房?jī)r(jià)不跌 誰(shuí)愿意和你共享產(chǎn)權(quán)！
疏而不堵
“有時(shí)候原本是好意，結(jié)果往往卻是惡意?！边@句話(huà)用來(lái)形容現(xiàn)在的樓市調(diào)控再合適不過(guò)。
然而就當(dāng)大家心中默默堅(jiān)持這份好意「房住不炒」大基調(diào)一年多的今天，卻華麗麗地遇上了成都等地的萬(wàn)人搶房高潮，這還了得？
于是，成都、西安兩城，再加上五一前的十個(gè)城市，共計(jì)十二個(gè)城市被緊急約談。
但是談來(lái)談去有意義嗎？無(wú)非就是調(diào)控加碼，四限升級(jí)，堵死開(kāi)發(fā)商。然而堵來(lái)堵去也堵不死炒房客的瘋狂，事實(shí)證明，過(guò)去4個(gè)月房地產(chǎn)銷(xiāo)售又刷新了歷史記錄。
調(diào)控過(guò)分壓制供給端，肯定會(huì)引發(fā)需求端恐慌，只要房?jī)r(jià)上漲預(yù)期還在，供需失衡下的房?jī)r(jià)就不可能被調(diào)控下來(lái)。
如果真正想讓樓市退燒，房?jī)r(jià)降下來(lái)，唯一的方法就是改變預(yù)期，破壞「房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲」的神話(huà)，來(lái)一次徹頭徹尾的大崩盤(pán)。
像日本那樣，用事實(shí)告訴大家，炒房是有代價(jià)的，并不是只要買(mǎi)房就一定暴利。只有這樣，樓市才能回歸理性，今后無(wú)論是自住還是投資，都會(huì)趨于良性。
然而，按照目前中國(guó)的國(guó)情來(lái)說(shuō)，別說(shuō)是崩盤(pán)，就連出清偽剛需也是萬(wàn)萬(wàn)不能的，搞不好就是整個(gè)經(jīng)濟(jì)跟著一起完蛋，經(jīng)濟(jì)本身抗壓能力太過(guò)脆弱。
就拿這幾天的金融監(jiān)管來(lái)說(shuō)，資管新規(guī)一落地，拔掉了實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的輸液管，結(jié)果直接導(dǎo)致的是各種大型企業(yè)紛紛到底身亡。
事實(shí)證明，中國(guó)這幾年高速發(fā)展的房地產(chǎn)已經(jīng)讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變得畸形，嚴(yán)重?cái)D壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)非常嚴(yán)重。
所以又想保盤(pán)又想讓房?jī)r(jià)下來(lái)，就只能選擇剩下的最后一條路，也是老祖宗大禹告訴我們的治水道理。
治水，在于疏而不在堵，樓市亦如此。
事實(shí)上，「疏解需求」這項(xiàng)工作早已施行，就是配套「房住不炒」戰(zhàn)略的長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制分為租賃市場(chǎng)，共有產(chǎn)權(quán)房還有房地產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅出臺(tái)保守估計(jì)還有五年，并不是立法不好立，而是阻力太強(qiáng)。要知道第一步就是全國(guó)實(shí)名聯(lián)網(wǎng)登記，到時(shí)候那些五套房的、二十套房的、五十套房的「社會(huì)精英」們就都重見(jiàn)光明了，誰(shuí)愿意？
而發(fā)展長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)前段時(shí)間本來(lái)大家的期許很大，希望能解決剛需大眾的住房問(wèn)題，結(jié)果萬(wàn)科自持的租賃房直接喊價(jià)最低180萬(wàn)，要求10年一次性付清，租金約2萬(wàn)，嚇破了剛需們的膽。
這個(gè)數(shù)字都趕上一套商品房的月供了，是個(gè)人都能算明白，辛辛苦苦供了10年的房子結(jié)果還不是自己的，誰(shuí)又愿意？
最后就只剩下共享產(chǎn)權(quán)房了，這也是本文的重點(diǎn)。很多人其實(shí)對(duì)共享產(chǎn)權(quán)房并不了解，其實(shí)如果在一二線(xiàn)城市生活，深刻了解它是必要的事情，因?yàn)樗^大可能是未來(lái)城市住房的一個(gè)趨勢(shì)。
目前北京就是一而再再而三的試點(diǎn)共享產(chǎn)權(quán)住房機(jī)制，用來(lái)疏解住房需求。尤其是5月初北京出臺(tái)“限轉(zhuǎn)共”政策之后，又一次引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。那么這次“限轉(zhuǎn)共”是什么意思？共享產(chǎn)權(quán)的真正意義是什么？現(xiàn)在大家要不要買(mǎi)共享產(chǎn)權(quán)房？共享產(chǎn)權(quán)能不能降低房?jī)r(jià)？
“限轉(zhuǎn)共”后絕望的開(kāi)發(fā)商
眾所周知，北京城的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)還是市場(chǎng)成熟度絕對(duì)是全國(guó)的首位，同時(shí)也是各大房企開(kāi)發(fā)商的兵家必爭(zhēng)之地。
在這波大調(diào)控中，北京順理成章成了被調(diào)控的標(biāo)桿，對(duì)全國(guó)起到上行下效之意。然而只要有調(diào)控，就一定會(huì)有傷亡，例如北京的房企開(kāi)發(fā)商們。
首先是限競(jìng)房政策。限競(jìng)房的意思是“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”。房?jī)r(jià)我給你設(shè)定好了，那么地價(jià)大家隨便爭(zhēng)。那么導(dǎo)致的結(jié)果就是，地價(jià)越高，中間的利潤(rùn)越低，限競(jìng)房成為了「自殘房」。之前大家拼的是誰(shuí)的建設(shè)品質(zhì)高，誰(shuí)的品牌影響力大，現(xiàn)在拼的是看誰(shuí)血厚，敵死一千，自傷八百。
所以，想拿地的房企們就必須參與到這個(gè)比賽中，像極了黑社會(huì)爭(zhēng)地盤(pán)的樣子：本來(lái)說(shuō)要決斗，覺(jué)得太過(guò)低級(jí)，現(xiàn)在比誰(shuí)狠，先給自己來(lái)一刀，看誰(shuí)更狠誰(shuí)更猛，活下來(lái)的算勝利。
但是最后，有人發(fā)現(xiàn)限競(jìng)房還是有問(wèn)題。因?yàn)橄迌r(jià)房政策下，北京市場(chǎng)新房二手房的房?jī)r(jià)倒掛價(jià)差嚴(yán)重的已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)多了，這要是放開(kāi)銷(xiāo)售，搶購(gòu)者就不是以萬(wàn)計(jì)數(shù)，而是十萬(wàn)百萬(wàn)。因?yàn)檫@就是量級(jí)秒殺成都的搖大獎(jiǎng)購(gòu)房，絕對(duì)會(huì)引起社會(huì)恐慌性購(gòu)房，這是絕對(duì)不允許的。
于是一拍腦門(mén)兒，干脆轉(zhuǎn)成“共有產(chǎn)權(quán)房”算了，既解決了恐慌性購(gòu)房問(wèn)題，又給共有產(chǎn)權(quán)試驗(yàn)打下了基礎(chǔ)，簡(jiǎn)直是一箭雙雕！
這下已失血過(guò)多的開(kāi)發(fā)商們想集體跳樓的心都有了。因?yàn)楸緛?lái)還可以靠微薄的利潤(rùn)回回血撐一撐，但現(xiàn)在被強(qiáng)制轉(zhuǎn)型到共有產(chǎn)權(quán)房，直接就是虧損。
因?yàn)檎刭?gòu)為期10個(gè)月的回款期已經(jīng)是虧損了，但是如果額外配套貨值（地下、車(chē)位等）沒(méi)有被回購(gòu)的話(huà)，那將是一場(chǎng)噩夢(mèng)。
所以，當(dāng)購(gòu)房者還在和開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)執(zhí)房子是你的還是我的的問(wèn)題時(shí)，有人站出來(lái)說(shuō)，吵什么吵，告訴我房子到底是誰(shuí)的！
限競(jìng)房一部分轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房后，將會(huì)使原本稀缺的商品房資源再度緊缺。市場(chǎng)供給匱乏，需求又旺盛，穩(wěn)住房?jī)r(jià)成為了世界級(jí)難題。這時(shí)候可能有人會(huì)問(wèn)，共享產(chǎn)權(quán)房不是有效供給嗎？大家買(mǎi)共享產(chǎn)權(quán)房就可以了！
這個(gè)問(wèn)題，很多粉絲問(wèn)過(guò)我了。我現(xiàn)在再說(shuō)明一下，現(xiàn)在的共享產(chǎn)權(quán)房是真不能買(mǎi)！接下來(lái)我感覺(jué)有必要給大家剖析一下共享產(chǎn)權(quán)的真正意義，以提高辨識(shí)能力。
共享產(chǎn)權(quán)的真實(shí)意義
研究房地產(chǎn)的人應(yīng)該都知道。所謂的共享產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是照搬了新加坡的組屋制度。
新加坡的房地產(chǎn)模式，在整個(gè)世界都是首屈一指，值得稱(chēng)贊的。
1965年新加坡獨(dú)立之初，國(guó)土面積僅600多平方公里，人口卻高達(dá)250萬(wàn)，80%以上的家庭居住在簡(jiǎn)陋的木屋，其中貧民窟更是超過(guò)半數(shù)。在心系國(guó)民的李光耀總理力推組屋制度短短20年后，新加坡85%的居民都住進(jìn)了政府出資建設(shè)的組屋之中，而且95%實(shí)現(xiàn)了自有產(chǎn)權(quán)。
其中三軌制模式有效地解決了所有人的住房問(wèn)題，對(duì)占居民人口總數(shù)80%的中低收入群體提供政府出資建設(shè)的組屋，對(duì)15%的高收入群體提供商品房，對(duì)5%的社會(huì)最底層提供政府廉租屋。
其實(shí)對(duì)弱勢(shì)群體的最大尊重，間接體現(xiàn)了一個(gè)社會(huì)的文明程度。
新加坡用這種方式保護(hù)了底層剛需的居住需求。建國(guó)之初財(cái)政拮據(jù)，政府和國(guó)民共同建設(shè)了40平米至70平米的小套型組屋，后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)民收入提高，逐漸建設(shè)成50到125平米套型的組屋。但是堅(jiān)決不建更大平米的組屋，這是為什么呢？
因?yàn)榻M屋交易是在一個(gè)內(nèi)封閉的環(huán)境里低位運(yùn)行，后來(lái)大家都有錢(qián)了，就慢慢把政府占有的權(quán)益買(mǎi)了回來(lái)。當(dāng)然，為打擊投機(jī)的縝密手段必不可少，但對(duì)全體國(guó)民一視同仁，官員并沒(méi)有得到絲毫以權(quán)謀私炒房的機(jī)會(huì)。
得益于政府嚴(yán)格推行的「組屋內(nèi)循環(huán)制度」，每戶(hù)居民只能擁有一套自己的房子，如果居民收入提高，需要購(gòu)買(mǎi)更大套型的組屋甚至是商品房，政府回購(gòu)其現(xiàn)住的組屋，再轉(zhuǎn)售給其它需要這一價(jià)位檔次組屋的居民。
這種做法首先保障了政府建房資金的高效使用，客觀(guān)上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。道理一看都明白，嚴(yán)格控制在15%以?xún)?nèi)的商品房比重，無(wú)論房?jī)r(jià)怎么漲，根本不足以撼動(dòng)占據(jù)85%比重的組屋價(jià)格。
其次有效的分離了社會(huì)階級(jí)，有錢(qián)人就買(mǎi)商品房，中低收入就住政府投資共建的組屋，井水不犯河水。當(dāng)然窮人也可以通過(guò)努力成為商品房的持有者，顯得非常公平。
相對(duì)于中國(guó)，社會(huì)階級(jí)也是存在的。只不過(guò)大家不愿意說(shuō)出來(lái)，誰(shuí)都不愿意承認(rèn)自己比別人低一級(jí)，有的甚至還在高喊無(wú)產(chǎn)階級(jí)萬(wàn)歲。但事實(shí)是很殘酷的，欺騙不了人。
單拿買(mǎi)房這件事來(lái)說(shuō)，中低等收入群體永遠(yuǎn)是弱勢(shì)群體。富人買(mǎi)了好幾套房，囤貨居奇把房?jī)r(jià)炒高，窮人連上車(chē)的資格都沒(méi)有。那些湊夠車(chē)費(fèi)上了車(chē)的，隨著紅利漲起來(lái)還可以置換更好的房子。而一開(kāi)始沒(méi)上車(chē)的，就可能這輩子也與房子無(wú)緣。
所以共享產(chǎn)權(quán)的真正意義就是保護(hù)剛需，讓所有不同階級(jí)的奮斗者都有房可住，讓大家在奮斗人生的同時(shí)，能得到一份發(fā)自?xún)?nèi)心的安全感。也是「房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的」生動(dòng)體現(xiàn)。
周而復(fù)始的共享產(chǎn)權(quán)
值得注意的是，中國(guó)在98年第一次房改的時(shí)候就借用了新加坡房地產(chǎn)模式，可以說(shuō)是，在98年中國(guó)就進(jìn)行了共享產(chǎn)權(quán)房的試驗(yàn)。
而那時(shí)候，也真正體現(xiàn)了「民生的歸民生，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)」的指導(dǎo)思路，具體政策如下。
對(duì)于實(shí)在沒(méi)有購(gòu)房能力的10%最低收入家庭，政府直接劃撥土地，財(cái)政出資建設(shè)托底型保障住房，通過(guò)廉價(jià)租賃的方式實(shí)現(xiàn)居者有其屋。
對(duì)于有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、占城市總?cè)丝?0%的中低收入家庭，政府低價(jià)征用、轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地，監(jiān)督開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。落實(shí)縝密的配套法規(guī)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的申請(qǐng)條件、購(gòu)買(mǎi)程序、轉(zhuǎn)售程序等進(jìn)行嚴(yán)格限制，一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套，不能轉(zhuǎn)做商用，購(gòu)買(mǎi)后N年內(nèi)不得出售，即使出售也只能賣(mài)給政府，賣(mài)出后才可以再次購(gòu)買(mǎi)同類(lèi)房屋……只為限制投資、投機(jī)性購(gòu)房。
怎么樣？是不是和新加坡的組屋制度是一樣的？當(dāng)年這種公平公正發(fā)展高效的房地產(chǎn)制度深得人心。
雖然每年房?jī)r(jià)略有漲幅，但是大家都認(rèn)為是一種很正常的現(xiàn)象，因?yàn)樨泿懦l(fā)下，一定會(huì)引起物價(jià)上漲通貨膨脹。
然而在2003年的時(shí)候，這個(gè)與新加坡最接近的房地產(chǎn)制度一夜之間消失了。
因?yàn)榻?jīng)歷了二次房改。
二次房改的主張讓80%的經(jīng)濟(jì)適用房名存實(shí)亡成為商品房，賦予了其保值、投資、投機(jī)屬性，這一舉措直接引發(fā)了全民炒房大運(yùn)動(dòng)。
從2004年開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者機(jī)會(huì)了。全國(guó)平均房?jī)r(jià)的單價(jià)一路躍過(guò)3000、4000、5000元、6000元關(guān)口，直到2014年才稍有停息。
原因大家應(yīng)該都明白，就是全國(guó)取用了香港的土地出讓金模式，相對(duì)于新加坡模式而言，這個(gè)模式實(shí)在是太賺錢(qián)了?。?！
難以回頭的模式
土地出讓金模式加速了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但同時(shí)也解除了房子的「民生封印」，締造了一批又一批悲愴的房奴。而如今，再把共享產(chǎn)權(quán)拿出來(lái)的時(shí)候，卻失去了當(dāng)年的初心。
從去年開(kāi)始，共享產(chǎn)權(quán)在北京落定，但是棄購(gòu)率非常高。原因是失去了投資屬性而且價(jià)格還很高。
拿這次「限改共」政策來(lái)說(shuō)。
之前有一套限價(jià)商品房是500萬(wàn)，購(gòu)房者買(mǎi)了它之后擁有100%的產(chǎn)權(quán)，限售5年是沒(méi)有問(wèn)題的。
而如今“限改共”，這套房變成了共有產(chǎn)權(quán)房，被評(píng)估方評(píng)估為600萬(wàn)。那么，買(mǎi)房人依然花費(fèi)500萬(wàn)，卻占了83%的產(chǎn)權(quán)。
而共享產(chǎn)權(quán)房是無(wú)法市場(chǎng)化交易的，必須符合政府監(jiān)管，買(mǎi)賣(mài)給「圈內(nèi)人」，所以不具備投資屬性。
所以，同樣是花了500萬(wàn)卻失去了兩份收益。一份是17%的產(chǎn)權(quán)，而另一份是房子未來(lái)的投資收益。在整個(gè)北京目前的上漲行情來(lái)看，誰(shuí)又可能會(huì)只堅(jiān)持自住錯(cuò)過(guò)這趟投資紅利呢？
所以這樣的共享產(chǎn)權(quán)房，并解決不了剛需的住房問(wèn)題。除非政府能真正讓利于民，把共享產(chǎn)權(quán)房設(shè)定在一個(gè)大家都可以接受的價(jià)位，并用監(jiān)管措施封死投機(jī)客入場(chǎng)，用龐大的共享產(chǎn)權(quán)房和保障性住房對(duì)沖純商品房市場(chǎng)，那么「房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的」這個(gè)口號(hào)，也許才能真正的實(shí)現(xiàn)。
至于很多人說(shuō)「共享產(chǎn)權(quán)房」可以影響市場(chǎng)，降低房?jī)r(jià)的。
送你個(gè)反向思維。
共享產(chǎn)權(quán)房越普及，政府手里握著的房屋產(chǎn)權(quán)越多，那將是一筆很大的市值。
又是裁判，又是運(yùn)動(dòng)員，這場(chǎng)比賽怎么玩你懂的。況且只握著土地出讓金的時(shí)候就不想讓房?jī)r(jià)跌了，如今有這么大的市值，誰(shuí)會(huì)搬起石頭砸自己腳呢？
