí)代的特征?！巴ㄟ^(guò)對(duì)舊項(xiàng)目的升級(jí)改造，盤(pán)活舊有項(xiàng)目和非市場(chǎng)化的項(xiàng)目，以此來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)在品質(zhì)和數(shù)量方面的需求，將成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)下一步的發(fā)展方向?！?
而在城市更新的城市選擇上，在王宇濤看來(lái)，北京作為首選戰(zhàn)場(chǎng)，“北京核心區(qū)域的供應(yīng)量已基本為零，而上海核心區(qū)域還是有很多新的供應(yīng)量，相較而言，北京城市更新的需求更多，供不應(yīng)求才有利潤(rùn)。”
目前，中融長(zhǎng)河資本在北京有兩個(gè)已經(jīng)完成改造的項(xiàng)目，根據(jù)其官網(wǎng)的介紹，一個(gè)是位于北京市菜市口大街1號(hào)院2號(hào)樓的開(kāi)元名都大酒店物業(yè)，目前中融長(zhǎng)河資本已將其改造為北京中融信托大廈;另一個(gè)是百盛太陽(yáng)宮店，中融長(zhǎng)河資本已將其改造為北京中融信托廣場(chǎng)，兩個(gè)項(xiàng)目目前均已經(jīng)獲得了由美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)建立的LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)的金級(jí)認(rèn)證。
主動(dòng)管理 需要“地產(chǎn)+金融”雙專(zhuān)業(yè)
相對(duì)于以債權(quán)、明股實(shí)債為主的融資模式主要通過(guò)抵押、擔(dān)保的方式落實(shí)風(fēng)控，股權(quán)投資類(lèi)項(xiàng)目要求管理人更深入產(chǎn)業(yè)。而相對(duì)于新建物業(yè)，舊物業(yè)改新更具有很多“非標(biāo)”特質(zhì)，對(duì)資產(chǎn)管理人提出了更高的要求。
“首先，需要團(tuán)隊(duì)不僅了解金融，對(duì)地產(chǎn)也要非常專(zhuān)業(yè)。不僅要熟悉投資，融資、管理，退出這些環(huán)節(jié)，此外，項(xiàng)目選擇、設(shè)計(jì)、裝修、運(yùn)營(yíng)等也要懂?！蓖跤顫硎?，“比如說(shuō)，在項(xiàng)目選擇階段，絕大多數(shù)舊的物業(yè)不具備商業(yè)改造的前提，作為基金管理人，需要清楚哪些物業(yè)具備改造的條件，而哪些不具備。在改造過(guò)程中，除了拆除，再重新規(guī)劃中需要符合新的硬件要求，比如很多樓建設(shè)時(shí)按照舊的消防規(guī)范建設(shè)，而現(xiàn)在則要按照新的消防規(guī)范來(lái)改造。大量的施工人員，社會(huì)治安也是一個(gè)需要考慮的因素……這和傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)做的工作很不一樣，我們基本上把開(kāi)發(fā)商的活也一起做了。但既然是主動(dòng)管理，那就需要這樣親力親為?！?
相對(duì)于長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓這一類(lèi)比較熱門(mén)的城市更新項(xiàng)目，中融長(zhǎng)河資本在國(guó)內(nèi)投資的項(xiàng)目為商辦物業(yè)城市更新項(xiàng)目，其單體項(xiàng)目規(guī)模更高，金額更大，功能更加復(fù)雜，與之對(duì)應(yīng)的是，資產(chǎn)管理的難度較高。
“也有很多人問(wèn)我們，為何要做這么費(fèi)力的項(xiàng)目。那是因?yàn)榻鹑跇I(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)太激烈，資產(chǎn)管理公司的錢(qián)已經(jīng)不像以前那樣好掙了，對(duì)于我們來(lái)講，只能深入產(chǎn)業(yè)去做主動(dòng)管理，才能突出自己的特色和專(zhuān)業(yè)實(shí)力。在北京，那些好的項(xiàng)目，動(dòng)輒會(huì)有上百家資金方去競(jìng)爭(zhēng)，你要想拿到項(xiàng)目，只能靠自身的主動(dòng)管理實(shí)力去爭(zhēng)?！?
鑒于大型商辦地產(chǎn)項(xiàng)目改造的復(fù)雜性，其成交數(shù)量極少。“去年北京的大型商辦地產(chǎn)改造項(xiàng)目，可能也就在五個(gè)以?xún)?nèi)的樣子，其中四環(huán)以?xún)?nèi)的，可能只有我們這兩個(gè)項(xiàng)目(北京中融信托大廈，北京中融信托廣場(chǎng))”。王宇濤說(shuō)。
目前，中融長(zhǎng)河資本共運(yùn)作了5個(gè)海內(nèi)外項(xiàng)目，資產(chǎn)管理規(guī)模約為100億元人民幣。隨著REITs、資產(chǎn)證券化的逐步成熟，今后，證券化將為地產(chǎn)基金退出提供更多的選擇。
