未來(lái)轉(zhuǎn)售回報(bào)率成倍增長(zhǎng) 北京迎寫(xiě)字樓投資新契機(jī)？
2016年初，在辦公產(chǎn)品租金走俏，商改住熱銷(xiāo)的火熱背景下，辦公租售量一路高歌猛進(jìn)。然而17年的一場(chǎng)政策嚴(yán)寒瞬間凍住商辦市場(chǎng)，而后經(jīng)歷了歷時(shí)一年的一場(chǎng)嚴(yán)冬，成交量幾乎跌至冰點(diǎn)。那么基于之前這種嚴(yán)峻環(huán)境的延續(xù)，我們來(lái)判斷一下未來(lái)北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否還有投資價(jià)值：
一、北京寫(xiě)字樓成交均價(jià)及租金雙升
從近半年的市場(chǎng)來(lái)看，我們感受到辦公租賃的投資領(lǐng)域開(kāi)始稍有回暖趨勢(shì)，租金迎來(lái)了較大幅度的攀升，北京寫(xiě)字樓年租金環(huán)比上季度上升2%，價(jià)格上升1%，形成這種反轉(zhuǎn)的主要原因一方面是由于供應(yīng)的短缺，2018年1-5月商辦供應(yīng)僅四宗，供不應(yīng)求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)使成交均價(jià)小幅上揚(yáng)。另一方面則因承接了五環(huán)外溢需求的新興商圈快速崛起，吸引品質(zhì)辦公需求的大幅增量并拉升成交租金。另外，北京聯(lián)合辦公市場(chǎng)的快速發(fā)展也是租賃價(jià)格攀升的助力點(diǎn)，從北京各聯(lián)合辦公品牌選址的區(qū)域分布來(lái)看，70%左右都位于傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓商圈，比如中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村和望京等高科技與專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域。
二、北京甲級(jí)寫(xiě)字樓保持"高租金，低空置"屬性
上面分析了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)，那么作為投資風(fēng)向標(biāo)的甲級(jí)寫(xiě)字樓是什么情況呢？通過(guò)云房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，空置率排名靠前的是廣州和北京，廣州未來(lái)一年存量稀缺，主要是需求已趨近于飽和。北京則一枝獨(dú)秀，不僅租金位于較高水平，空置率也偏低，為8.4%，另外預(yù)計(jì)北京未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)充足，未來(lái)一年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓將有1043.6萬(wàn)平米的供應(yīng)，租金應(yīng)在此租金水平企穩(wěn)，將有小幅上升趨勢(shì)。
三、未來(lái)五年回報(bào)率翻了一番
在云房系統(tǒng)預(yù)測(cè)的一線(xiàn)城市的投資回報(bào)率對(duì)比分析中，近五年轉(zhuǎn)售回報(bào)率處于高位的是廣州，最低則是北京，轉(zhuǎn)售回報(bào)率僅為4.5%，主要是同比5年前成交價(jià)格下滑3%。但從未來(lái)五年轉(zhuǎn)售回報(bào)率走勢(shì)來(lái)看，北京表現(xiàn)尤為突出，回報(bào)率為10.8%，相比當(dāng)前的市場(chǎng)翻了一番，且遠(yuǎn)高于其他城市。
結(jié)合以上租金、空置率、存量及轉(zhuǎn)售回報(bào)率等分析我們得出，當(dāng)前北京辦公價(jià)值遠(yuǎn)低于預(yù)期值，資金成本相對(duì)低，投資回報(bào)遠(yuǎn)期大幅看漲，現(xiàn)在介入應(yīng)該是個(gè)較為不錯(cuò)的契機(jī)。
