為什么堅(jiān)持說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲？
在房地產(chǎn)界，任志強(qiáng)是最火爆的熱點(diǎn)，沒(méi)有之一。
作為多軍的鼻祖，任志強(qiáng)曾掛帥東南，一夫當(dāng)關(guān)，戰(zhàn)績(jī)赫赫，一直堅(jiān)持“中國(guó)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”的鐵打理念。
其中最著名的戰(zhàn)役就是和空軍鼻祖房地產(chǎn)“三劍客”、資深經(jīng)濟(jì)專家謝國(guó)忠等人之間的世紀(jì)賭約。
為此，謝國(guó)忠在12年的時(shí)候還把自己在上海的豪宅變賣(mài)。以身立誓，“中國(guó)房?jī)r(jià)一定會(huì)崩盤(pán)”！
然而，上帝站在了任志強(qiáng)這邊，上海房?jī)r(jià)沒(méi)降反升，而且緊接著全國(guó)房?jī)r(jià)就迎來(lái)了新一輪的上漲周期，三劍客和謝國(guó)忠等空軍主力慘敗沙場(chǎng)，無(wú)顏于眾，此后匿名于江湖。
而任志強(qiáng)也因此一戰(zhàn)成名，成了中國(guó)房地產(chǎn)的神話人物，行走的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。
其實(shí)在這場(chǎng)戰(zhàn)役上是沒(méi)有輸家的。只是謝國(guó)忠等人太過(guò)年輕，低估了政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的能力和人性的貪婪。
在預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)趨勢(shì)上，有的專家在分析經(jīng)濟(jì)形式，有的在分析人口結(jié)構(gòu)，甚至還有用算法給中國(guó)房?jī)r(jià)做精密數(shù)據(jù)模型。
但只有任志強(qiáng)在潛心研究「中國(guó)特色」，這就是不同之處。
在非完全交易市場(chǎng)中，只有「中國(guó)特色」才是房?jī)r(jià)最根本的天大變量！其他因素在它們面前又有什么用呢？
一道政令下來(lái)，其他變量立刻歸零，之前做的盤(pán)算和分析馬上土崩瓦解。
譬如海南這次，本來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，屬于鎖盤(pán)下調(diào)的走勢(shì)，結(jié)果直接涉入封死了樓市，然后還天降了個(gè)大禮包。換句話講就是“給了你一巴掌后，又掏出了一顆糖豆豆”，問(wèn)你甜不甜？
你卻只能捂著嘴巴苦笑著說(shuō)，這糖真好吃，嗡嗡作響的腦袋里只剩下了對(duì)未來(lái)的幻想。
最后大家也看到了，海南房?jī)r(jià)卡在那里動(dòng)彈不得，不讓你買(mǎi)也不讓你賣(mài)，交易消失了，沒(méi)了交易的市場(chǎng)還存在漲跌嗎？這就是「中國(guó)特色」。
所以很多人堅(jiān)信的「中國(guó)房?jī)r(jià)崩盤(pán)論」是完全錯(cuò)誤的，假以時(shí)日，真有那么一天中國(guó)樓市在高房?jī)r(jià)中風(fēng)雨飄搖，岌岌可危，這時(shí)候肯定會(huì)有人站出來(lái)給它打一針高效鎮(zhèn)靜劑，睡它個(gè)一年半載。
所以，在研究樓市的時(shí)候，不要單純的只研究人口、土地、金融等等指標(biāo)，更重要的是研究中國(guó)特色，看懂其背后的意圖。
任志強(qiáng)是見(jiàn)證了中國(guó)改革開(kāi)放的人，懂中國(guó)特色，了解它的邏輯，所以他在預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)方面他人難以企及。但一個(gè)敢說(shuō)真話的人，一生注定很坎坷。這也是我最佩服他的一點(diǎn)。
敢講真話的任志強(qiáng)
其實(shí)，比說(shuō)不說(shuō)真話更嚴(yán)重一萬(wàn)倍的是能不能說(shuō)真話，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代已經(jīng)找不到像魯迅那樣敢說(shuō)真話的人了。
“看懂了真相但沒(méi)人敢說(shuō)出來(lái)”，這是一個(gè)民族的悲哀。
就像歷史上晚清閉關(guān)鎖國(guó)一樣，所有人都活在一片安逸之中，認(rèn)為天朝是宇宙老大，無(wú)堅(jiān)不摧。結(jié)果當(dāng)洋槍洋炮轟開(kāi)中國(guó)大門(mén)的時(shí)候，所有人都嚇傻了。
同樣的今天，芯片貿(mào)易戰(zhàn)也給安逸的中國(guó)人深刻地上了一課。手機(jī)市場(chǎng)再大、銷(xiāo)量再好，并不重要，重要的是自己能不能做出手機(jī)。
只可惜一直以來(lái)企業(yè)家中只有任正非看清了這個(gè)事實(shí)，但當(dāng)年說(shuō)出來(lái)這個(gè)真話時(shí)又有幾個(gè)人聽(tīng)呢？大家只不過(guò)都是各忙各的，看誰(shuí)賺的錢(qián)多，誰(shuí)的份額市場(chǎng)第一而已。
任志強(qiáng)把中國(guó)房地產(chǎn)的真話講出來(lái)了，這和學(xué)識(shí)認(rèn)知沒(méi)有任何關(guān)系，而是一段段艱苦歲月勾畫(huà)的親身經(jīng)歷。
他在《野心優(yōu)雅》回憶錄里，用五十萬(wàn)字記錄了他的六十個(gè)春秋。從出身高干家庭的家世，到十一年的軍旅生活。
從復(fù)員后販賣(mài)兔皮起家，到進(jìn)駐華遠(yuǎn)地產(chǎn)，并把華遠(yuǎn)做到上市。狀告銀行，被窮人扔鞋，被上面暗查，官與商，紅與黑，坎坷六十載。
其實(shí)我對(duì)任老的評(píng)價(jià)就是，一直在體制中掙扎的“年輕人”！
通讀《野心優(yōu)雅》你會(huì)發(fā)現(xiàn)任老人生中三個(gè)片段特別重要。一是參軍表現(xiàn)非常突出，但因不聽(tīng)領(lǐng)導(dǎo)話，被稱為“雞肋”；二是在華遠(yuǎn)任職經(jīng)理時(shí)，為了激勵(lì)員工發(fā)了一大筆獎(jiǎng)金，結(jié)果被以“貪污罪”下獄一年多；三是在把華遠(yuǎn)發(fā)展如日中天的時(shí)候，華潤(rùn)為了控股萬(wàn)科，活生生把他打下來(lái)的基業(yè)犧牲了。
他一生都在挑戰(zhàn)體制和束縛，最后倒在了「雖敗猶榮」的血泊中。最后他用一生明白了一個(gè)道理：
永遠(yuǎn)不要輕視政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)能力，基于基礎(chǔ)國(guó)情和體制看市場(chǎng)發(fā)展才是最正確的道理，所以那些海歸派高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家能看懂中國(guó)市場(chǎng)嗎？
中國(guó)需要的是針灸拔罐，不是膠囊藥片。
但即使如此，愛(ài)說(shuō)真話的任志強(qiáng)早期卻被萬(wàn)眾詬病。而且還榮獲過(guò)一項(xiàng)大獎(jiǎng)，就是“中國(guó)人最想罵的人”。為什么？
為什么大家都愛(ài)罵任志強(qiáng)？
真話難聽(tīng)，良言逆耳。
當(dāng)他真正參透中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)后，提出了主要言論“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲！”
此言一出，直接刺痛了勞苦大眾的神經(jīng)?，F(xiàn)在都買(mǎi)不起房了，還要漲？房?jī)r(jià)都是被你唱起來(lái)的！一呼百應(yīng)，群而攻之。
所以一直以來(lái)，樓市幾乎都被空軍占領(lǐng)著，支持任志強(qiáng)的人微乎其微，當(dāng)年房地產(chǎn)三劍客號(hào)令千萬(wàn)大軍討伐任志強(qiáng)時(shí)，稱之為“狂妄至極，罪惡不赦，滿嘴放炮”，這也是他“任大炮”綽號(hào)的來(lái)源。
但是研究空軍特征的時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，70%的人是買(mǎi)不起房的，20%是舍不得買(mǎi)房，最后10%的人認(rèn)為“房子是用來(lái)住的，不具備投資屬性”，只能說(shuō)這群人的思維超前了好些年，畢竟這個(gè)口號(hào)現(xiàn)在才喊出來(lái)。
所以空軍在此思維導(dǎo)向下，不滿于房?jī)r(jià)上漲，不滿于靠房子發(fā)財(cái)?shù)娜撕退姓f(shuō)房?jī)r(jià)要漲的人。這時(shí)候有背景的專家站出來(lái)了，大家歡呼雀躍，感覺(jué)專家終于把自己想表達(dá)的事情說(shuō)明白了。
于是把精神寄托全部都轉(zhuǎn)移到了他們身上，而對(duì)于和自己唱反調(diào)的人，恨之入骨。
所以樓市多空軍之戰(zhàn)其實(shí)就是中國(guó)階級(jí)的斗爭(zhēng)，底層老百姓對(duì)有高房?jī)r(jià)的不滿其實(shí)就是對(duì)有錢(qián)人的不滿。
這樣看，任志強(qiáng)成為被炮轟的對(duì)象就很正常了。因?yàn)樗粌H代表了買(mǎi)不起房的老百姓對(duì)房?jī)r(jià)上漲的恐懼，還代表了資本有錢(qián)人的利益。
當(dāng)任志強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)言幾乎全部被應(yīng)驗(yàn)，空軍派主力悉數(shù)敗下陣來(lái)之后，人們的精神寄托土崩瓦解，認(rèn)清了買(mǎi)房是件遙不可及的事，明白了當(dāng)年高喊無(wú)產(chǎn)階級(jí)萬(wàn)歲本來(lái)就是一個(gè)彌天大謊。世界永遠(yuǎn)是有錢(qián)人的世界，有房有產(chǎn)才是王道，改不了的。
當(dāng)年聽(tīng)了任志強(qiáng)的，搭上了順風(fēng)車(chē)，賺到盆滿缽滿，聽(tīng)了空軍派的永遠(yuǎn)也沒(méi)搭上車(chē)，到現(xiàn)在還是罵天罵地罵房?jī)r(jià)。
而且最重要的是，世界上有永遠(yuǎn)的多軍，而沒(méi)有永遠(yuǎn)的空軍。買(mǎi)了房的空軍，立馬180度轉(zhuǎn)為多軍，比多軍更期望房?jī)r(jià)上漲，人性如此。
其實(shí)說(shuō)這些事情的，并不是讓大家去看漲房?jī)r(jià)，而是要明白一個(gè)道理。
「如果想在樓市中尋找機(jī)會(huì)投資賺錢(qián)，就要尊重房?jī)r(jià)可以漲也可以跌的事實(shí)，而不是憑一己私利站在絕對(duì)的一面?！?
我們務(wù)必看懂的真言
其實(shí)在2015年的時(shí)候，我每天都過(guò)得非?？只牛?yàn)榈兔缘氖袌?chǎng)、歷史低谷的利率、超大的庫(kù)存都是每次房?jī)r(jià)上漲周期來(lái)臨的征兆。
于是瘋狂的讓身邊的人買(mǎi)房成為了我的日常工作。不幸的是，只有少部分買(mǎi)了，大部分嫌貴沒(méi)買(mǎi)。我親眼見(jiàn)到朋友原本可以買(mǎi)北京二環(huán)的房，卻一直在等房?jī)r(jià)下跌，從二環(huán)到三環(huán)，從三環(huán)到四環(huán)，結(jié)果最后買(mǎi)到了燕郊。
之后任老在發(fā)布“2015年不買(mǎi)房的人，就永遠(yuǎn)買(mǎi)不起房”的言論之后，又迎來(lái)了一波罵潮。可見(jiàn)，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的大眾心態(tài)讓多少人迷了心智。
現(xiàn)在還有人對(duì)任老的一些言論不太理解，所以針對(duì)未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，子木著重挑幾點(diǎn)來(lái)解釋說(shuō)明。
1.政策越出，房?jī)r(jià)越漲
其實(shí)在出臺(tái)的調(diào)控政策中，有些是好的，有些是不好的。例如限購(gòu)和限價(jià)是惡性的，而限售和限貸是則是良性的。
限購(gòu)一出，房子不讓買(mǎi)了，大家一想，越不讓買(mǎi)的地方肯定越好。這和談戀愛(ài)一樣，得不到的永遠(yuǎn)在騷動(dòng)，得到的反而不珍惜了。
所以你看，所有人不會(huì)考慮未來(lái)是否會(huì)有人接盤(pán)，房子的增值屬性如何。哪兒限購(gòu)?fù)膬嘿I(mǎi)，找關(guān)系的，送茶水費(fèi)的絡(luò)繹不絕。有房子的還想買(mǎi)第二套、第三套，東西越少越要搶。
限價(jià)政策才是房?jī)r(jià)上漲的助燃劑，而且我認(rèn)為限價(jià)政策一定會(huì)被寫(xiě)入史冊(cè)的，用來(lái)警示后人。
限價(jià)的直接結(jié)果是導(dǎo)致新房二手房?jī)r(jià)格倒掛。一線城市因?yàn)樵撻_(kāi)發(fā)的都開(kāi)發(fā)完了，市場(chǎng)發(fā)展飽和，二手房比新房多，倒掛是很正常的，但是你三四線城市倒掛是什么鬼？
倒掛是什么意思？二手房賣(mài)3萬(wàn)塊錢(qián)，政府給你批的一手房賣(mài)2萬(wàn)塊錢(qián)。這說(shuō)明什么？說(shuō)明有人告訴你，你買(mǎi)了就有1萬(wàn)塊錢(qián)的利潤(rùn)，那你還不去買(mǎi)？
房?jī)r(jià)漲到現(xiàn)在其實(shí)很容易看出來(lái)，上面決心不夠，下面貪圖享受。有些城市炒房客早就脫身走了，勞苦大眾卻還在里面玩擊鼓傳花。
2、房地產(chǎn)未來(lái)還有二十年的紅利期
價(jià)格來(lái)自于需求。如果沒(méi)有需求就沒(méi)有價(jià)格。而未來(lái)20年中國(guó)要把城市化完成率達(dá)到70%。意味著什么？
意味著，城市化建設(shè)還在加劇進(jìn)行。農(nóng)村人口往城市遷移，小城市人口往大城市遷移，弱城市人口往強(qiáng)城市人口遷移。中國(guó)人口快速流動(dòng)還有20年。
流動(dòng)產(chǎn)生需求，需求產(chǎn)生價(jià)值。但流動(dòng)的同時(shí)也會(huì)讓市場(chǎng)分化，城市分化。分化后，強(qiáng)的城市會(huì)一直需求疊加，弱的城市需求減退，直至衰亡。
所以，中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲，且還會(huì)存在大漲小跌的規(guī)律。但是弱的城市一定不會(huì)漲，需求沒(méi)了還怎么漲？如果漲也是通貨膨脹的字面意思，例如20年后小縣城工資都2萬(wàn)出頭了，房?jī)r(jià)6萬(wàn)有何不可？
但是，作為買(mǎi)房的人一定要踩到這條大漲小跌曲線的谷底，這也就是房產(chǎn)半投資屬性的重要之處。因?yàn)橐粋€(gè)漲幅透支的可能就是你10多年的努力。
最后再說(shuō)幾句。
睿智的人會(huì)包容萬(wàn)物，而一個(gè)人格局的大小在于他所能接受事物發(fā)展的兩個(gè)極端點(diǎn)之間撐起的空間。
換句話說(shuō)，你可以接受房?jī)r(jià)漲到10萬(wàn)，也可以接受到房?jī)r(jià)跌到1000。最重要的是你可以理性看待房?jī)r(jià)，能聽(tīng)進(jìn)去最難聽(tīng)的話。
任志強(qiáng)是中國(guó)房地產(chǎn)界的鼻祖，在這里尊稱為一聲，任老。他用自己的一生踐行了他對(duì)房?jī)r(jià)的判斷理論，這一點(diǎn)難能可貴，值得學(xué)習(xí)。但并不意味著其所有理論都是正確的，例如他之前總在為有錢(qián)人和開(kāi)發(fā)商說(shuō)話，對(duì)窮人有一種蔑視之情。
不過(guò)他后來(lái)也明白了，社會(huì)發(fā)展是以窮人為基礎(chǔ)的。
從洛克菲勒的說(shuō)法來(lái)說(shuō)，當(dāng)他們富起來(lái)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，窮人沒(méi)有同時(shí)富起來(lái)的時(shí)候，會(huì)破壞他們富有的社會(huì)條件，比如說(shuō)革命，比如說(shuō)戰(zhàn)爭(zhēng)。因此他們一定要幫助窮人也富起來(lái)，才能讓這個(gè)社會(huì)平和，至少讓窮人有機(jī)會(huì)。
