瘋狂的丹東樓市：誰把
熱錢隨期待蜂擁而至?！皳尅狈勘澈螅@座城市兜售著人們消解不掉的焦慮。
暮春將逝，丹東很熱。
距離“五一”小長(zhǎng)假還有六天，劉翠不想再等了。在老公的慫恿下，她連夜跟北京公司請(qǐng)假，次日一早隨即趕赴老家。將近7個(gè)小時(shí)的高鐵奔馳后，她出現(xiàn)在鴨綠江畔的丹東新區(qū)，一口氣買下兩套江景房。此后半個(gè)月，丹東房?jī)r(jià)平均跳漲兩千塊，劉翠腳下的土地轉(zhuǎn)眼化身投資熱土。
但就在不久之前，這里還很冷。由于歷史形勢(shì)等原因，用于溝通中朝兩國(guó)經(jīng)貿(mào)的新鴨綠江大橋也未能如期建成通車，成為斷橋。深夜望去，橋西燈火通明，橋東一片漆黑。為推動(dòng)中朝貿(mào)易而設(shè)立的丹東新區(qū)發(fā)展也在最近三四年間陷入停滯，實(shí)際入住率一度不及兩成，甚至得了個(gè)“鬼城”的名頭。
最近，在丹東新區(qū)，3000塊/平米的江景住宅單價(jià)早已跳至七八千。從早上七點(diǎn)到深夜十點(diǎn)，各個(gè)項(xiàng)目售樓處人來人往，往年積壓的庫(kù)存快速消解，開發(fā)商則借此順利解套。
與之并行的市場(chǎng)博弈也在暗涌。臨時(shí)祭出的限貸政策稍顯曖昧，幾乎擋不住投資客全款買房的慌忙與得意。開發(fā)商自行訂制的“一天一期五套”等非法捂盤、惜售策略則明文張貼，屢見不鮮。這次，邊陲重地?zé)狒[得猝不及防，機(jī)遇與問題來自四面八方，毫無章法。
受制于產(chǎn)業(yè)及人口短板，浸泡在熱錢中的丹東樓市一躍成名，卻難以回答如何長(zhǎng)線發(fā)展的奧秘。外界的喧囂還在進(jìn)行，投資客秒速圍攻丹東，誰把“房住不炒”扔進(jìn)了鴨綠江？
再回鄉(xiāng)：買房！
回家鄉(xiāng)買房，劉翠此前從未想過。30歲的她早已在北京買房安家，與故鄉(xiāng)的牽扯僅限于血脈親情。不過，在此次朝鮮“改革開放”的消息發(fā)酵之際，她打算冒個(gè)險(xiǎn)，掏出70萬家底兒，賭一波。
據(jù)新華社4月21日?qǐng)?bào)道，朝鮮全國(guó)要集中一切力量進(jìn)行社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)。丹東為遼寧東南部的一個(gè)地級(jí)市，官方資料顯示其2016年末人口為237.9萬，與朝鮮民主主義人民共和國(guó)的新義州市一江之隔。
此前，丹東對(duì)朝貿(mào)易進(jìn)出口總額占全國(guó)對(duì)朝進(jìn)出口額的近七成。
緊跟劉翠一起“回城”的，還有來自全國(guó)各地“嗅覺敏銳”的投資客。據(jù)《棱鏡》報(bào)道，截至5月8日的半月之內(nèi)，丹東新區(qū)的房?jī)r(jià)（單價(jià)）已經(jīng)從3000元到4000元，漲至5000元至8000元，漲幅破3成。更有甚者，開發(fā)商一日兩次提價(jià)，房?jī)r(jià)近乎翻倍。
截至5月10日晚，某項(xiàng)目置業(yè)顧問回應(yīng)《中國(guó)企業(yè)家》稱，目前新房基本都分布在新區(qū)，且均價(jià)已突破6500元/平，臨江與不臨江的房源差價(jià)接近700元/平。
平日冷清的丹東市不動(dòng)產(chǎn)登記和房屋交易大廳，如今成為買房人的集散地。2017年10月9日起，該大廳正式運(yùn)營(yíng)，丹東市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、丹東市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處、丹東市房地產(chǎn)交易管理所、丹東市國(guó)有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中心等單位集中在此辦理各類不動(dòng)產(chǎn)登記和房屋交易相關(guān)業(yè)務(wù)。
大廳內(nèi)張貼的最新《通知》表述稱，4月26日起，實(shí)行順延預(yù)約發(fā)號(hào)。理由是，因業(yè)務(wù)量急劇增加，超出每日辦理260件業(yè)務(wù)能力。交易現(xiàn)場(chǎng)的工作人員稱，此番業(yè)務(wù)驟增與大量外地人來此買房有關(guān)。同期，也有工作人員對(duì)媒體否定了上述說法。他說，丹東有多個(gè)竣工驗(yàn)收的樓盤在近期集中為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)?！皟H萬達(dá)一個(gè)樓盤就有1500多戶?！?
“小散客”的預(yù)期
劉翠說，她選擇在丹東買房“就是為了投資”，“老家、熟悉、離得近”。更重要的是，她對(duì)這座城市的未來發(fā)展充滿信心。“兩個(gè)（房子）都沿江，位置不錯(cuò)。這兒離朝鮮不遠(yuǎn)，還是港口，以后一定會(huì)大力發(fā)展貿(mào)易?！逼毡榉治龇Q，總價(jià)低、不限購(gòu)、投資預(yù)期充滿想象力，成為投資客重金押注丹東新區(qū)的核心原因。
市場(chǎng)公開消息稱，丹東地區(qū)地房產(chǎn)銷售已收到銀行通知，從5月5日起，外地人在丹東買房首付比例不低于五成，令投資客擔(dān)憂的限購(gòu)政策也會(huì)隨時(shí)落地。事實(shí)上，由于房?jī)r(jià)基數(shù)相對(duì)較低，購(gòu)房者大多選擇全款買房，上述“限貸”政策收效甚微?！叭思矣绣X，炒房要是貸款炒，那不累死了?！蹦稠?xiàng)目置業(yè)顧問稱。
不過，在此次大波來襲的投資客中，劉翠僅能算作其中的“小散客”。她所買的兩套房大小都在90平米左右，其中一個(gè)是全款，7500元每平；另一個(gè)是貸款，5500元每平。就丹江新城的住宅項(xiàng)目而言，90平米僅作其中最小的面積配置。這個(gè)方圓61.8平方公里的江畔灘涂，自2010年起就被開發(fā)商注入關(guān)于居住價(jià)值的想象。比如，毗鄰江邊的佳兆業(yè)壹號(hào)，除卻洋房，還有類獨(dú)棟別墅等改善型產(chǎn)品設(shè)置。
與朝鮮同樣僅一河之隔的延邊，其樓市情況相較丹東冷寂許多。“五一”小長(zhǎng)假期間，延邊受連綿冷雨所累，氣溫僅有七八度，大街上人跡稀少。在北京從事韓國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易工作的張玄來自延邊，但他對(duì)此番投資熱潮并不感冒?！把舆叀⒌|都是邊境城市，不管和平年代還是冷戰(zhàn)年代都是軍事要害，房?jī)r(jià)其實(shí)沒法漲?！卑簿涌徒y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，延邊新房均價(jià)基本維持在4700元/平。
相較于自己去買房，本地居民對(duì)外來投資客的搶房行為顯得更為好奇。據(jù)媒體報(bào)道，一些當(dāng)?shù)鼐用衩刻於紩?huì)去售樓處逛一圈，只問不買。他們中有不少人在多年前買下同項(xiàng)目新房，至今仍未解套。也有居民稱，丹東本地居民收入低，持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)已使他們“承受不起”。
“以丹東現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平，新區(qū)支撐不起8000到10000的房?jī)r(jià).房?jī)r(jià)不跟經(jīng)濟(jì)（發(fā)展）掛鉤，終究是一場(chǎng)空?！睆埿X得，丹東暴漲之前的房?jī)r(jià)才是合理的。“丹東除了近期政治環(huán)境的改善，沒有任何硬件軟件的提升，將來也不會(huì)有太多提升?！?
斷橋以西：混沌的前景
來北京的這些年，劉翠一直在尋找好的投資機(jī)會(huì)。同部門工作的同事評(píng)價(jià)她稱，“關(guān)注投資理財(cái)，能說會(huì)道，也善于抓機(jī)遇?！贝舜蔚|“赴賭”前，她曾考慮去燕郊、西安買房，但礙于資金、距離、地緣等問題尚未付諸。
投資客接連涌入樓市低迷近三年的丹東，仿佛一切正被拉回曾經(jīng)集聚生命力的起點(diǎn)。遼寧省委曾描繪過丹東的產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖：“南有廈門，北有丹東”，并將丹東新區(qū)綜合定位為：中朝邊境互補(bǔ)合作的橋頭堡、未來的區(qū)域綜合交通樞紐；區(qū)域定位為：丹東未來的“銅鑼灣”。
丹東市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2006年起丹東房地產(chǎn)開發(fā)投資迎來一輪暴增，相比上一年新開工面積增長(zhǎng)56.2%，2009年的新開工面積再度同比上升51.2%。直至2014年前，丹東每年的房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持25%以上的增長(zhǎng)，并吸引綠城、佳兆業(yè)、萬達(dá)等國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商接連入駐，
中朝形勢(shì)對(duì)樓市的影響出乎意料，上一波投資熱最終轉(zhuǎn)化為龐大的投資庫(kù)存，如何消化它們，曾讓當(dāng)?shù)卣鯙樽菩?。?jù)丹東市不動(dòng)產(chǎn)登記和房屋交易中心工作人員表述，“2016年1月至今年3月，丹東的房?jī)r(jià)平均環(huán)比增長(zhǎng)僅為0.14%，再之前的2014年和2015年的銷售額甚至連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)?！?至于當(dāng)?shù)厝似甙四昵白凤L(fēng)買下的房子，有些至今未能辦理不動(dòng)產(chǎn)證明。
“新區(qū)分幾塊，一塊是以二中為中心的教育集中區(qū)；一塊是大橋周邊的所謂的商業(yè)貿(mào)易區(qū)；再一塊是以市政府周邊所謂的政務(wù)區(qū)，現(xiàn)在發(fā)展最好的是二中周邊的教育集中區(qū)?！钡|當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)所在城市的發(fā)展軌跡如數(shù)家珍。即使擁有普遍看好的發(fā)展預(yù)期，丹東卻也不得不面對(duì)整個(gè)東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展困境。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，丹東城市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)結(jié)果為E，風(fēng)險(xiǎn)較高。
警惕：后續(xù)發(fā)展乏力
如今看來，劉翠似乎抓住了“機(jī)遇”。但她不準(zhǔn)備回家。北京大型廣告公司的AE工作，讓她擁有一份體面穩(wěn)定的薪水和發(fā)展空間。在本地人看來，丹東沒有產(chǎn)業(yè)支撐，也根本留不住人。
公開資料顯示，丹東2017年GDP為793億元，在遼寧14個(gè)城市中排名第9。從2010年到2016年，丹東人口持續(xù)減少，流失了28%，財(cái)政收入下滑15%，在遼寧14城排名倒數(shù)第一。此外，丹東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也遠(yuǎn)低于全省平均水平。與此同時(shí)，丹東已經(jīng)表現(xiàn)出較為嚴(yán)重的老齡化態(tài)勢(shì)。截至2016年底，60周歲及以上戶籍老年人口超過20%，高于全國(guó)16.7%的平均水平。
不止丹東，劉翠的選擇折射出的是國(guó)內(nèi)三四線城市的發(fā)展困境。年輕人不會(huì)坐以待斃，他們傾向來更大的城市尋找生存機(jī)會(huì)。劉翠和丈夫婚后在北京買了一套房，房子位于通州潞城以東，由于區(qū)位偏僻，她經(jīng)常調(diào)侃自己“家在河北”。她的孩子還沒上幼兒園，至于未來的“學(xué)區(qū)房”問題，劉翠稱“不考慮”。
短期的上漲預(yù)期，觸手可得的收益，讓無數(shù)投資客蜂擁而入。但國(guó)內(nèi)限購(gòu)政策的持續(xù)深入與朝鮮問題的多重變數(shù)，仍是目前困擾丹東樓市的主流風(fēng)險(xiǎn)，并帶來不確定性。此外，“在丹東只能買新盤，眼下即使新盤價(jià)格上漲，收獲的也只是紙面財(cái)富，幾年后新盤才能交付并拿到產(chǎn)證上市交易收割利潤(rùn)。”當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士分析稱。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示，丹東庫(kù)存規(guī)模較高，過去房?jī)r(jià)不漲反跌，均價(jià)低于同類城市，容易帶來抄底現(xiàn)象，要防范炒作概念。此外，還應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)二手房交易流通性問題?！耙粋€(gè)缺乏二手房交易買賣的市場(chǎng)，盲目進(jìn)入，未來是否可以脫手？”
最近，劉翠說自己天天關(guān)注時(shí)事新聞，買房之初的忐忑心情逐漸回歸自信。北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池則表示，房?jī)r(jià)上漲主要是人們看好未來的中朝貿(mào)易。人們的預(yù)期會(huì)起到助漲助跌作用。另外，投資渠道有限，也使人們一旦有政策利好便趨之若鶩。
風(fēng)口上的邊陲小城，涌入熱錢房?jī)r(jià)暴漲，又被比肩“深圳”，似乎接下來的改革開放紅利即將在東北大地上演奇跡。然而，正如地產(chǎn)自媒體人盧俊所言，“買房這列客車上擠滿了人，大家拿著車票，也有人逃票，甚至還有小偷。大家都不知道目的地在哪里，卻都選擇在這節(jié)車廂上憧憬自己會(huì)到達(dá)美好的未來?！?
近日，沉寂近5年的浙商大廈項(xiàng)目傳出動(dòng)工消息。該項(xiàng)目毗鄰新鴨綠江大橋，預(yù)計(jì)在2019年6月完成主體建設(shè)，成為丹東首個(gè)5A寫字樓。工地現(xiàn)場(chǎng)，人工挖孔樁已初現(xiàn)雛形，各類大型工程機(jī)械正在緊張作業(yè)中。
