房子拆了不再發(fā)錢？三四線城市房價真漲到頭了
6月25日下午開始，一則重磅消息傳來，稱國開行總行棚改項目合同簽訂審批權(quán)回收總行，將在全國范圍內(nèi)一刀切叫停棚改。隨后，這則消息便迅速蔓延，引得人心惶惶。
消息一出，讓房地產(chǎn)市場蒙上了一層烏云！一時利好轉(zhuǎn)利空，房地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌，全線飄綠！
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棚改一刀切是真是假？
時隔短短半天時間，國開行在昨夜晚間側(cè)面緊急回應(yīng)了關(guān)于棚改貸款一刀切的市場傳言，稱各項工作正在有序開展。
據(jù)國開行提供的數(shù)據(jù)，截至5月末，國開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設(shè)。目前各項工作正在有序開展。
從這個回答來看，國開行并沒有直接回應(yīng)市場疑問。到底權(quán)限收回了沒有？是不是以實物安置為主？還模棱兩可，讓人疑惑。
不過，有媒體從國開行處獲悉：
1、并未暫停所有棚改項目，微博上瘋傳的“棚改全部暫?！钡南ⅲ侵{言。
2020年就是棚改收官之年，如今全國棚改項目已經(jīng)完成大半，未來的存量已經(jīng)沒有多少剩余，棚改顯然沒有半途而廢的道理。
2、國開行總行收回棚改項目合同審批權(quán)限，這意味著，棚改項目審批以后會越來越嚴(yán)，地方上還想放水？不可能了。
3、貨幣安置為主的方式，轉(zhuǎn)化為以實物安置為主，棚改不發(fā)錢，發(fā)房。
4、目前仍在進(jìn)行中的項目，依然繼續(xù)執(zhí)行。這點比較曖昧，未來增量的規(guī)模會如何？增加還是縮減？
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為何突然爆出棚改一刀切？
此次，突然爆出棚改一刀切的消息實際上早有苗頭。諸多信號都在說明，棚改貸款一定會收縮，棚改貨幣化也會收緊，三四線城市的房價危險來了。
1、棚改貸款（PSL）已經(jīng)實質(zhì)性收縮。
今年前三個月，PSL增量是3038億元，相比去年同期幾乎翻倍。然而，結(jié)合國開行提供的5月末數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，四五月份的PSL增量僅有1330億元，即使加上6月份的預(yù)估增量，恐怕也只有2000億元左右。這一數(shù)字不僅遠(yuǎn)低于一季度，而且與去年同期相比，同比增速幾乎為0。
顯然，PSL貸款一旦收縮，棚改就失去根本的資金來源。
2、國開行項目審批權(quán)已經(jīng)上收。
此前有媒體報道，國開行棚改項目審批權(quán)上收。其執(zhí)行口徑是，新增項目謹(jǐn)慎受理，存量項目仍舊執(zhí)行，但也要視具體情況來區(qū)分。
有業(yè)內(nèi)人人士將其解讀為，已經(jīng)進(jìn)行的棚改項目不會受到影響，但新增項目卻要從嚴(yán)從緊。這意味著，大部分三四線城市的棚改項目都將面臨嚴(yán)控。
3、多地明確表示，將減少貨幣化安置的比例，取消對于貨幣化安置的獎勵補貼。
山東首次取消貨幣化安置獎勵，不再鼓勵貨幣化補貼；
湖南則提出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區(qū)改造貨幣安置優(yōu)惠政策。
廣東則提出，控制棚改成本，實現(xiàn)收支平衡，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。
4、全國百城庫存已經(jīng)跌回6年前，去庫存已經(jīng)完成任務(wù)。
無論是一二線城市，還是三四線城市，樓市庫存都不再成為問題。支撐去庫存的種種政策，也沒有理由再繼續(xù)維持。
以上種種信號都在傳達(dá)，昨天，突然傳出的信息并非是偶然！
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棚改貨幣化是功還是過？
所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。
通常來說，棚改分為兩種，一種是貨幣安置，一種是房產(chǎn)置換，而貨幣安置的最主要資金來源就是棚改貨幣化。
以往拆遷戶都是拆一補一，拿的是實物補貼，如今貨幣化安置成為主流，拆遷戶手握重金入市。
所以，棚改創(chuàng)造了大量的購房需求，對于開發(fā)商來說，只要有棚改的地方，開發(fā)商就不擔(dān)心房子賣不出去。棚改也徹底激活三四線城市的樓市，引發(fā)新一輪的全民搶房潮。
隨著房價暴漲，地價隨之抬升，三四線城市賣地收入隨之抬升，于是就有了償還貸款的能力。三四線城市，就此完成了從PSL定向放水到房價暴漲的自我循環(huán)。
然而，借了錢總要還的，棚改總會完成的，房價漲幅越大，市場風(fēng)險就越大。一旦這一循環(huán)無法維持，三四線樓市就容易陷入多米諾式危機。
可以說，棚改貨幣化是這一輪三四線房價暴漲的元兇。只有棚改而無貨幣化安置，三四線城市的庫存或許能夠緩解，但不至于引發(fā)這一輪令人瞠目結(jié)舌的房價狂奔。
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三四線的狂歡快到頭了
如今，國開行總行正式收回棚改項目審批權(quán)，未來審批收緊，并且將要逐漸用實物安置取代貨幣化安置。（所謂實物安置即用安置房對拆遷戶進(jìn)行補償）
實物安置，拆多少補多少，不會新增資金來源，反而由于土地集約化利用，市場上的住房供給有增無減，房價最終會被供求關(guān)系平衡下來。
綜上分析，三四線的城市，由于失去了新增的資金，會失去上漲的動力，變的和一線城市一樣，但是不會立刻自由落體。為去年的異常繁榮償債的時刻，是這批拆遷戶的土地變成新房子的時候，預(yù)估一下，大概一年半左右，這些城市的房價會迎來巨大的壓力。
有業(yè)內(nèi)人士表示棚改雖然沒有叫停，但是未來規(guī)模和結(jié)構(gòu)存在一定的調(diào)整空間，同時以實物安置為主，這在很大程度上抑制了三四線城市的房價快速上漲，這也就意味著棚改紅利時代結(jié)束！
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