環(huán)京樓市利空將盡，緩慢筑底中……
最近，京津冀協同發(fā)展2018-2020年行動計劃公布。
該文件從多個維度構建了未來兩年半京津冀協同發(fā)展思路。
我們重點關注跟房地產有關的內容。
具體如下：
1、推動通州與廊坊北三縣的整合規(guī)劃。
2、未來3年要構建京津石中心城區(qū)與新城衛(wèi)星城之間的“一小時通勤圈”，“京津保唐一小時交通圈”為目標。
上述第1點，很明顯就是要強化通州和北三縣之間的聯系，最直接的利好應該是北三縣基礎設施可能會加速改善，比如軌道交通，教育和醫(yī)療資源。
上述第2點，這里需要提醒一下，“一小時通勤圈”和“一小時交通圈”是兩碼事。你可以簡單理解為前者是乘坐地鐵一小時，后者是乘坐高鐵一小時。所以利好是有的，但需要警惕開發(fā)商的過度營銷，比如唐山的開發(fā)商炒作一小時交通圈，這個你就得警惕了。一小時高鐵只是兩個城市高鐵站之間的時間，你要從家里到另一個城市的單位，實際花費時間肯定不僅是高鐵，還有交通轉換等成本，實際可能超過2小時。
以燕郊為例，一直以來，它以睡城的角色站在北京的背后，低調享受北京外溢需求。房價一度普漲至3萬以上，個別甚至超過了4萬。但過去一年多，燕郊房價一直在下跌，不過隨著時間的推移，下跌空間正在縮小。
燕郊雖然不屬于北京，但一直以來都被視為北京的一部分，曾經一度傳言要并入北京。而燕郊本身也有這個想法，不過北京骨子里始終沒想著接納燕郊。
燕郊也曾經想謀求主動出擊，扭轉被動頹勢局面。7月9日，燕郊高新區(qū)人力資源市場網上掛出一則人才落戶新政的通知，但僅過4個小時就被撤下。
這個小插曲體現了燕郊目前復雜的心態(tài)。現在行動計劃的出臺，或許能一窺究竟。燕郊在試探，至少有一個層面的考慮是試圖開一個口子讓更多人進來買房。
而在實操層面，據燕郊當地的中介透露，現在沒戶口沒社保買房也不是不可能。
一是買期房，現在就交社保，三年后交房。這個有一點風險。因為購房合同肯定先簽，而交社保肯定是在這之后才開始操作，這中間有一個時間差，可能是一個月或者幾個月。而三年后的，房價如何變化，現在并不好判斷，假如房價有大漲，開發(fā)商就可以利用這個時間差的漏洞，終止合同。
二是買兩限房，還可以落戶。只要你把工資流水做到5000元以下即可，這個流水單對中介來說，根本不是事兒。這是一個小口子，目前并不為大多數人所知。
所以，燕郊實際上已經在開始為樓市兜底了。
不過，從購房的角度來說，我們必須提醒的是，燕郊的回暖是長期的，是緩慢的。意圖高杠桿入市，風險會非常大。這塊地方的流動性不好，外加高杠桿帶來的成本，可能會讓你活不過短周期。
這塊地方目前只適合穩(wěn)健、心態(tài)平穩(wěn)，走長線的購房者。
至于北三縣等環(huán)京的其他區(qū)域，邏輯跟燕郊大體一致，但節(jié)奏會更慢一些。
