深圳正式實施三價合一 謹(jǐn)防房價反彈
3月28日，深圳傳聞已久的“三價合一”終于正式實施，該政策實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，但同時也會增加二手房交易的成本，要么多交稅，要么少貸款，剛需購房的門檻再次提高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三價合一將會迅速冰凍深圳的二手房市場，成交量下滑不可避免，買賣雙方將重新博弈決定價格走向。
三價合一增加購房成本
3月28日下午，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布通知，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。不動產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對網(wǎng)簽合同相關(guān)價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統(tǒng)將自動攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。
中國人民銀行深圳市中心支行對媒體表示，該政策實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑制二手房價格過快上漲，并提高稅負(fù)公平性。同時，也將完善二手房市場監(jiān)測管理，有利于房地產(chǎn)市場主管部門全面掌握真實二手房成交價，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。
何謂三價合一？即買賣雙方真實的成交價，銀行的貸款評估價和國土局的網(wǎng)簽價，未來將統(tǒng)一為同一個價格，將杜絕陰陽合同。
實際上，北京、上海、天津等城市很多年前就統(tǒng)一了價格，深圳一直在鉆空子，所以也成為投資炒房客的天堂，因為可以高評高貸，真實成交價是400萬的房子，銀行貸款可以評估到500萬左右，首次置業(yè)最高可以貸出350萬，首付只要50萬，而去國土局過戶價卻只有300萬左右，稅費還可以省好幾萬。
這一次三價合一后，給購房者帶來的最直接影響，就是購房成本增加了，因為要么多交稅，要么首付增加。
以龍華區(qū)為例，超過240萬就算豪宅，新規(guī)前，小明如果買一套500萬的房子，首付三成150萬，貸款350萬，去國土局網(wǎng)簽價格是400萬，那算上增值稅5%是15萬，契稅、豪宅稅等稅一共是24.5萬。小明可能首付只有不到100萬，還差50多萬，想做高評高貸從銀行多貸款50多萬，總共貸款400萬。于是銀行評估價就到了600萬，但稅費仍然是24.5萬。也就是說，小明可以拿100萬的首付，交24.5萬的稅費，就能買到這個價值500萬的房子。
現(xiàn)在如果執(zhí)行了新政，網(wǎng)簽價（計稅價格）和銀行評估價（貸款用）就要統(tǒng)一了，還是同一套房子，但價格可就不一樣了。銀行按照統(tǒng)一價格評估只能是500萬。但稅費就要比以前多了100萬來計算了，算下來就是32萬，相比之前稅費多了7.5萬。如果小明想貸款600萬，那稅費就要39.5萬，比之前的24.5萬多了15萬。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策對市場的影響主要是，二手房購房者只能在降低杠桿或者減少稅費兩者中選擇一個，對于需要多貸款的購房者來說，就必須按照高額納稅，一定程度上，降低減少了非理性的加杠桿行為。
但張大偉對記者表示，這對剛需來說，卻是個非常大的打擊，因為首付能力高的人，依然可以享受陰陽合同帶來的低廉稅率，而首付能力低的剛需，想多貸款，就必須接受高稅費，甚至懲罰性的非普通住宅稅費。
抑制房價反彈
三價合一的政策，其實在去年9月份住建部和央行的反洗錢文件里面就有要求，但深圳一直沒有落地實施，后來建行內(nèi)部文件也爆出從2018年1月1日起實行，不過并沒有落地，僅有部分外資銀行自覺先行執(zhí)行，而中資銀行一直在等待人民銀行深圳中心支行下發(fā)統(tǒng)一文件。
為什么一直拖到今天？據(jù)有關(guān)知情人士向記者透露，其實深圳實施的意愿并不是很強，因為三價合一取消后，直接增加的是購房者的負(fù)擔(dān)，但深圳的房價虛火很難壓住。雖然新房價格連續(xù)17個月下跌，但更多是體現(xiàn)在統(tǒng)計上的一種藝術(shù)，二手房更能體現(xiàn)深圳房價的真實情況，深圳春節(jié)后房價又有反彈的跡象。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，深圳二手房價格環(huán)比上漲1.3%，因為深圳已經(jīng)公開承諾，保證深圳房價三到五年環(huán)比不增長，不用政策壓顯然很難鎮(zhèn)住市場。
三機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的通告中也表示，要建立信息互通查詢機制，規(guī)范購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三價合一實施后，對后市的影響，就短期來說，未來三個月到半年的時間，成交量無疑會下滑，負(fù)面情緒需要時間來消化，增加的稅費成本由誰承擔(dān)，需要買賣雙方博弈，急于出手的業(yè)主肯定只能讓利。新房因為只有契稅，所以直接受益該政策的擠出效應(yīng)，很多購房者會直接轉(zhuǎn)向買新房。
實際上，仔細(xì)觀察深圳2016年以來的調(diào)控就能發(fā)現(xiàn)，深圳每次出臺調(diào)控措施，市場都會有三個月到半年的恐慌期，會有一部分投資客因為看不清后市而拋盤，然后再回歸平穩(wěn)。
“從北京執(zhí)行了近10年的市場看，三價合一政策對于市場的影響主要在于短期，深圳過去的確存在很多高評高貸的現(xiàn)象，這政策對市場短期會造成非常大的影響。”張大偉說。
