突發(fā)！千億降準與西安搖號升級共舞！樓市喘氣？
周末不消停，6月24日，樓市再次出現(xiàn)了大新聞，資本市場也發(fā)布了預(yù)期中降準的大消息：
1：6月24日下午，西安市人民政府下發(fā)《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》西安市房管局建立統(tǒng)一的商品住房意向登記平臺，按照剛需家庭、普通家庭分類登記。每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結(jié)束后，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。
2：中國人民銀行決定，從2018年7月5日起，下調(diào)國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。
首先：這次降準將會釋放多少流動性呢？今年春節(jié)前，央行1月25日實施普惠金融定向降準，釋放流動性約4500億元。最近一次，4月25日降準，央行下調(diào)部分金融機構(gòu)存款準備金率1個百分點，置換相關(guān)機構(gòu)9000億元MLF之后，凈釋放資金近4000億元。所以市場預(yù)計，這次降準釋放流動性也會有數(shù)千億。
其次：對樓市有什么影響？偉哥認為，當然不是為了給樓市喘氣，但難以避免，樓市將有所獲益。
央行這一輪降準的目的很明確，就是保證企業(yè)的流動性，主要小微企業(yè)的流動性，精準向?qū)嶓w經(jīng)濟注水，絕不是樓市、股市。因為樓市、股市已經(jīng)不堪之重，樓市今年各地即使出臺了多達180次的調(diào)控政策，但是某些城市仍是不斷上漲，甚至一房難求；股市2015年因高杠桿造成的股災(zāi)現(xiàn)在還沒恢復(fù)，不可能重蹈覆轍。
我國貨幣政策已無太多寬松的空間。5月末，廣義貨幣(M2)余額174.31萬億元，同比增長8.3%，增速與上月末持平，比上年同期低0.8個百分點；
而2017年的GDP總量是82萬億，M2已沖至GDP的2倍以上，貨幣寬松的空間很少。居民杠桿快速上升，居民家庭總債務(wù)占GDP的比重已經(jīng)超過50%，居民債務(wù)大都是房貸。
第三：歷史看，只要降準，對于房地產(chǎn)來說肯定是利好，能緩解資金面壓力
1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速比1-4月份提高3個百分點。其中，國內(nèi)貸款10201億元，下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%；自籌資金19473億元，增長8.1%；定金及預(yù)收款20122億元，增長12.7%；個人按揭貸款9250億元，下降3.6%。
個人按揭貸款明顯下調(diào)。銀行降準能一定程度緩解房地產(chǎn)資金收緊壓力。
截止2018年前5月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達到了71筆,293.72億美元，同比2017年1-5月的31筆127.85億美元上漲幅度達到了130%。5月單月發(fā)現(xiàn)金額達到了32.9億美元（
1-5月份，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)?；偁幐窬直尘跋?，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。
隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。海外融資成為很多企業(yè)的選擇。
在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地多，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。
龍頭房企轉(zhuǎn)型加速，布局合理，明顯上漲幅度超過市場平均漲幅。房企越大漲幅越快。隨著最近內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管信托資金進入房地產(chǎn)，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。
6月截止日前，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)密集發(fā)布，累計就有超過15城市再次發(fā)布調(diào)控政策。核心內(nèi)容依然是限售等升級政策。房價上漲的城市繼續(xù)加碼調(diào)控。
疊加1-5月的159次調(diào)控，年內(nèi)房地產(chǎn)累計調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已經(jīng)超過180次。（4月單月33次，1-4月全國合計調(diào)控109次）5月單月刷新歷史記錄的50次調(diào)控。
在房價上漲向四線城市蔓延的同時，樓市調(diào)控繼續(xù)全面深入。但在各地加碼調(diào)控的同事，搖號下被放大的房地產(chǎn)供需緊張情緒依然持續(xù)蔓延。
最近包括西安，杭州、深圳等城市，出現(xiàn)了部分項目，幾百套房，幾萬人排隊的現(xiàn)象。
西安的搖號加碼政策是為了給之前的內(nèi)定事件打補丁。目前全國特別是一二線城市新建商品房市場，都有限價現(xiàn)象，房源在限價下，供需結(jié)構(gòu)緊張。傾斜剛需將是搖號的主流政策。
剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源。出現(xiàn)搖號的原因其實非常簡單，就是限價導(dǎo)致的新盤價格倒掛：
因為政府“限價”，限制備案價，不允許開發(fā)商自主定價，不管市場有多少需求，反正價格不能賣太高。但是周圍的二手房價格是無法監(jiān)管的，都在小業(yè)主手里。二手房價格隨著市場行情漲起來了，但是新房被緊緊的壓制住了，這樣價格倒掛產(chǎn)生了。
搖號可以說是一個無奈之舉，短期的確有效，起碼可以公平一些，增加普通人買房的概率，但這后果也非常嚴重，如果不配套其他政策，只限價、只搖號。那么各種暗箱操作會越來越多。
部分城市的萬人搖號放大了市場的恐慌情緒，制造了供需結(jié)構(gòu)懸殊的市場現(xiàn)象，導(dǎo)致市場很多購房者會出現(xiàn)誤判。
西安的加碼搖號政策，是對之前搖號政策的補丁，對于市場來說，剛需率先搖號，一定程度上可以緩解剛需難買房的弊端。但從之前西安出現(xiàn)的內(nèi)定現(xiàn)象，對于市場來說，除了搖號，其他更多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是增加供應(yīng)等政策應(yīng)該繼續(xù)加碼。否則很難抑制當下市場的高溫。
