住房租賃市場(chǎng)證券化的四點(diǎn)意義
7月22日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)在海南三亞隆重開(kāi)幕，政府官員、著名學(xué)者、行業(yè)領(lǐng)袖匯聚一堂，執(zhí)地產(chǎn)牛耳，話博鰲共識(shí)，解碼時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，洞悉房地產(chǎn)未來(lái)通途，此次論壇的主題為“潮平風(fēng)正：美好住居新航?！?。
在《品質(zhì)人居：住房的美好時(shí)代》主題論壇現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)REITS聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛做了題為《中國(guó)REITS，路在何方》的主題演講。
王剛指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)流動(dòng)性比較差，REITS實(shí)施之后會(huì)讓價(jià)格成為公開(kāi)，更利于資產(chǎn)配置、自身優(yōu)勢(shì)為估值清晰?！爸袊?guó)現(xiàn)在需要的是股權(quán)類的REITS，真正REITS是靠本身資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流及提高增值?！蓖鮿傉J(rèn)為，就目前現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)與國(guó)外的REITS還有很大的差距。
事實(shí)上，在貫徹落實(shí)中央“房住不炒”“購(gòu)租并舉”的定位之時(shí)，多地開(kāi)始探索長(zhǎng)租領(lǐng)域內(nèi)的新模式。特別是4月25日，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)文稱，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，并明確規(guī)定住房租賃證券化的基本條件、工作程序、自律監(jiān)管體系，這無(wú)疑為租賃市場(chǎng)再加一針“強(qiáng)心劑”。
對(duì)此，王剛認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)證券化的意義在于，第一，財(cái)務(wù)融資，目前較低的行業(yè)收益率給房企的發(fā)展帶來(lái)了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品給處于成長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)商提供了更多的融資渠道。第二，資產(chǎn)證券化是房企規(guī)模劃擴(kuò)張的“助力劑”，通過(guò)ABS與類REITS獲取的資金一方面可以用來(lái)維持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，還可以為快速發(fā)展租賃行業(yè)增加擴(kuò)張“彈藥”來(lái)源。第三，資產(chǎn)證券化，為市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)較好的流動(dòng)性，這種流動(dòng)性雖然暫時(shí)和真REITS無(wú)法相比，但作為整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)不可獲缺的一種嘗試。第四，可以使風(fēng)險(xiǎn)與收益重新劃分。
事實(shí)上，自去年以來(lái)，諸如保利、陽(yáng)光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體開(kāi)始頻繁發(fā)行與住房租賃相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，魔方、鏈家自如、新派等長(zhǎng)租品牌，均通過(guò)CMBS、ABS、類REITs等不同模式實(shí)施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得重要的金融支持。
對(duì)于長(zhǎng)租公寓發(fā)展存在的問(wèn)題，王剛認(rèn)為是，收益率比較低，是否能夠?qū)⒍愂諏?shí)現(xiàn)一些優(yōu)惠是目前長(zhǎng)租公寓所面臨的問(wèn)題。
