房?jī)r(jià)雖然上漲但隱患仍在！任志強(qiáng)對(duì)樓市的判斷引人深思！
7月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布了！70個(gè)大中城市中，有65個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，而且漲速加快，引來(lái)無(wú)數(shù)關(guān)注。同時(shí)，三刻還想和大家分享另外一個(gè)數(shù)據(jù)，根據(jù)上市房企公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，目前32家上市房企的銷(xiāo)售額超過(guò)了2.5萬(wàn)億，漲幅將近40%！如果按照年初的銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)度表來(lái)看，如今已經(jīng)超額完成任務(wù)了。
但不知道大家是否還記得，今年上半年，多個(gè)方面都表示了對(duì)房企的悲觀態(tài)度。這一點(diǎn)，主要是因?yàn)闃鞘虚_(kāi)啟了最嚴(yán)調(diào)控，從資金方面對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，甚至連任志強(qiáng)都說(shuō)過(guò)：“開(kāi)發(fā)商要有晴天帶傘的準(zhǔn)備，前面道路比較艱難”，這實(shí)在是值得我們深入思考。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)卻上漲了，房企的業(yè)績(jī)暴增了，這是不是說(shuō)明開(kāi)發(fā)商這個(gè)群體已經(jīng)轉(zhuǎn)危為安，又滿血復(fù)活了呢？
事實(shí)上，這里面有個(gè)滯后性的問(wèn)題。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商現(xiàn)在推向市場(chǎng)的樓盤(pán)，實(shí)際上都是兩年前開(kāi)始開(kāi)發(fā)的。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是先買(mǎi)了地，然后就陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始建房。而這兩年來(lái)，棚戶區(qū)改造規(guī)模不斷加大、銀行放水也比較頻繁，地價(jià)自然不斷上漲，所以房企的財(cái)務(wù)報(bào)表自然好看一些，這一點(diǎn)毋庸置疑。
而另一方面，除了看到銷(xiāo)售額暴漲之外，有一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)卻很少有人提及，那就是房企的負(fù)債問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上市的120家房企中負(fù)債總計(jì)已經(jīng)超過(guò)了6.5萬(wàn)億，平均負(fù)債率達(dá)到65%！換句話說(shuō)，現(xiàn)在高房?jī)r(jià)、高銷(xiāo)售額的背后是房企負(fù)債賣(mài)房、蓋房，本身底子就不牢固，只是硬撐著場(chǎng)面罷了。
對(duì)此，有人肯定不認(rèn)同。但三刻舉兩個(gè)例子來(lái)和大家聊聊：2018年以來(lái)，雖然樓市一片火爆，可是目前為止新城、保利、富力等多家知名房企的發(fā)債計(jì)劃被中止，原因是啥呢？賣(mài)不掉?。∈袌?chǎng)評(píng)級(jí)已經(jīng)很低了，根本不能過(guò)審，自然就無(wú)法發(fā)債融資了。換句話說(shuō)，連習(xí)慣了刀頭舔血的民間投資資金都不敢買(mǎi)房企債券，那么樓市的未來(lái)也就可想而知了。
另一個(gè)證據(jù)是，我們所看到的是房?jī)r(jià)暴漲，可許多地方卻出現(xiàn)了很矛盾的一個(gè)現(xiàn)象：房?jī)r(jià)芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高，但爛尾工地卻比比皆是，至于停工延期交房的樓盤(pán)更是數(shù)不勝數(shù)。三刻知道云南的某個(gè)地級(jí)市，80%的新建樓盤(pán)都因?yàn)橘Y金鏈斷裂處于停工狀態(tài)，但售樓部死鴨子嘴硬，把價(jià)格從4000元提到了5000元，這樣一來(lái)，在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)自然就更好看了。
當(dāng)然，對(duì)于已經(jīng)走上不歸路的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，肯定是停不下借錢(qián)融資的腳步了。畢竟，在他們看來(lái)只要把房子蓋出來(lái)就不愁賣(mài)，那樣自己就能滿血復(fù)活了。所以，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在只做兩件事情。第一是借錢(qián)買(mǎi)地，不僅是銀行，連公司里的售樓小姐都要被逼著借錢(qián)給開(kāi)發(fā)商。第二是高周轉(zhuǎn)，用最快的時(shí)間把房子蓋好，以便回籠資金。但問(wèn)題是，房子的質(zhì)量卻實(shí)在是不像話，就連綠城地產(chǎn)的李軍都說(shuō)：“這兩年還是暫緩買(mǎi)房吧，質(zhì)量太差了”。
但問(wèn)題是，社會(huì)的流動(dòng)資金是有限的。雖說(shuō)今年以來(lái)央行不斷放水，可已經(jīng)下了嚴(yán)令禁止資金流入房地產(chǎn)，因此開(kāi)發(fā)商借錢(qián)這個(gè)事兒難度太大。據(jù)說(shuō)，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)了中國(guó)第一神盤(pán)貴州“花果園”項(xiàng)目的那個(gè)房企，因?yàn)橐靶奶螅谟《饶嵛鱽喤藗€(gè)叫“美加達(dá)新城”的項(xiàng)目，但卻因?yàn)闆](méi)錢(qián)陷入停擺了。諷刺的是，據(jù)說(shuō)這個(gè)房企命令所有部門(mén)的員工要去外面搞創(chuàng)收，但遭到了員工們的集體拒絕，真是荒唐。
當(dāng)然了，我們可以說(shuō)這個(gè)房企是自己作死，人心不足蛇吞象！但問(wèn)題是，它就是房企群體的生存縮影，雖然表面熱鬧非凡，可卻面臨著資金鏈斷裂的極大風(fēng)險(xiǎn)。因此，三刻的判斷是，房?jī)r(jià)這個(gè)事兒是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，人家要漲我們沒(méi)辦法，但開(kāi)發(fā)商自己還剩下幾天好日子，卻是資金說(shuō)了算的。所以，好戲才剛剛開(kāi)始，未來(lái)鹿死誰(shuí)手尚未可知啊！
