2017年二線重點城市寫字樓市場回顧與展望
時間：2018/2/7
瀏覽量:
1543
二線重點城市寫字樓市場回顧與展望
天津?qū)懽謽鞘袌龌仡櫯c展望
天津
2017年共有兩個新項目和一個現(xiàn)有項目的新區(qū)入市，帶來總計約21.6萬平方米的寫字樓可租賃面積。天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總存量同比上升13.1%至約187萬平方米。受堅實經(jīng)濟基礎(chǔ)的支撐，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求大致保持穩(wěn)定。2017年錄得多宗大面積租賃交易，一改往年小面積占主導(dǎo)的局面。租戶以內(nèi)資金融行業(yè)為主，房地產(chǎn)和IT行業(yè)亦表現(xiàn)活躍。新近完工項目較高的品質(zhì)和合理的租金吸引租戶的搬遷與擴張。受新增供應(yīng)的影響，全市空置率同比上升2.1個百分比至33.6%。新項目致使業(yè)主間競爭加劇，老舊項目業(yè)主提供租金優(yōu)惠以挽留租戶，平均凈有效租金錄得人民幣96.4元每月每平方米，同比下降1.9%。
預(yù)計2018 年新增供應(yīng)約48萬平方米，是自2002 年以來的最高水平，新增供應(yīng)主要集中于海河和新興子市場內(nèi)。大量的新增供應(yīng)將推升空置率至歷史最高水平，于2018 年底達到約40%，同比提高5.9個百分點。新增供應(yīng)集中的子市場內(nèi)競爭加劇，致使這些區(qū)域租金受下行壓力。鑒于業(yè)主間競爭加劇，市場將繼續(xù)利好租戶方。老舊項目業(yè)主需要在租金談判和讓步中保持靈活以避免租戶外遷，因此我們預(yù)計2018年租金將下調(diào)約4.5%。
沈陽寫字樓市場回顧與展望
鑒于市場競爭激烈以及空置面積較高，2017年全年僅一個新項目入市——茂業(yè)中心中區(qū)。另有一項目——中信泰富廣場F1座因開發(fā)商調(diào)整經(jīng)營策略而退市。受退市項目影響，導(dǎo)致沈陽優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總存量相對2016年減少 6千平方米至約150萬平方米，沈陽優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總存量同比下降約0.4%。從全年表現(xiàn)來看，2017年下半年凈吸納量相比上半年提高85%，顯示出沈陽寫字樓市場需求有所回暖。全年優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)吸納量錄得7.2萬平方米。需求主要來自于現(xiàn)有租戶搬遷升級需求以及新增金融機構(gòu)與新成立企業(yè)數(shù)量的增加，行業(yè)以金融，服務(wù)業(yè)及高端制造業(yè)等行業(yè)居多。就區(qū)域來看，北站-市府區(qū)域交通及政策優(yōu)勢對新進入企業(yè)具較高吸引力。全市空置率同比下降5.0個百分比至35.1%。盡管市場總體存量較大，市場競爭仍較為激烈，但平均租金同比基本保持穩(wěn)定，錄得人民幣88.3元每月每平方米。
2018 年合計建筑面積約22萬平方米的四座新項目預(yù)計將完工入市，新增供應(yīng)分布于北站CBD，太原街及五里河子市場。較多的新增供給使得空置率將小幅上漲1.7個百分點，我們預(yù)計整體空置率將于2018 年底上升至36.8%。鑒于部分新項目的租金或低于市場平均水平，2018年租金將微降1.1%。但同時，我們應(yīng)該看到遼寧自貿(mào)區(qū)沈陽片區(qū)的持續(xù)發(fā)展或?qū)咏鹑凇⒏叨酥圃鞓I(yè)及科技領(lǐng)域的寫字樓租賃需求。鑒于沈陽寫字樓市場處于快速升級時期，我們建議業(yè)主應(yīng)為租戶提供更優(yōu)辦公環(huán)境及個性化服務(wù)，以期挽留現(xiàn)有租戶并吸引新租戶。
天津?qū)懽謽鞘袌龌仡櫯c展望
天津
2017年共有兩個新項目和一個現(xiàn)有項目的新區(qū)入市，帶來總計約21.6萬平方米的寫字樓可租賃面積。天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總存量同比上升13.1%至約187萬平方米。受堅實經(jīng)濟基礎(chǔ)的支撐，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求大致保持穩(wěn)定。2017年錄得多宗大面積租賃交易，一改往年小面積占主導(dǎo)的局面。租戶以內(nèi)資金融行業(yè)為主，房地產(chǎn)和IT行業(yè)亦表現(xiàn)活躍。新近完工項目較高的品質(zhì)和合理的租金吸引租戶的搬遷與擴張。受新增供應(yīng)的影響，全市空置率同比上升2.1個百分比至33.6%。新項目致使業(yè)主間競爭加劇，老舊項目業(yè)主提供租金優(yōu)惠以挽留租戶，平均凈有效租金錄得人民幣96.4元每月每平方米，同比下降1.9%。
預(yù)計2018 年新增供應(yīng)約48萬平方米，是自2002 年以來的最高水平，新增供應(yīng)主要集中于海河和新興子市場內(nèi)。大量的新增供應(yīng)將推升空置率至歷史最高水平，于2018 年底達到約40%，同比提高5.9個百分點。新增供應(yīng)集中的子市場內(nèi)競爭加劇，致使這些區(qū)域租金受下行壓力。鑒于業(yè)主間競爭加劇，市場將繼續(xù)利好租戶方。老舊項目業(yè)主需要在租金談判和讓步中保持靈活以避免租戶外遷，因此我們預(yù)計2018年租金將下調(diào)約4.5%。
沈陽寫字樓市場回顧與展望
鑒于市場競爭激烈以及空置面積較高，2017年全年僅一個新項目入市——茂業(yè)中心中區(qū)。另有一項目——中信泰富廣場F1座因開發(fā)商調(diào)整經(jīng)營策略而退市。受退市項目影響，導(dǎo)致沈陽優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總存量相對2016年減少 6千平方米至約150萬平方米，沈陽優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總存量同比下降約0.4%。從全年表現(xiàn)來看，2017年下半年凈吸納量相比上半年提高85%，顯示出沈陽寫字樓市場需求有所回暖。全年優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)吸納量錄得7.2萬平方米。需求主要來自于現(xiàn)有租戶搬遷升級需求以及新增金融機構(gòu)與新成立企業(yè)數(shù)量的增加，行業(yè)以金融，服務(wù)業(yè)及高端制造業(yè)等行業(yè)居多。就區(qū)域來看，北站-市府區(qū)域交通及政策優(yōu)勢對新進入企業(yè)具較高吸引力。全市空置率同比下降5.0個百分比至35.1%。盡管市場總體存量較大，市場競爭仍較為激烈，但平均租金同比基本保持穩(wěn)定，錄得人民幣88.3元每月每平方米。
2018 年合計建筑面積約22萬平方米的四座新項目預(yù)計將完工入市，新增供應(yīng)分布于北站CBD，太原街及五里河子市場。較多的新增供給使得空置率將小幅上漲1.7個百分點，我們預(yù)計整體空置率將于2018 年底上升至36.8%。鑒于部分新項目的租金或低于市場平均水平，2018年租金將微降1.1%。但同時，我們應(yīng)該看到遼寧自貿(mào)區(qū)沈陽片區(qū)的持續(xù)發(fā)展或?qū)咏鹑凇⒏叨酥圃鞓I(yè)及科技領(lǐng)域的寫字樓租賃需求。鑒于沈陽寫字樓市場處于快速升級時期，我們建議業(yè)主應(yīng)為租戶提供更優(yōu)辦公環(huán)境及個性化服務(wù)，以期挽留現(xiàn)有租戶并吸引新租戶。
