火炮再開，現(xiàn)在是房價(jià)抄底機(jī)會(huì)
4月22日下午3點(diǎn)30分，任志強(qiáng)作為演講嘉賓出現(xiàn)在"2018諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇"上。這次任志強(qiáng)以北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長身份發(fā)表演講，時(shí)長達(dá)60分鐘，不乏批判與反思。
未來機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？調(diào)控是松還是緊？房子還能買嗎？任志強(qiáng)又"爆”出何種觀點(diǎn)？演講文章太長，以下是小編為大家整理的任志強(qiáng)演講大意：
1、現(xiàn)在是抄底機(jī)會(huì)：開發(fā)商資金鏈緊張，一季度房價(jià)暴漲
開發(fā)商資金鏈緊張，投資會(huì)持續(xù)下降：
2015年開發(fā)商境外融資140億美元，2017年境外融資388億美元，2018年境外融資一季度已達(dá)到193億美元。2018年境外融資僅一季度就已達(dá)到了去年的50%。而這個(gè)數(shù)字比2016年全年在境外融資的錢還多。在此情況下，一月份開發(fā)商施工面積增速為負(fù)。投資增速成為2008年以來增速最低的一年。說明開發(fā)商資金鏈極度緊張。
而房價(jià)一季度漲幅為7.9%，創(chuàng)全國平均房價(jià)歷史上漲幅最高。
一季度融資少1萬億，70家上市公司拍賣股票：
今年一季度上市公司融資下降1.33萬億，下降20%；企業(yè)貸款下降15.8%，委托貸款下降50%，信托貸款下降9%，融資下降80%。截止到3月份，企業(yè)存款下降1.21萬億。開發(fā)商資金緊張，還銀行債需求緊迫，上市公司2000家中開始有70家上市公司的股票抵押貸款進(jìn)行司法拍賣。而4月25日開始降息，銀行準(zhǔn)備降準(zhǔn)，對社會(huì)發(fā)放的4000億貸款主要用于中小企業(yè)貸款，禁止流向房地產(chǎn)。
2、調(diào)控不合理：調(diào)控造成劣幣驅(qū)逐良幣，只租不售誕生”灰色空間
政府調(diào)控，開發(fā)商不能賣高價(jià)，囿于成本考慮，最后只能縮減配置。造成越往后房屋配置越低，房子越破。因?yàn)橥瑯拥脑?，企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模和利潤之間產(chǎn)生矛盾。只能蓋破房子，賣低價(jià)，擴(kuò)大規(guī)模，利潤也達(dá)不到那么高。
土地招標(biāo)加入固定性住房，只能租不能賣，且租金高，后續(xù)回款困難，投標(biāo)與否造成開發(fā)商的兩難。固定性住房的不計(jì)名租賃屬性，誕生了灰色空間，為權(quán)力尋租和腐敗開了個(gè)頭。
3、跟著限購去買房：供給面在扭曲，越出政策的地方越漲
任志強(qiáng)認(rèn)為價(jià)格來自需求，沒有需求就沒有價(jià)格。地價(jià)是房價(jià)的地板價(jià)，就是最低價(jià)格。地價(jià)加上建安，稅費(fèi)，各種成本加進(jìn)去以后，賣得不賠錢的價(jià)，叫地板價(jià)。而天花板價(jià)就是顧客能接受的價(jià)格，購買的人越多天花板價(jià)越高。限價(jià)導(dǎo)致市場調(diào)節(jié)機(jī)能混亂，供給面扭曲。因此多次調(diào)控都成為“空調(diào)”，每次調(diào)控的放松都導(dǎo)致房價(jià)上漲。
各種政策加碼，導(dǎo)致限購限價(jià)區(qū)域市場一二手房價(jià)倒掛，新房比二手房還便宜，買了就能賺錢。
4、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真：地方政府與中央博弈
地方政府對土地財(cái)政的依賴性很大，2017年土地財(cái)政是5萬億，土地出讓金是5萬億，房地產(chǎn)相關(guān)稅收18000多億，與建筑業(yè)相關(guān)的費(fèi)用有6000多億。地方財(cái)政一共8萬億，失去土地財(cái)政的5萬億，很難支撐債務(wù)轉(zhuǎn)化問題。
很多地方的財(cái)政收入出現(xiàn)了困難，需要靠賣地增加收入，中央出臺(tái)政策限購限價(jià)限售，地方政府地賣不出去。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從核心城市，擴(kuò)展到遠(yuǎn)郊區(qū)和周邊市管縣，造成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失實(shí)。
5、人口老齡化與獨(dú)居需求，改善需求強(qiáng)勁
中國老齡化問題凸顯，改善型需求占主導(dǎo)地位。全國90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛(wèi)生間。北京、上海大概有70%的房子沒有電梯，老齡化問題導(dǎo)致改善需求旺盛。
社會(huì)發(fā)展，獨(dú)居需求旺盛。中國目前獨(dú)居數(shù)量為750萬戶，占全部戶數(shù)比例為5.8%。預(yù)計(jì)五年后，獨(dú)居需求將每年增長30%-40%。若發(fā)展到歐洲25%的水平，會(huì)增加兩億五千萬戶獨(dú)居戶。
6、20年完成70%城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化紅利期還很長
從全球看，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)還是非發(fā)達(dá)地區(qū)，城市化的速度都在加速。因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值太低，中國近30%的農(nóng)村勞動(dòng)力，只生產(chǎn)7%的GDP，剩余70%多的勞動(dòng)力生產(chǎn)93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比農(nóng)村人高了很多很多，錢多，收入高，所以人都往城里跑。
去年中國服務(wù)業(yè)已經(jīng)超過了GDP的50%，服務(wù)業(yè)越來越多要靠城市化解決問題。
目前城市有22億到240億平方米的住宅，包括破房子，包括非成套住宅。按70%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，中國最少需要住宅面積400多億平方米。根據(jù)現(xiàn)有住宅增長情況，需要1倍的住房增長量，20年時(shí)間。而2017年住宅僅增加大概7.8億平方米，2018年大概也僅有10億平方米。
7、并非每個(gè)城市都需要租賃住房，租賃住房必須市場化
任志強(qiáng)認(rèn)為，大城市和特大城市，因?yàn)榱鲃?dòng)人口和臨時(shí)居住的創(chuàng)業(yè)人員等人數(shù)眾多，需要50%左右的租賃性住房才能滿足需求。而一般的城市，或者三四線城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就夠了，并不是所有的城市都需要大量的租賃性住房。
任志強(qiáng)認(rèn)為，用官方的辦法解決租賃性住房很難。發(fā)達(dá)國家的資本市場這么好，都是靠私有產(chǎn)權(quán)擁有。比如，香港的租賃性住房，私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少？免租的只有2%，廉租的這部分也很少，戶主提供的也有2%，單位提供的也占到一定比例。日本的租賃市場巨大，70%來自于私人。
以北京為例，按需求來說，北京應(yīng)該需要40%-50%的房子需要拿來租賃。然而，目前北京大概700多萬套私人住房，只有20%用于租賃，大概140萬-150萬套左右。租賃者眾多，房源不足，導(dǎo)致房租持續(xù)上漲。
8、房地產(chǎn)稅，路還很遠(yuǎn)。而且房地產(chǎn)稅與租售并舉矛盾。
任志強(qiáng)認(rèn)為房產(chǎn)稅不能解決解決任何問題?，F(xiàn)在收房產(chǎn)稅，稅負(fù)極不公平。一是現(xiàn)有的房產(chǎn)稅已經(jīng)很重了，所以你要先取消再收才合理。二是，原有房屋的價(jià)格構(gòu)成不同，有的交了土地出讓金，有的沒交土地出讓金。交過土地出讓金的商品房只占總房量的30%，近70%通過其他方式取得，收稅不合理。第三是，取得房屋產(chǎn)權(quán)的方式不一樣，如有人購買獲得，有人通過分配、自建獲得……很難收稅。
同時(shí)，稅收大大提高了租賃標(biāo)準(zhǔn)，百姓更租不起房子。
9、共有產(chǎn)權(quán)房，政府賺雙倍
10、離婚買房破壞了道德
任志強(qiáng)建議：
1、用市場化手段提供住房
2、用空置稅解決租賃住房問題
3、單一政策往往事與愿違，需要用市場化解決問題。
到政策關(guān)注的地方去買房！
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