強監(jiān)管信號持續(xù) 房地產調控后手可期
住建部近期對12個熱點城市進行了約談，多個城市此后加碼調控。調控升級主要集中在兩方面，一是限購更嚴，二是房貸利率提高。
未來，更多城市可能加碼調控政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從區(qū)域上看，東北市場、西北市場、西南市場的政策收緊概率加大。從物業(yè)上看，剛需樓盤和酒店式公寓的政策收緊概率加大。從城市來看，部分三四線尤其是庫存規(guī)模不足城市的政策收緊概率加大。而在公積金辦理、土地積極增加供應等方面會有較好的政策優(yōu)惠。其中公積金辦理方面，遵循便民、高效原則。在土地供應方面，會明確給予各類收緊性政策的城市積極增加供地機會。
“從既有政策層面看，未來或會打幾個補丁，進而堵住政策漏洞?！眹儡S進建議：一是對假離婚炒房的管控更嚴厲，對于購房資格用完后的離婚，要限制其近期的買房行為；二是嚴查社保繳納情況，中介公司、物業(yè)管理公司等在近期頻頻出現(xiàn)繳納社?，F(xiàn)象，很可能是代繳社保的違規(guī)做法；三是對于父母
住房城鄉(xiāng)建設部日前再次重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，并提出了一系列具體措施。事實上，自年初以來，針對部分城市樓市出現(xiàn)過熱傾向，住建部多次表態(tài)堅持“房住不炒”初衷，多個城市在住建部約談后加碼調控政策。專家認為，當前房地產市場調控不能放松。應預期管理與供需管理結合，疏堵并用，在限價的同時增大供給。
長短結合促進樓市穩(wěn)定
專家表示，從多角度看，未來樓市調控仍會延續(xù)，且市場成交或趨于平均化，不會出現(xiàn)單邊上漲行情。短期來看，落實住建部措施是關鍵；長期來看，建設租賃住房市場、推進房產稅對于促進樓市更加穩(wěn)定起到重要作用。
“從銷售、土地拍賣和房地產資金來源等參數(shù)看，當下房地產投資的狀況在未來一兩個季度還會持續(xù)。”中國人民大學副校長劉元春表示，目前很多城市出現(xiàn)了二手房和新房價格嚴重倒掛的現(xiàn)象，這會使得房地產供給發(fā)生變化，也會讓房地產商出現(xiàn)結構性變化。
從房地產開發(fā)來看，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，銀行對開發(fā)企業(yè)的貸款增速為兩年多以來的首次轉負，體現(xiàn)了去年以來對企業(yè)部門去杠桿的要求。未來，盡管房企存在補充土地儲備的需求，但在行業(yè)調控和金融監(jiān)管的雙重壓力下，拿地將不可避免地受到資金來源收緊的約束。
從居民購房來看，中信建投證券房地產首席分析師陳慎表示，由于限貸存在，個人的住房信貸需求有“繞道實現(xiàn)”的動機。不過，監(jiān)管層對此的監(jiān)管力度會增強，未來個人住房貸款之外的其他住戶貸款增速會得到控制。
長期來看，戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務及大中華區(qū)業(yè)務營銷董事總經理蔣尚禮認為，隨著房地產調控深化，中國內地房地產投資趨于理性，投資結構也得到進一步優(yōu)化。一二線城市較為集中的東部地區(qū)作為首輪經歷房地產調控的區(qū)域，膨脹的需求逐步收縮，成交量下滑已成趨勢；而在樓市輪動效應后，需求接力釋放的西部及東北地區(qū)已現(xiàn)疲勢，預計未來庫存去化速度也將逐漸放緩。
鄒琳華表示，要堅持“房住不炒”的方略，保持調控政策定力，避免為激活經濟需要而再度剌激購房需求。除少部分購房門檻過高的城市外，多數(shù)城市房價仍在上漲，庫存偏低房價快速上漲的城市也不在少數(shù)。只要給予適度政策刺激，房價進一步泡沫化難以避免，必將顯著加大宏觀經濟運行風險。這要求維持現(xiàn)有的限購、限貸等房地產調控政策力度不放松。部分快速上漲的三四線城市需督促其出臺或加碼購房需求控制政策。加大處罰力度，嚴格控制各類消費貸、網(wǎng)貸流入房地產市場。加強市場秩序監(jiān)管，及時查處各類違規(guī)銷售行為。
“房地產稅的推進和房地產市場長效機制的建立是相輔相成、相得益彰的?！睎|北證券分析師沈新鳳說，建立長效機制要求建設基礎性制度，而房產稅就是在住房持有環(huán)節(jié)上的成本約束之一，有助于規(guī)范房地產市場良性發(fā)展，打擊投機囤房激活存量房源，倒逼空置房屋進入買賣和租賃市場，有利于體現(xiàn)“房住不炒”的指導性原則。房地產市場的長效機制又能從根本上保證房產稅的稅收收入，降低納稅人的額外負擔。
