東方資產(chǎn)報告：房價若下降20-30%，或沖擊銀行風(fēng)險底線
7月4日，四大資產(chǎn)管理公司之一的中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司（簡稱“東方資產(chǎn)”）發(fā)布《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告（2018）》（下稱“報告”）。報告顯示，房地產(chǎn)類信貸資產(chǎn)質(zhì)量或?qū)⑾禄?，若房價下降20-30%，將會使得銀行面臨顯著壓力。
報告顯示，32.8%的金融從業(yè)受訪者認(rèn)為2018年銀行不良資產(chǎn)規(guī)模增長最顯著的行業(yè)為制造業(yè)，30.3%的受訪者認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)。而在受訪的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中，有64%認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的不良資產(chǎn)規(guī)模將會顯著增長，其次才是制造業(yè)。
房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良資產(chǎn)值得關(guān)注。報告稱，自2017年北京“3·17”嚴(yán)格調(diào)控開始，全國超百城發(fā)布了近250次樓市調(diào)控政策，有效遏制了熱點城市的投機(jī)需求。黨的十九大報告提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！痹谶@一主基調(diào)下，預(yù)計2018年我國房地產(chǎn)市場會繼續(xù)承受較大壓力，涉房不良貸款規(guī)模也可能會增加。
中國的銀行業(yè)能扛得住房價多大程度的下跌呢？
報告顯示，若房地產(chǎn)市場在密集政策下反應(yīng)過度，比如房價下跌20%-30%，或者市場預(yù)計房地產(chǎn)稅政策出臺可能造成過大沖擊，勢必會對整體產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)生影響，屆時包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的行業(yè)風(fēng)險將連環(huán)爆發(fā)，強(qiáng)力沖擊銀行的風(fēng)險底線。
報告中采訪的大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，2018年一二三線城市房價穩(wěn)中有降，下跌的可能性高于上漲的可能性，其中三線城市已經(jīng)感受到了房地產(chǎn)市場需求不足的壓力。
報告顯示，2017年三四線城市房地產(chǎn)市場價格上漲過高，房地產(chǎn)企業(yè)拿地價格較高，房地產(chǎn)抵押貸款利率提升。2018年三四線城市房價可能發(fā)生調(diào)整，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險可能會凸顯。
一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，融資利率水平不斷提高。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)債券、信托、公司債、中期票據(jù)、私募資管計劃和資產(chǎn)證券計劃等多種融資渠道收窄。另一方面，三四線城市的小型房地產(chǎn)商受到資金壓力和需求影響回落，2018年之后的經(jīng)營壓力可能會進(jìn)一步加大，而大型房地產(chǎn)企業(yè)借助于多元化的融資渠道和融資成本優(yōu)勢，有望進(jìn)一步壯大。綜合來看，具有中小區(qū)域型、三四線城市項目占比過高或杠桿過高等監(jiān)管關(guān)注特征的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道預(yù)計更加受限，全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)對區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組將成為行業(yè)常態(tài)。
在2017年人民幣貸款余額中，房地產(chǎn)貸款、地產(chǎn)開發(fā)貸款、房產(chǎn)開發(fā)貸款、個人購房貸款、保障性住房開發(fā)貸款等房地產(chǎn)類貸款占據(jù)了較大比重，第一季度至第三季度分別高達(dá)55.8%、56.3%和57.2%。盡管房地產(chǎn)調(diào)控措施實施之后，流入房地產(chǎn)市場的新增貸款有所減少，但由于基數(shù)龐大，報告預(yù)計，2018年房地產(chǎn)類貸款比重仍可能在56%以上。
在這一形勢下，銀行貸款質(zhì)量與房地產(chǎn)市場運行情況密切相關(guān)。自2013年以來，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款規(guī)模增長較快，尤其是2015年，幅度達(dá)73%，報告預(yù)計2018年增幅不低于20%。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率總體上相對較低，但一直處于上升態(tài)勢，隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度將會不斷增加，報告預(yù)計2018年不良貸款率會達(dá)到1.5%左右，向整體平均水平趨近。
