房產(chǎn)稅已經(jīng)越來(lái)越清晰了 10大問(wèn)題需要你了解
盡管有很多人害怕房產(chǎn)稅，也通過(guò)各種手段表達(dá)了幾年之內(nèi)房產(chǎn)稅出不來(lái)。但是通過(guò)這幾天的消息來(lái)看，房產(chǎn)稅正在逐漸變得清晰。
首先，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的關(guān)系，準(zhǔn)確地說(shuō)現(xiàn)在正在準(zhǔn)備中的是房地產(chǎn)稅，而大家關(guān)心的房產(chǎn)稅包含在了房地產(chǎn)稅當(dāng)中，但由于其他建造交易環(huán)節(jié)我們已經(jīng)征稅多年，大家對(duì)此并不感興趣，在房地產(chǎn)稅改革中，大家最關(guān)心的還是持有物業(yè)的稅收問(wèn)題，也就是我們說(shuō)的房產(chǎn)稅。
其次，房地產(chǎn)稅設(shè)立的流程是，人大、財(cái)政部和相關(guān)部門(mén)正起草完善房地產(chǎn)稅法律草案，總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。從目前的表態(tài)看，這個(gè)稅已經(jīng)確定要收，毫無(wú)疑問(wèn)了?，F(xiàn)在只是時(shí)間問(wèn)題。昨天傳來(lái)了重磅消息，原財(cái)政部長(zhǎng)，現(xiàn)在的全國(guó)社?；鹄硎聲?huì)理事長(zhǎng)樓繼偉透露消息說(shuō)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅立法草案今年提交人大首次審議。這將大大超越預(yù)期，即使老齊，之前也認(rèn)為明年出后年執(zhí)行，更合乎情理。如果今年就首次審議，那么也就是說(shuō)房地產(chǎn)稅確實(shí)大大加快了。但一審后面應(yīng)該還有多次審議，所以不排除修改的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，個(gè)人認(rèn)為2020年之后等房地產(chǎn)逐漸穩(wěn)定了，加息周期也完成了。再推房產(chǎn)稅是比較適合的時(shí)間點(diǎn)。否則房產(chǎn)稅和加息兩枚核彈，樓市真心受不了。
第三，房產(chǎn)稅的目的，昨天財(cái)政部副部長(zhǎng)說(shuō)的很明確，一是為了調(diào)節(jié)收入，緩解貧富分化。那么必然是富人多征稅，窮人少征稅。多套房多收，自住房少收甚至減免。二是為了籌集財(cái)政收入。房地產(chǎn)稅將作為重要的地方稅，成為地方政府的收入之源，這話的意思是，以后全國(guó)各地的稅率將不一樣。從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，各州每年的稅率在0.5-3%之間，絕大多數(shù)地方都在1-2%之間，7個(gè)州高于2%，比如華人經(jīng)常去的比較繁華的城市，紐約洛杉磯房產(chǎn)稅就是1%左右，而紐約最核心的曼哈頓，房產(chǎn)稅3%，所以這里除了大富豪，80%的人都租房子，實(shí)在是交不起稅。那么如果這么算，以后全國(guó)各地的房產(chǎn)稅率差不多也是1-2%的水平。
第四，房產(chǎn)稅的征收參考標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)很早之前這個(gè)就明確了，也就是按照房屋評(píng)估值來(lái)計(jì)算房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)你家的房子交多少稅，人家說(shuō)了算。而評(píng)估值可能會(huì)幾年才調(diào)整一次。這會(huì)出現(xiàn)什么后果呢，就比如美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，底特律的房子1塊錢(qián)往外賣(mài)都沒(méi)人要，因?yàn)樵u(píng)估值還很貴，每年需要交幾十萬(wàn)的房產(chǎn)稅。所以我們也極有可能出現(xiàn)類(lèi)似情況，房?jī)r(jià)下來(lái)了，但評(píng)估值還沒(méi)有調(diào)整的情況。
第五，房產(chǎn)稅怎么收，這是大家最關(guān)心的問(wèn)題，昨天財(cái)政部給出了答案，明確了四點(diǎn)，1、工商類(lèi)住房和個(gè)人住房都按照評(píng)估值征收；2、對(duì)特殊情況給稅收優(yōu)惠和減免；3、收入歸屬于地方政府；4、需要建立完備的稅收征管模式。所以這就很明確了，所有房子都收稅，這是原則，但會(huì)給一些稅收減免措施，類(lèi)似于個(gè)稅的起征點(diǎn)一樣，但估計(jì)不會(huì)太高。應(yīng)該在全國(guó)平均水平上下，因?yàn)閭€(gè)稅起征點(diǎn)基本就是人均收入，那么全國(guó)人均住房面積多少呢？之前有統(tǒng)計(jì)是40平米，而城鎮(zhèn)居民人均居住面積是32平米。所以會(huì)參考哪個(gè)就不一定了。但應(yīng)該不會(huì)比這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)更高了。按人均免征是比較合理的，但也是非常難執(zhí)行的。征稅成本不小。如果要給出人均免征額，那么也必然會(huì)有高稅率以及懲罰稅率。也就是說(shuō)，美國(guó)每套房都收稅沒(méi)有免征額的稅率如果是1%，那么有免征額的稅率至少是1-2%，多套房的懲罰稅率很可能會(huì)加到3-5%。你要真有個(gè)5套房或者10幾套房，那么一年下來(lái)基本就破產(chǎn)了。
第六，不交怎么辦？房產(chǎn)稅肯定不能上門(mén)去收，需要你自己報(bào)稅并交納，如果你不交，人家也不會(huì)上門(mén)催，只需要在過(guò)戶的時(shí)候補(bǔ)齊并交納滯納金就可以了。如果房子很多，還拖了幾年沒(méi)交，到時(shí)候一看，沒(méi)準(zhǔn)滯納金加房產(chǎn)稅比房子價(jià)值還高，這都是有可能的。
第七，房產(chǎn)稅的影響，絕不是調(diào)控房?jī)r(jià)這么簡(jiǎn)單，站在更高格局上，他會(huì)成為地方政府的主要收入來(lái)源，是中央和地方財(cái)權(quán)事權(quán)的又一次劃分。也是解決目前地方資金和地方債問(wèn)題的唯一辦法。更是調(diào)節(jié)收入的一次重要的財(cái)富洗牌，所以這個(gè)事必須要穩(wěn)準(zhǔn)狠。房?jī)r(jià)也許并不會(huì)降多少，因?yàn)榉績(jī)r(jià)降了也會(huì)影響房產(chǎn)稅收入，但樓市的流動(dòng)性一定會(huì)降到冰點(diǎn)。也就是房產(chǎn)稅出臺(tái)，你的房子將很難再賣(mài)掉。
第八，老百姓該怎么看待房產(chǎn)稅，人家早就告訴你房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這已經(jīng)是赤裸裸的警告了，囤積多套房是會(huì)付出慘痛代價(jià)的。如果按30平米免征，基本上夠用了。絕大多數(shù)家庭也不用交稅，改善家庭對(duì)超出面積交稅，比如北京你兩口人住個(gè)140平米的大房子，那你就要交80平米的房產(chǎn)稅，這80平米的房產(chǎn)價(jià)值估計(jì)是400萬(wàn)，所以算下來(lái)每年大概4萬(wàn)塊錢(qián)左右，再加上70年的產(chǎn)權(quán)減免因素，也就是大幾千塊錢(qián)。如果2口人您住一個(gè)大別墅幾百平米，那么估計(jì)就該有懲罰稅率了也許是2%-5%。所以絕不是你只有一套房，就不用交稅這么簡(jiǎn)單的。還要看你的房子面積多大。
第九，70年土地出讓金怎么辦，之前中房集團(tuán)孟曉蘇他們已經(jīng)給出了意見(jiàn)，那就是根據(jù)產(chǎn)權(quán)使用年限扣除，房子多少年，就交70分之幾的房產(chǎn)稅，比如你的房子10年了，那么就只交10/70的房產(chǎn)稅，如果你的房子70年了，那么土地使用權(quán)過(guò)了，那么就交全額房產(chǎn)稅了。這是比較合理的方法。但最后的結(jié)果就是，老破小交的房產(chǎn)稅最多，將很難變現(xiàn)了。
第十，房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移不出去，網(wǎng)上流行各種段子，說(shuō)收房產(chǎn)稅怕什么，漲租金啊。但這只能是段子，租金是由一個(gè)城市的收入水平?jīng)Q定的。不是由房東決定的，如果可能房東早就漲租金了，這個(gè)事他絕不會(huì)跟你仁慈。之所以相對(duì)于房?jī)r(jià)的租金回報(bào)率每況愈下，就是因?yàn)樽饨鹨呀?jīng)達(dá)到了大家收入水平的瓶頸加不上去了，我倒是很想租一套大房子，但你要我每月1萬(wàn)，我一共才賺5000，所以不是我不想，而是真的租不起。租金這個(gè)東西，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)抵押物，所以也開(kāi)發(fā)不了什么金融衍生品，加不了杠桿。你一個(gè)月賺5000，銀行敢再借給你5000嗎？而且每月都要借你5000，除非他瘋了。因?yàn)槟愀緵](méi)有還款能力。所以你只能去租3000的房子，如果3000的房子沒(méi)有了，你就會(huì)選擇住到郊區(qū)去。寧可起早貪黑也沒(méi)辦法，因?yàn)樽獠黄?。而房東把你趕走了，他的房子就空置了，房產(chǎn)稅就他一個(gè)人背著了，所以他還不如把你找回來(lái)分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅，損人不利己的事，也是干不長(zhǎng)久的。
