北京商辦重獲新生 19城寫(xiě)字樓投資回報(bào)率排行榜出爐
2016年底，一個(gè)創(chuàng)業(yè)者在閑聊中談到，希望把自己開(kāi)在商住兩用房里的設(shè)計(jì)工作室，搬到某個(gè)聯(lián)合辦公空間去。“經(jīng)常有客戶來(lái)參觀公司，在家辦公顯得不商務(wù)?！倍肽旰笤僖?jiàn)她，還是在家辦公?！澳莻€(gè)空間倒閉了?！?
另一個(gè)連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，在度過(guò)半年孵化期之后開(kāi)始繳租金，如今已有兩年?！吧弦淮蝿?chuàng)業(yè)，在第一輪融資到位的時(shí)候，我就拿了X市最高的寫(xiě)字樓，就是電梯里有服務(wù)員幫你按樓層的那種。光裝修就花了300萬(wàn)?？捎帜茉鯓幽?？最后還不是黃了。”這次創(chuàng)業(yè)他選擇了聯(lián)合辦公空間，他所在的空間在上個(gè)月剛剛對(duì)媒體透露了上市計(jì)劃。
無(wú)獨(dú)有偶。繼倒閉潮、并購(gòu)潮之后，哀鴻遍野的共享辦公竟然迎來(lái)了上市潮。
脫去外衣，共享辦公說(shuō)到底還是門地產(chǎn)生意
6月8日，優(yōu)客工場(chǎng)宣布完成了數(shù)億人民幣的C+輪融資，自2015年1月成立至今的三年多時(shí)間里，其融資總額已超35億元，妥妥進(jìn)入了獨(dú)角獸行列。在科技部發(fā)布的2017年獨(dú)角獸名單中，優(yōu)客工場(chǎng)是唯一一家入選的聯(lián)合辦公企業(yè)。
頻繁的大額融資，讓外界對(duì)其IPO臨近猜測(cè)頗多。有媒體報(bào)道，優(yōu)客工場(chǎng)已啟動(dòng)籌備赴港上市，盡管毛大慶對(duì)此傳言“不予置評(píng)”，但他也曾對(duì)福布斯表示“我們或許只要再進(jìn)行一兩輪融資就可以上市……可能是在今年，也可能是在明年年初?！?
和毛大慶模棱兩可的態(tài)度形成鮮明對(duì)比的是，潘石屹表示將SOHO 3Q獨(dú)立拆分上市。
出身萬(wàn)科的毛大慶和地產(chǎn)大亨潘石屹，無(wú)論誰(shuí)先跨出這一步，都意味著地產(chǎn)商在共享辦公領(lǐng)域的最終勝利。
共享辦公的角逐者，最開(kāi)始是懷抱美好初衷入場(chǎng)的。這一行業(yè)始于雙創(chuàng)，在短短3年內(nèi)即完成了野蠻生長(zhǎng)和加速整合。最早，空間的運(yùn)營(yíng)者不乏投資機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)媒體和企業(yè)服務(wù)公司，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，空間意味著線下項(xiàng)目入口、精準(zhǔn)潛在客戶和地方政府補(bǔ)貼，有大勢(shì)、有機(jī)會(huì)，似乎豬都能飛起來(lái)。
而事實(shí)卻是美好初衷與骨感現(xiàn)實(shí)之間的鴻溝。意圖拿項(xiàng)目者，半年孵化期還不如看BP來(lái)得更多；意圖賣服務(wù)者，初創(chuàng)公司并無(wú)支付能力；而意圖拿補(bǔ)貼者，政府的希望是項(xiàng)目能夠落地在自己的轄區(qū)，早期項(xiàng)目超過(guò)97%的失敗率讓這一希望落空，而僥幸成為那3%的項(xiàng)目，是否還愿意囿于某個(gè)園區(qū)？3年合同期滿，政府只能向空間收錢，而空間沒(méi)有錢。
一個(gè)國(guó)內(nèi)知名的共享辦公空間創(chuàng)辦者，向新芽NewSeed（ID: pelink）算過(guò)一筆賬：政府不可能無(wú)限期免租，盡管它支持的力度會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)。像我們?nèi)珖?guó)各地的空間，租金一年就3000萬(wàn)，加上物業(yè)就是將近5000萬(wàn)，也就是說(shuō)我們一年的固定成本是5000萬(wàn)左右，這還不算人員、活動(dòng)、雜七雜八的費(fèi)用，我一年至少要掙出6000萬(wàn)才能保證收支平衡，才能保證現(xiàn)在的規(guī)模。
錢從哪來(lái)？要么從創(chuàng)業(yè)者身上找錢，要么和政府強(qiáng)綁定。向創(chuàng)業(yè)者收租？顯然不是個(gè)可持續(xù)的辦法；占微量股權(quán)？且不說(shuō)這是個(gè)長(zhǎng)期投入政府等不等得起，投資早期項(xiàng)目還得面對(duì)97%失敗的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于那3%，政府也希望用投資來(lái)把好項(xiàng)目綁定在自己的園區(qū)里，而對(duì)于創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，有可能成為“甜蜜的負(fù)擔(dān)”。文首那名連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，在第一個(gè)項(xiàng)目拿到政府扶植后也迅速做大，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)，然而快速發(fā)展的隱患終于爆發(fā)，當(dāng)資金鏈斷裂想申請(qǐng)破產(chǎn)時(shí)，政府成為阻力?！艾F(xiàn)在就這么半死不活的吊著，幾個(gè)聯(lián)合創(chuàng)始人都走了，剩下CEO勉強(qiáng)維持。”這也是他選擇一個(gè)商業(yè)化眾創(chuàng)空間的原因。
于是，共享辦公領(lǐng)域在3年里迎來(lái)大洗牌。新芽NewSeed根據(jù)公開(kāi)融資信息整理，2015年各類眾創(chuàng)空間、孵化器、聯(lián)合辦公融資27筆，2016年36 筆，2017年31筆，2018年9筆。與之相對(duì)的是，融資筆數(shù)減少，金額向頭部匯去。
剝?nèi)ス蚕磙k公的美好外衣，地產(chǎn)商跑了出來(lái)。在這些融資背后，地產(chǎn)商占了絕對(duì)大頭。僅優(yōu)客工場(chǎng)的投資方，就有中景恒基集團(tuán)、KCC城建股份、首創(chuàng)置業(yè)、星牌集團(tuán)、俊發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)、天明雙創(chuàng)科技、大宏集團(tuán)、中國(guó)泰合集團(tuán)等10余家地產(chǎn)公司，以及王思聰?shù)钠账蓟稹?
頭部開(kāi)撕，規(guī)?；窂礁饔胁煌?
地產(chǎn)商入局，可謂是雙方各投所好。
一方面，商業(yè)地產(chǎn)存量可以盤(pán)活，soho都不賣樓了，改3Q空間找到了“輕資產(chǎn)”的增長(zhǎng)點(diǎn)；另一方面，與地產(chǎn)商合作地段好、約束少，成為共享辦公的好選擇。最重要的，是各地掀起的“搶人大戰(zhàn)”取代雙創(chuàng)，成為空間們的二次機(jī)會(huì)。
截至2017年末，我國(guó)小微企業(yè)法人約有2800萬(wàn)戶，個(gè)體工商戶約6200萬(wàn)戶；2017年全年，中國(guó)聯(lián)合辦公的潛在市場(chǎng)規(guī)模將在3萬(wàn)億以上。而各地對(duì)于創(chuàng)業(yè)者的爭(zhēng)搶給出的優(yōu)渥條件，讓這一數(shù)字有望在2018年持續(xù)增長(zhǎng)。新一輪共享空間的城市爭(zhēng)奪戰(zhàn)也隨之打響。
優(yōu)客工場(chǎng)走的是收購(gòu)的路子。早在2016年，優(yōu)客工場(chǎng)就以戰(zhàn)略投資形式參與了無(wú)界空間的A輪融資；2017年4月，洪泰創(chuàng)新空間并入優(yōu)客工場(chǎng)，是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)共享辦公領(lǐng)域的最大一筆合并交易；2017年11月，優(yōu)客工場(chǎng)控股碎片空間；2018年3月，與無(wú)界空間合并，至此優(yōu)客工場(chǎng)總估值已近110億元。
過(guò)去一年，通過(guò)合并達(dá)成規(guī)模擴(kuò)張的共享辦公空間不止優(yōu)客工場(chǎng)一家。2017年3月，WE+聯(lián)合辦公空間與酷窩COWORK辦公社區(qū)宣布正式合并;2017年7月，裸心社合并新加坡共享辦公企業(yè) JustCo；2017年8月，We Work 宣布收購(gòu)一家新加坡的共享辦公企業(yè) Spacemob；2018年4月， People Squared（簡(jiǎn)稱 P2）以 3 億元的價(jià)格完成對(duì) Workingdom 的全資收購(gòu)；同月，Wework收購(gòu)了裸心社……
頭部公司接二連三的并購(gòu)動(dòng)作，引競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手群起而攻之。“盲目并購(gòu)的，就是在講故事，根本就沒(méi)有良性的業(yè)務(wù)。”氪空間創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城日前接受媒體采訪時(shí)表示。氪空間走的是“自營(yíng)”模式，據(jù)公開(kāi)資料，2017年底氪空間已開(kāi)業(yè)10余萬(wàn)平米，20000個(gè)工位，30余個(gè)社區(qū)；今年Q1已經(jīng)簽約15萬(wàn)平，預(yù)計(jì)到2018年底開(kāi)業(yè)總面積將超過(guò)40萬(wàn)平米。劉成城稱，要在2020年追上WeWork全球的規(guī)模。
除了橫向的攻城略地，在縱向上，空間也開(kāi)始嘗試提供不同租賃尺寸，盡可能長(zhǎng)久地將公司留在自己的空間里。剛剛宣布完成新一輪融資的納什空間，旗下打造了兩款產(chǎn)品：一款是針對(duì)五到十人小公司的標(biāo)準(zhǔn)化“聯(lián)合辦公空間”；另一款是可以容納百人以下規(guī)模，可個(gè)性化定制的“超級(jí)辦公室”。這種容納人數(shù)更多的空間產(chǎn)品，頭部玩家基本都在布局。
并購(gòu)能最大限度減少物業(yè)溝通成本，自營(yíng)能最大程度保證標(biāo)準(zhǔn)化和服務(wù)質(zhì)量，但擴(kuò)張的路上，難點(diǎn)始終存在于擴(kuò)張之后。
去年5月，WeWork一共有2200名員工；10月，《福布斯》的一篇報(bào)道稱WeWork的員工數(shù)量已經(jīng)增加到2900人；今年3月，其員工總數(shù)應(yīng)達(dá)到3500人?？焖贁U(kuò)張帶來(lái)的高昂運(yùn)營(yíng)成本是目前共享辦公單薄的盈利模式無(wú)法承受之重。
“我覺(jué)得做生意的時(shí)候盈利是第一位的，規(guī)模是第二位的?！迸耸僬f(shuō)。不久前，在3Q城市拓展大會(huì)上，他炮轟了整個(gè)共享辦公行業(yè)。“如果對(duì)這些不成熟的行業(yè)不成熟的企業(yè)家，要給他們錢就是壞事情，就是揠苗助長(zhǎng)，都是錢惹的禍，造成大量浪費(fèi)，如果沒(méi)有錢就惹不了這個(gè)禍。”
他的成名作SOHO，本質(zhì)上可看做共享辦公的雛形，如今入局共享辦公不久，他便宣布SOHO 3Q奮戰(zhàn)的不再是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的戰(zhàn)場(chǎng)，而是要做一個(gè)辦公樓綜合服務(wù)商。同時(shí)，他還“警告”商業(yè)地產(chǎn)的后輩們：“如果讓市場(chǎng)去給它輸血，一輪一輪融錢、燒錢都是活不下去的。”
慣著創(chuàng)業(yè)者，是共享辦公的盈利之道嗎？
徹底成為商業(yè)行為的共享辦公空間，二房東已經(jīng)無(wú)法突破盈利的藩籬，于是各種增值服務(wù)紛至沓來(lái)。
在以往的運(yùn)營(yíng)邏輯里，空間的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)集中在對(duì)接投融資、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、注冊(cè)等基本企業(yè)服務(wù)、創(chuàng)業(yè)者社交等“功利性”方向，如今運(yùn)營(yíng)的重心已經(jīng)逐漸向適合玩樂(lè)上轉(zhuǎn)移。
毛大慶認(rèn)為，懂得未來(lái)的用戶是根本。優(yōu)客工場(chǎng)已與紅星美凱龍、首旅如家、萬(wàn)鏈和物美等各行業(yè)頭部企業(yè)的跨界合作，整合資源。未來(lái)會(huì)涉及到健身、餐飲、鮮花、娛樂(lè)、便利店、物流、出行、藝術(shù)、居住、旅行等。
聯(lián)合辦公空間“Bee+”在 深圳空間，一樓是可容納數(shù)百人的挑高大廳，提供100余種飲品和20余種精釀啤酒，供租戶、會(huì)員免費(fèi)飲用。珠?？臻g則配備創(chuàng)意餐廳和露天酒吧，以供商務(wù)聚餐。此外，Bee+各地的空間都配備休息室、開(kāi)放廚房、吸煙區(qū)，有些還配備淋浴區(qū)、觀光電梯、健身房，使辦公氛圍向谷歌等開(kāi)放互聯(lián)網(wǎng)公司看齊。為了滿足會(huì)員出行需求，Bee+還在建設(shè)精品中端酒店，核心是各地能提供完全一致的居住服務(wù)。
“我們并不是簡(jiǎn)單的聯(lián)合辦公。”英諾創(chuàng)新空間劉懷宇對(duì)新芽NewSeed也透露了拆分上市的意圖。在眾多地產(chǎn)商站臺(tái)的共享辦公領(lǐng)域，英諾創(chuàng)新空間是更像是個(gè)“異類“，不過(guò)其背后也有騰訊的影子。截至2018年2月，英諾創(chuàng)新空間運(yùn)營(yíng)面積總數(shù)已近15萬(wàn)平米，有超過(guò)800個(gè)項(xiàng)目入駐空間，另有超過(guò)1500個(gè)項(xiàng)目在空間虛擬孵化。
英諾創(chuàng)新空間將共享辦公的未來(lái)定義為“創(chuàng)業(yè)綜合體”，其定義是創(chuàng)業(yè)綜合體=[互聯(lián)網(wǎng)X(創(chuàng)?辦公+創(chuàng)?服務(wù)+創(chuàng)?生活+創(chuàng)?社交)X大企業(yè)創(chuàng)新]^投資。劉懷宇認(rèn)為，當(dāng)下創(chuàng)服平臺(tái)進(jìn)入了V3.0創(chuàng)業(yè)綜合體階段，主要表現(xiàn)為：業(yè)態(tài)豐富、多元服務(wù)、投資驅(qū)動(dòng)、以大代小?！皾M足空間辦公人群‘工作、生活一體化’需求?！?
讓創(chuàng)業(yè)者活得更爽，使得共享辦公逐漸向綜合體發(fā)展，這也解釋了潘石屹毅然離開(kāi)共享辦公的角逐，提出“綜合服務(wù)商”的動(dòng)機(jī)。
這意味著，共享辦公接下來(lái)要思考的問(wèn)題不僅是把創(chuàng)業(yè)公司留住，而是把人留住。為空間吸引更多服務(wù)類公司入駐，無(wú)論物業(yè)是政府還是商業(yè)地產(chǎn)，都有了交代，同時(shí)也調(diào)動(dòng)了創(chuàng)業(yè)公司員工的消費(fèi)力。于是，圍繞“辦公”的商業(yè)綜合體也許將取代圍繞“購(gòu)物”的商業(yè)綜合體，成為商業(yè)地產(chǎn)破局的未來(lái)方向。
