超八成企業(yè)未來三年有增員計劃，二線城市寫字樓需求上升
世邦魏理仕近日發(fā)布的《2017中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告》指出，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型深化帶來包括金融等高端服務業(yè)態(tài)的快速發(fā)展，中資企業(yè)擴張意愿明顯增強，也將有望驅(qū)動寫字樓市場需求的進一步上升。
報告顯示，高達81%的受訪企業(yè)表示在未來三年有明確增員計劃，該比例較上一年大幅上漲23個百分點，其中預計人員增長10%以上企業(yè)比例超過1/3。
值得一提的是，企業(yè)在二線城市擴張的意圖顯得尤為明顯，且有意在二線城市擴張的企業(yè)比例遠高于一線城市。從城市排名來看，武漢、成都和杭州成為了企業(yè)最希望擴大發(fā)展的城市。
金融企業(yè)擴張意圖最為明顯
在中國經(jīng)濟加速轉(zhuǎn)型的背景下，金融業(yè)已成為推動服務業(yè)占比顯著增加的主引擎之一。此外，金融業(yè)與TMT行業(yè)間的穿插影響又帶來了科技金融行業(yè)的崛起，持續(xù)催生新的增長空間。
調(diào)查顯示，金融企業(yè)對行業(yè)長期發(fā)展持續(xù)看好，擴張意向在所有受訪行業(yè)中占比最高，達到85%，而保險、新興金融等非銀金融機構(gòu)是其中的主要推動力。實際上，新興金融業(yè)的寫字樓需求曾在2016年因行業(yè)整頓而出現(xiàn)下行調(diào)整，當年新租賃交易面積同比下降47%，但在2017年，經(jīng)濟增長的相對穩(wěn)健又令金融類需求呈現(xiàn)明顯回升。
科技、新媒體、通訊（TMT）企業(yè)的擴張意向也有明顯增加。近年來包括共享出行，短視頻、內(nèi)容分發(fā)平臺等領域企業(yè)發(fā)展迅速，持續(xù)吸引海量資金聚集，并在短期內(nèi)大量增加員工數(shù)量，辦公空間需求隨之上升。目前企業(yè)主要通過壓縮人均辦公面積、實施擴租、以及引入靈活辦公策略應對辦公空間需求的迅速增長。
一線城市的非中心商務區(qū)以較低的租金受到青睞
企業(yè)租戶在選址過程中，區(qū)位的抉擇仍十分關鍵。近年來，由于科技的發(fā)展以及基礎設施建設的完善，城市中心商務區(qū)的優(yōu)勢被逐漸削減，新興商務區(qū)正逐漸受到更多的青睞。從供應層面來看，一線城市已經(jīng)進入了辦公去中心化的快速發(fā)展期，非中心商務區(qū)的寫字樓存量面積占比將明顯增長，租金水平較中心商務區(qū)低20-50%。
從辦公型態(tài)來看，新興商務區(qū)更充裕的土地供應使辦公建筑形態(tài)不再局限于寸土寸金的核心區(qū)內(nèi)常見的高層建筑，一線城市眾多的企業(yè)總部對獨棟形態(tài)寫字樓的需求也是新興區(qū)域受到青睞的原因之一。此外，城市更新中涌現(xiàn)出的創(chuàng)意辦公、精品辦公疊加共享辦公模式的興起，為企業(yè)在核心區(qū)的辦公選址提供了更多的選項。
企業(yè)在二線城市擴張的意圖明顯增強
值得一提的是，報告顯示，企業(yè)在二線城市的擴張需求表現(xiàn)強勁。當前，成都、重慶、武漢等中西部節(jié)點城市不僅擁有豐富的人力資源，與綜合成本保持高企的一線城市相比，其辦公租賃成本也相對較低。
也正是因此，從企業(yè)經(jīng)營角度來看，現(xiàn)階段主要二線城市在商務成本與人力資源方面的比較優(yōu)勢更有利于企業(yè)的加速發(fā)展。
報告的調(diào)查結(jié)果也印證出這一趨勢，在一線城市繼續(xù)加強布局的同時，總體上企業(yè)未來希望在二線城市進行擴張的比例更高。其中32%的企業(yè)有意在成都擴張、33%的企業(yè)有意在武漢擴張，這兩個城市已連續(xù)兩年成為中資企業(yè)異地擴張的首選。
26%的企業(yè)有意在杭州擴張，名列第三。而在北、上、廣、深異地擴張的意愿分別為26%、22%、20%與22%。
對于這一趨勢，世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務部董事總經(jīng)理黃蔚分析：“近年來，中資企業(yè)不斷在二線城市擴張。主要二線城市吸引力不斷增大，部分重點二線城市還在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，如成都高新南區(qū)通過政策支持重點扶植發(fā)展科技金融；武漢的自貿(mào)區(qū)政策及其大量儲備人才優(yōu)勢正在為科技類企業(yè)帶來巨大發(fā)展優(yōu)勢；重慶大力發(fā)展要素市場機構(gòu)，金融業(yè)產(chǎn)值及占比快速攀升。二線城市在吸引產(chǎn)業(yè)和人口落戶政策方面的優(yōu)惠力度，使得這些城市在集聚高附加值產(chǎn)業(yè)時更具競爭力?！?
